Чи можуть передаватись у власність допоміжні та нежилі приміщення багатоквартирного будинку

Особливістю правового статусу допоміжних приміщень є те, що вони є спільною власністю власників квартир у багатоквартирному будинку в силу прямої норми закону і підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення співвласниками будь-яких додаткових дій; зазначене виключає набуття будь-якою особою права власності на такі приміщення, як на окремий об'єкт цивільних прав. На це вказав Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду при розгляді справи № 914/554/19.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ

Львівська міська рада (далі - Рада, позивач) звернулась з позовом до Обслуговуючого кооперативу (далі – ОК), ОСББ, державного реєстратора про: (1) витребування з незаконного володіння ОК спірних допоміжних приміщень; (2) зобов'язання повернути вказане майно Раді за актом приймання-передачі; (3) скасування державної реєстрації прав на спірні приміщення за відповідачем-2 та їх змін.

Позов мотивований тим, що спірні приміщення є власністю позивача, який не приймав рішення про відчуження цих приміщень з комунальної власності на користь третіх осіб. Однак право власності позивача було незаконно припинено державним реєстратором, який змінив статус спірних приміщень з нежитлових та допоміжні з подальшою реєстрацією права власності на ці приміщення за відповідачем-2 без наявності в останнього жодних правовстановлюючих документів. Отже, має місце порушення набутого раніше та зареєстрованого раніше права власності позивача на нежитлові приміщення, яке підтверджено відповідними свідоцтвами про право комунальної власності на спірне нерухоме майно.

Рішенням Господарського суду Львівської області, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду, у позові відмовлено повністю.

Суди попередніх інстанцій керувалися встановленими у справі № 461/4181/18 обставинами та констатували, що спірні приміщення мають статус допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, які призначені для експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, а право розпоряджатися такими приміщеннями в силу прямої норми закону належить всім співвласникам багатоквартирного будинку. Позивач не є співвласником або власником квартири у житловому будинку, а отже не набув і не міг набути жодних речових прав на спірні допоміжні приміщення.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій.

Вважаючи себе власником спірних приміщень, Рада посилалася на те, що ці приміщення є саме нежитловими приміщеннями у складі багатоквартирного будинку, а відтак є окремими об'єктами цивільних прав, тому не можуть вважатися допоміжними приміщеннями та належати на праві спільної сумісної власності власникам квартир у багатоквартирному будинку.

Отже, при вирішенні даного спору ключовим є визначення правового статусу спірних приміщень, а саме встановлення того, чи відносяться вказані приміщення до допоміжних чи є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку.

Насамперед Верховний Суд звернувся до положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» (далі - Закон), відповідно до якого власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних із утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно та окремо приватизації не підлягають.

Офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 вказаного Закону наведено у рішенні Конституційного Суду від 02.03.2004 №4-рп/2004 зі змінами згідно з рішенням Конституційного Суду від 09.11.2011 №N14-рп/2011.

Так, у рішенні Конституційного Суду України від 02.03.2004 №4-рп/2004 визначено: «1.1. Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні та ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього».

Допоміжні приміщення, відповідно до пункту 2 статті 10 Закону, стають об'єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир немає необхідності створювати з цією метою об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.

У багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина третя статті 4 Житлового кодексу Української РСР) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.

Наведеним вище законодавством унормовано, що допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому відсутні підстави стверджувати, що у різних випадках одне і те ж приміщення може одночасно відноситися до допоміжного та бути нежитловим.

Особливістю правового статусу допоміжних приміщень є те, що вони є спільною власністю власників квартир у багатоквартирному будинку в силу прямої норми закону і підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення співвласниками (у даному випадку - в особі відповідача-2) будь-яких додаткових дій. Зазначене виключає набуття будь-якою особою права власності на такі приміщення, як на окремий об'єкт цивільних прав.

«Верховний Суд оцінює посилання позивача в пункті 19 Постанови на правові висновки Великої Палати Верховного Суду в постанові від 03.07.2018 у справі № 917/1345/17 щодо загальних ознак розмежування преюдиційних обставин та правової оцінки судом обставин справи, які є усталеними в судовій практиці Верховного Суду. Так, за висновками суду касаційної інстанції преюдиціальне значення у справі надається обставинам, встановленим судовими рішеннями, а не правовій оцінці таких обставин, здійсненій іншим судом. Преюдиціальне значення мають лише рішення зі справи, в якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини. Преюдицію утворюють виключно ті обставини, які безпосередньо досліджувались і встановлювались судом, що знайшло своє відображення у мотивувальній частині судового рішення. Преюдиціальні факти відрізняються від оцінки іншим судом обставин справи».

Отже, обставини, які підлягають встановленню судом у справі, - це юридичні факти, тобто життєві обставини (дії, події), з якими правом пов'язується виникнення юридичних наслідків. Натомість правова оцінка - це висновок щодо застосування права за певних життєвих обставин.

У даному випадку статус спірних приміщень, як допоміжних, є саме обставиною, яка обґрунтовано врахована судами попередніх інстанцій в якості преюдиційної, тобто такої, що не підлягає повторному доказуванню при розгляді даної справи в силу приписів частини 4 статті 75 ГПК України. При цьому неспроможними є заперечення позивача проти врахування судами цієї обставини, які фактично не стосуються порядку застосування частини 4 статті 75 ГПК України, а зводяться до висловлення позивачем власного бачення змісту судового рішення у справі №461/4181/18.

Інші наведені позивачем у пункті 19 Постанови рішення суду касаційної інстанції Верховним Судом не оцінюються як такі, що стосуються правовідносин, що є очевидно не подібними з тими, що виникли між сторонами у даній справі ні за складом учасників, ні за предметом спору, ні за обставинами справи, ні за сферою правового регулювання.

Щодо посилань позивача у підтвердження набуття права власності на спірні приміщення на свідоцтва про право комунальної власності на нерухоме майно, то відповідно до усталених правових висновків Верховного Суду свідоцтво про право власності на нерухоме майно лише посвідчує наявність відповідного права, не породжує, не змінює і не припиняє певні права та обов'язки, а видається на підтвердження існування права, яке виникло внаслідок певного правочину і такий посвідчуваний документ є чинним, якщо є дійсною правова підстава його видачі.

У той же час у справі не встановлено наявності будь-яких первинних правовстановлюючих документів (актів введення спірних приміщень в експлуатацію як новозбудоване майно або ж за наслідками реконструкції житлових чи допоміжних приміщень), які б підтверджували набуття позивачем речових прав на спірні приміщення, як окремий об'єкт цивільних прав.

Недоведення позивачем наявності у нього речових прав на спірні приміщення свідчить про відсутність порушення його прав з боку відповідачів, що є самостійною підставою для відмови в позові про витребування майна з чужого незаконного володіння, який спрямований саме на захист права власності. Отже, у межах розгляду даного спору не потребують встановленню та доведенню обставини наявності волевиявлення позивача на відчуження спірних приміщень, тому нерелевантним є посилання останнього на постанови суду касаційної інстанції у справах №№522/2022/15-ц, 904/10673/16, 3-1058гс16, 6-2161цс16 (пункт 18 Постанови).

Також Верховний Суд не розглядала доводи позивача у пункті 17 Постанови та третьої особи у пункті 15 Постанови, оскільки у справі № 911/3594/17 розглядався спір про скасування рішення виконавчого комітету місцевої ради про надання згоди на реєстрацію права комунальної власності. Велика Палата Верховного Суду у цій справі дійшла висновку, що оспорюване рішення виконавчого комітету не порушує прав позивача і з цих підстав залишила в силі рішення місцевого суду про відмову в позові. У межах названої справи не розглядався віндикаційний позов та не вирішувався спір щодо державної реєстрації прав.

«Безпідставними є і посилання третьої особи в обґрунтування своїх доводів в пункті 13 Постанови на висновки Верховного Суду у справі №914/1289/18, які зроблені за інших встановлених судами фактичних обставин справи, відповідно до яких спірне приміщення не було передано об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку на баланс разом із житловим будинком, а залишилось у комунальній власності територіальної громади. Верховний Суд також відхиляє доводи третьої особи в пункті 14 Постанови. Пункт 2 статті 10 Закону не врегульовує питання державної реєстрації речових прав на майно, а регламентує зовсім інші правовідносини - порядок набуття співвласниками права власності на допоміжні приміщення багатоквартирного будинку. Зміст вказаної правової норми вже отримав офіційне тлумачення у декількох рішеннях Конституційного Суду України, а застосування її приписів судами попередніх інстанцій до спірних правовідносин є правильним та здійснено у тому числі з урахуванням змісту відповідних рішень Конституційного Суду України.

 Щодо доводів третьої особи в пункті 16 Постанови, то остання лише формально посилається на постанови Верховного Суду у справах №№ 916/2069/17, 461/12296/15, намагаючись натомість переконати Верховний Суд втрутитись у фактичну складову судових рішень та здійснити переоцінку встановлених обставин справи, що виходить за межі визначених статтею 300 ГПК України повноважень суду касаційної інстанції», – йдеться у постанові ВС.

У зв'язку з чим такі доводи Верховним Судом визнаються необґрунтованими.

Раніше КЦС нагадав, як правильно розглядати справи про втрату права користування житлом.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб бути в курсі найважливіших подій