Делаем подарки правильно

Анна Шульгина,
«Судебно-юридическая газета»

Звонок в редакцию.

– Здравствуйте! Я пенсионерка. Постоянно проживаю на даче, возвращаюсь в город только в холодную пору года. В городской квартире, которая принадлежит мне, после смерти мужа проживает семья моего сына. Я хотела бы подарить эту квартиру сыну, но нуждаюсь в юридической помощи.

Звонок в редакцию.

– Здравствуйте! Меня зовут Николай. Вынужден обратиться к вам за юридической консультацией. Моя мама в 2006 г. оформила дарственную на ½ часть нашего с ней общего дома в пользу моей дочери. На сегодняшний день дочь, чувствуя себя полной хозяйкой, создает невыносимые условия проживания для меня и моей мамы. Мама хочет отменить договор дарения. Как это сделать?

В последнее время в редакцию поступают письма и звонки с просьбами разъяснить, как правильно заключить сделку дарения. Звучит и более деликатный вопрос: как можно вернуть свой подарок? Что же должны учесть стороны такой сделки, чтобы впоследствии не осложнить себе жизнь судебными разбирательствами, попав на крючок собственной неосведомленности?

Законодательство Украины четко регламентирует порядок дарения недвижимого имущества, но законы досконально знают немногие украинцы. Процедуру дарения регулируют Гражданский кодекс Украины и Закон «О нотариате», а вопросы налогообложения при реализации таких сделок регулируются Налоговым кодексом.

Согласно ст. 718 ГК Украины, подарком могут быть движимые вещи, в. т. ч. деньги и ценные бумаги, а также недвижимое имущество. Предметом договора могут быть также имущественные права, которыми уже владеет даритель, или которые могут возникнуть в будущем. Любая сделка о передаче недвижимости в дар должна скрепляться письменным договором, который заверяется частным или государственным нотариусом по месту регистрации объекта дарения либо по месту регистрации одной из сторон договора.

Нотариус следит за тем, чтобы договор был составлен юридически правильно и законно. Он должен засвидетельствовать, что обе стороны дееспособны и заключают договор по собственной воле. Нарушение нотариальной формы договора делает его недействительным. Также нотариус проверяет, нет ли запретов на отчуждение имущества, в частности, не внесена ли недвижимость в Единый реестр запретов отчуждения недвижимого имущества.

Гражданский кодекс предусматривает два типа договоров дарения – реальный и консенсуальный. С первым вариантом все ясно: он предполагает передачу права собственности на подарок с момента оформления договора и не порождает обязанностей одной стороны перед второй. Договор второго типа предусматривает переход права собственности на недвижимость спустя определенный промежуток времени или, как это называют юристы, после наступления отлагательного условия. У этой сделки есть недостаток, о котором нужно помнить: если даритель умрет до наступления срока перехода права собственности, договор дарения будет прекращен, и недвижимость перейдет к законным наследникам, а не ко второй стороне договора дарения. С другой стороны, поскольку при такого рода сделке момент заключения договора не совпадает с моментом передачи объекта, для дарителя договор влечет обязанность передать вещь одаряемому в будущем. Причем законодатель наделил одаряемого правом не только получить подарок в оговоренное время и при определенных условиях, но и требовать от дарителя передачи подарка или возмещения его стоимости.

Нюансы сделки

При заключении договора дарения необходимо соблюдать специальные правила, установленные для отчуждения доли в общем имуществе. Так, договор об отчуждении недвижимого имущества супругов, принадлежащего им на праве общей совместной собственности, удостоверяется нотариусом при наличии письменного согласия другого супруга (ч. 3 ст. 65 Семейного кодекса). Такое согласие не требуется только в случае, если из правоустанавливающего документа, свидетельства о браке и других документов видно, что указанное имущество является не общей, а личной собственностью одного из супругов – например, приобретено до регистрации брака, получено в дар или в порядке наследования, или, скажем, уже осуществлено разделение имущества, приобретенного во время пребывания в зарегистрированном браке и т. д. Кроме того, договор об отчуждении недвижимого имущества может быть удостоверен без согласия второго супруга в случаях, когда последний не проживает по месту нахождения имущества, и место его жительства неизвестно. В подтверждение такого обстоятельства нотариусу нужно предоставить копию вступившего в законную силу решения суда о признании другого супруга безвестно отсутствующим.

Сколько стоит подарок?

Договор дарения – это договор, согласно которому одно лицо передает свое имущество в собственность другому лицу безвозмездно (п. 1 ст. 717 ГК). Но данная сделка облагается налогом. Порядок налогообложения дохода от полученного подарка регулирует Налоговый кодекс (ст. 172–174). Согласно его нормам, подаренное недвижимое имущество облагается налогами по правилам, установленным для налогообложения наследства. При оформлении дарственной наследниками первой степени родства налогообложение исчисляется по нулевой ставке, поэтому супруги, дети и родители не платят налогов на недвижимость, полученную в наследство или подаренную, независимо от стоимости данного имущества. Нулевая ставка налогообложения используется также в случае, если имущество подарили инвалиду І группы, ребенку-сироте или лишенному родительской опеки. Родственники, которые не попадает в категорию первой степени родства, обязаны заплатить налог в размере 5% стоимости унаследованной недвижимости. 15% от суммы договора, но не ниже оценочной стоимости, рассчитанной уполномоченным органом, платят одаряемые нерезидентом.

Хочу вернуть свой подарок!

Бывают случаи, когда щедрый подарок был сделан необдуманно и обошелся дарителю слишком дорого. Например, человек успел передать в дар свое жилье. На момент сделки в устной форме было оговорено, что даритель будет проживать в квартире после оформления договора. Но по разным причинам одаряемый не захотел выполнять условия устной договоренности и оставил дарителя без жилья. Что делать в таком случае? Четкого ответа на этот вопрос законодательство не дает. Бывший владелец подаренного имущества, необдуманно подаривший его другому лицу, может обратиться за помощью в прокуратуру или в суд, но во многих случаях вернуть подаренное не удастся.

Закон предусматривает ряд условий, при которых можно потребовать вернуть подарок в судебном порядке. Предусмотрено это в ст. 727 ГК. Например, даритель имеет право требовать расторжения договора дарения, если одаряемый создает угрозу безвозвратной потери дара, который имеет для дарителя большую неимущественную ценность. Возможно расторжение договора дарения недвижимого или другого, в особенности ценного имущества, если одаряемый преднамеренно совершил преступление против жизни, здоровья, собственности дарителя, его родителей, супруга или детей. В самом страшном случае можно требовать вернуть подарок, если одаряемый совершил умышленное убийство дарителя – тогда наследники могут обратиться в суд. Кроме того, даритель вправе потребовать расторжения договора дарения, если вследствие небрежного отношения одаряемого к вещи, которая составляет культурную ценность, эта вещь может быть уничтожена или существенно повреждена.

Недействительным договор дарения признается в случае: несоблюдения письменной формы; заключения его под влиянием заблуждения, обмана, насилия или под влиянием тяжелого обстоятельства. Нужно также помнить, что даритель имеет право требовать расторжения договора дарения, если на момент предъявления требования дар сохранен. В случае расторжения договора дарения дарителю возвращается дар, а если это невозможно – компенсация его стоимости. К требованиям об отмене договора дарения применяется исковая давность в один год.

Помните, Ваше решение сделать подарок должно быть взвешенным и обдуманным!