Під маскою споживчого кредиту: Верховний Суд дозволив стягувати іпотеку за комерційні борги під час війни

Повномасштабна війна суттєво змінила економічну реальність для мільйонів українців. Втрата роботи, вимушене переміщення та нестабільні доходи значно ускладнили виконання фінансових зобов’язань, зокрема за кредитами. Держава, балансуючи між стабільністю банківської системи та соціальним захистом найбільш вразливих верств населення, передбачила низку спеціальних гарантій для захисту громадян. Однією з ключових норм став пункт 5-2 розділу VI «Прикінцеві положення» Закону України «Про іпотеку», який встановлює тимчасову заборону на звернення стягнення на іпотечне майно фізичних осіб за споживчими кредитами на період воєнного стану.

Фактично ця норма створює правовий мораторій, що унеможливлює примусове відчуження житла позичальників через невиконання кредитних зобов’язань, поки триває воєнний стан. Однак на практиці цей захисний механізм іноді стає інструментом для зловживань. У судових спорах фіксуються випадки, коли великі позичальники, які отримували мільйонні кредити на розвиток бізнесу, намагаються позиціонувати себе як звичайних споживачів.

20 березня 2026 року Верховний Суд у справі №362/205/25 підтвердив, що мораторій на примусову реалізацію іпотечного майна фізичних осіб під час воєнного стану не поширюється на кредити, видані для підприємницької діяльності. Тобто, ВС розмежував реальні потреби позичальника та комерційні інтереси, що маскуються під особистий кредит.

Котеджне містечко замість особистих потреб

Це класичний кейс про спробу банку стягнути іпотечне майно. Історія конфлікту розпочалася ще у 2008 році, коли банк видав фізичній особі два кредити на загальну суму 2 мільйони доларів США. Кошти надавалися двома траншами: перший — на рефінансування попередніх зобов’язань, другий —на фінансування будівництва котеджного містечка. Виконання зобов’язань було забезпечено іпотекою трьох земельних ділянок під будівництво котеджів.

Через невиконання умов договору банк ще у 2011 році в судовому порядку домігся задоволення свого позову та стягнення з позичальника боргу, який на той момент становив понад 7,4 мільйона гривень. На підставі судового рішення було видано виконавчий лист. Виконавче провадження, проте було відкрито аж у 2022 року, приватним виконавцем було описано три земельні ділянки боржника.

У 2024 року банк подав клопотання про примусову реалізацію майна, але приватний виконавець відмовив, пославшись на мораторій, і на те, що кредит споживчий, а отже, майно не може бути виставлене на торги. Банк, не погоджуючись із такою позицією, оскаржив бездіяльність виконавця до суду.

Позиція Верховного Суду

Верховний Суд, залишаючи в силі рішення судів попередніх інстанцій на користь банку, проаналізував поняття «споживчий кредит».

Верховний Суд підкреслив, що визначальною ознакою споживчого кредиту є його цільове призначення. Посилаючись на положення Закону України «Про захист прав споживачів» та Закону України «Про споживче кредитування», суд зазначив, що споживчим вважається лише той кредит, який надається фізичній особі для задоволення особистих потреб і не пов’язаний із здійсненням підприємницької чи професійної діяльності.

Судами було встановлено низку обставин, які свідчать про те, що отриманий кредит не мав споживчого характеру.

Зокрема, банк надав суду копії бізнес-планів і кошторисів будівництва житлових будинків, які позичальник подавав ще у 2008 році під час оформлення кредиту. Це підтвердило, що кошти залучалися для реалізації будівельного проєкту.

Крім того, з’ясувалося, що боржник був зареєстрований як фізична особа-підприємець ще з 2000 року та здійснював діяльність у сфері будівництва й продажу котеджів у тому ж містечку, на розвиток якого фактично і спрямовувався кредит.

Додатковим доказом стала власна переписка позичальника з банком. У матеріалах справи містилися його заяви, в яких він скаржився на кризу в будівельній галузі та відсутність покупців на новозбудовані котеджі, що прямо підтверджує підприємницьку мету отримання фінансування.

Верховний Суд дійшов висновку, що якщо кредитні кошти були спрямовані на будівництво котеджного містечка з метою подальшого перепродажу нерухомості, такий договір не є споживчим, навіть якщо він укладений із фізичною особою. Відповідно, мораторій на таку іпотеку не поширюється, а бездіяльність виконавця, який відмовився продавати землю, є неправомірною. Приватний виконавець зобов’язаний продовжити реалізацію трьох земельних ділянок.

Суди формують єдині правила у кредитних спорах

Це рішення не є поодиноким і базується на вже сформованій практиці. Верховний Суд послався на висновок Великої Палати ВС у справі № 755/11648/15-ц, де було чітко вказано, що лише договори на задоволення особистих потреб є споживчими.

Постановою від 04 лютого 2026 року у справі № 760/16365/22 Верховний Суд скасував рішення Київського апеляційного суду, яке захищало боржника, і повністю відмовив у позові про визнання електронних торгів недійсними.

Головний висновок ВС: кредит, виданий юридичній особі, навіть якщо директором є фізична особа, не є споживчим. Тому мораторій (п. 5-2 розділу VI Закону «Про іпотеку») не застосовується. Електронні торги проведені законно, результат торгів дійсний.

Постановою від 19 травня 2025 року у справі № 308/15538/22 Верховний Суд підтвердив дію мораторію на реалізацію іпотеки за споживчим кредитом. Верховний Суд залишив касаційну скаргу банку без задоволення та підтвердив рішення судів попередніх інстанцій, які відмовили у передачі іпотечного майна на електронні торги. Суд дійшов висновку, що кредит, отриманий фізичною особою на придбання та реконструкцію нерухомості, має споживчий характер, а тому на нього поширюється мораторій, передбачений пунктом 5-2 розділу VI Закону України «Про іпотеку».

Суди встановили, що попри подальше використання однієї з квартир як офісу, вирішальним є цільове призначення кредиту на момент укладення договору. На той час об’єкт ще не був введений в експлуатацію і не переведений у нежитловий фонд.

Водночас Суд наголосив на відмінності між споживчими та бізнес-кредитами: якщо кошти використовувалися для підприємницької діяльності, мораторій не застосовується. Це означає, що у подібних спорах банкам необхідно доводити підприємницьку мету отримання кредиту.

Тобто, як ми бачимо, суди формують стабільну позицію: мораторій — це реальний інструмент захисту саме споживчих кредитів. У всіх бізнес-кредитах, навіть оформлених на фізосіб, стягнення іпотеки дозволяється.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.