Оценка имущества при заключении гражданско-правовых сделок

Егор Желтухин,
«Судебно-юридическая газета»

Как известно, в Украине продолжается реформирование рынка оценочной деятельности. Напомним, что в начале этого года Кабинет министров принял распоряжение №6-р, которым утвердил план мероприятий по нормативному урегулированию проведения оценки для целей налогообложения. Согласно этому распоряжению, Минюст, Фонд госимущества, Минфин, Миндоходов и Госземагентство обязывались разработать законопроект, предусматривающий равные условия для доступа к профессиональной оценочной деятельности; утвердить порядок электронного и информационного взаимодействия субъектов оценочной деятельности, заказчиков оценки и нотариусов; установить порядок ведения единой базы данных отчетов об оценке для целей налогообложения и т. д.

Оценщики повышают квалификацию

Если говорить коротко, то суть новой процедуры оценки имущества изложена в Порядке проведения оценки для целей налогообложения, утвержденном постановлением КМУ №231 от 4.03.2013 (далее – Порядок №231). Согласно этому документу, с 1 ноября 2013 г. оценку любого имущества для целей налогообложения могут проводить только те компании, которые успели к этому времени получить сертификат субъекта оценочной деятельности (далее – СОД) по данному направлению. По словам председателя Фонда государственного имущества Украины Александра Рябченко, Порядок №231 дал возможность широкому кругу оценщиков и других лиц с высшим образованием в короткий срок получить свидетельства оценщика.

Начался процесс обучения оценщиков в июле 2013 г. в 11 учебных заведениях Украины. Стоимость такого обучения, по словам чиновника, составляет 4051 грн, из которых 51 грн идет на счет Госказначейства для выдачи сертификата, 3 тыс. – стоимость обучения и 1 тыс. – за сдачу экзамена. К слову, изъявили желание обучаться и прошли обучение уже более 1900 лиц, 90% из которых успешно сдали экзамен и получили свидетельства оценщиков. На сегодняшний день оценка имущества производится по нескольким специализациям с использованием методов, которые являются составляющими методических подходов или результатом комбинирования нескольких таких подходов, а также оценочных процедур. Срок составления отчета об оценке не может превышать 14 рабочих дней, а в дальнейшем этот срок планируется сократить до недели, а потом и до 3 дней.

Без оценки никуда

Отметим, что важность оценки имущества для юридических и физических лиц заключается в двух моментах. Первый состоит в необходимости расчета суммы договора (при отчуждении имущества) для оплаты госпошлины. Так, в соответствии с п. 3 ст. 2 Декрета о государственной пошлине, за совершение нотариальных действий государственными нотариальными конторами и исполнительными комитетами сельских, поселковых, городских советов народных депутатов, а также за выдачу дубликатов нотариально заверенных документов уплачивается государственная пошлина. Согласно пп. а и б п. 3 ст. 3 Декрета, размер ставки госпошлины составляет 1% от суммы договора, но не может быть меньше 1 необлагаемого налогом минимума доходов граждан (17 грн) за удостоверение договоров отчуждения жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домов, гаражей и других объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности гражданина, а также за удостоверение договоров отчуждения земельных участков, находящихся в собственности гражданина, осуществляющего такое отчуждение.

Вторым важным моментом оценки имущества является привязка стоимости объекта к размеру налога. Согласно п. 5 гл. 5 инструкции о порядке исчисления и взимания государственной пошлины, при исчислении суммы государственной пошлины за удостоверение договоров отчуждения физическими лицами жилых домов, квартир или их частей, комнат, садовых (дачных) домов, других объектов недвижимости, стоимость таких договоров устанавливается, исходя из суммы договора, но не ниже оценочной стоимости такого имущества, а за удостоверение договоров отчуждения указанных объектов недвижимости юридическими лицами – не ниже балансовой стоимости объекта с учетом коэффициентов индексации и износа на момент отчуждения.

В соответствии же с нормами ст. 3 Закона «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» (далее – Закон), оценка имущества, имущественных прав – это процесс определения их стоимости на дату оценки в соответствии с процедурой, установленной нормативно-правовыми актами. Согласно Закону, методическое регулирование оценки имущества осуществляется в соответствии с нормативно-правовыми актами по оценке имущества. К ним относятся положения (т. н. национальные стандарты) оценки имущества, которые утверждаются Кабинетом министров Украины, методики и другие документы.

Как уже было отмечено, механизм проведения оценки имущества для целей налогообложения и начисления, а также уплаты других обязательных платежей, которые взимаются согласно законодательству, предусматривается Порядком №231. В частности, п. 5 этого документа установлено, что оценочная стоимость недвижимого имущества (объектов недвижимости), имущественных прав на него (кроме объектов незавершенного строительства) определяется путем применения сравнительного подхода (за исключением некоторых случаев) с учетом информации о продаже недвижимого имущества (объектов недвижимости), которое продано не более чем за 6 месяцев до даты проведения оценки или предлагается для продажи на дату проведения оценки.

По результатам оценки субъект оценочной деятельности составляет отчет, который является действительным при условии включения информации из него в единую базу данных отчетов об оценке и присвоения ему регистрационного номера. Оценочная стоимость недвижимого имущества (объекта недвижимости) отмечается в заключении о стоимости объекта, которое является составляющей частью отчета. При этом п. 15 Порядка №231 предусматривает, что в случае несогласия плательщика налога с определенной субъектом оценочной деятельности стоимостью объекта отчет об оценке может быть обжалован в судебном порядке.

Комментарий

Олеся Решодько, руководитель оценочной компании ООО «Захид-Тест»

– Оценка для целей налогообложения после принятия в марте 2013 г. соответствующего постановления КМУ №231 на сегодняшний день проводится качественно. Как известно, оценщики прошли специальное обучение. Компьютеризация процесса оценки имущества позволила минимизировать сроки ее проведения и снизить коррупционные риски, поскольку физические контакты заказчика и оценщика сведены к минимуму. На мой взгляд, внедренные новации себя полностью оправдывают.