Под маской потребительского кредита: Верховный Суд разрешил взыскивать ипотеку за коммерческие долги во время войны

Полномасштабная война существенно изменила экономическую реальность для миллионов украинцев. Потеря работы, вынужденное перемещение и нестабильные доходы значительно осложнили выполнение финансовых обязательств, в частности по кредитам. Государство, балансируя между стабильностью банковской системы и социальной защитой наиболее уязвимых слоев населения, предусмотрело ряд специальных гарантий для защиты граждан. Одной из ключевых норм стал пункт 5-2 раздела VI «Заключительные положения» Закона Украины «Об ипотеке», который устанавливает временный запрет на обращение взыскания на ипотечное имущество физических лиц по потребительским кредитам на период военного положения.

Фактически эта норма создает правовой мораторий, который делает невозможным принудительное отчуждение жилья заемщиков из-за невыполнения кредитных обязательств, пока длится военное положение. Однако на практике этот защитный механизм иногда становится инструментом для злоупотреблений. В судебных спорах фиксируются случаи, когда крупные заемщики, получавшие миллионные кредиты на развитие бизнеса, пытаются позиционировать себя как обычных потребителей.

20 марта 2026 года Верховный Суд по делу № 362/205/25 подтвердил, что мораторий на принудительную реализацию ипотечного имущества физических лиц во время военного положения не распространяется на кредиты, выданные для предпринимательской деятельности. То есть, ВС разграничил реальные потребности заемщика и коммерческие интересы, маскирующиеся под личный кредит.

Коттеджный городок вместо личных нужд

Это классический кейс о попытке банка взыскать ипотечное имущество. История конфликта началась еще в 2008 году, когда банк выдал физическому лицу два кредита на общую сумму 2 миллиона долларов США. Средства предоставлялись двумя траншами: первый — на рефинансирование предыдущих обязательств, второй — на финансирование строительства коттеджного городка. Выполнение обязательств было обеспечено ипотекой трех земельных участков под строительство коттеджей.

Из-за невыполнения условий договора банк еще в 2011 году в судебном порядке добился удовлетворения своего иска и взыскания с заемщика долга, который на тот момент составлял более 7,4 миллиона гривен. На основании судебного решения был выдан исполнительный лист. Исполнительное производство, однако, было открыто только в 2022 году, частным исполнителем были описаны три земельных участка должника.

В 2024 году банк подал ходатайство о принудительной реализации имущества, но частный исполнитель отказал, сославшись на мораторий и на то, что кредит потребительский, а значит, имущество не может быть выставлено на торги. Банк, не соглашаясь с такой позицией, обжаловал бездействие исполнителя в суд.

Позиция Верховного Суда

Верховный Суд, оставляя в силе решения судов предыдущих инстанций в пользу банка, проанализировал понятие «потребительский кредит». Верховный Суд подчеркнул, что определяющим признаком потребительского кредита является его целевое назначение. Ссылаясь на положения Закона Украины «О защите прав потребителей» и Закона Украины «О потребительском кредитовании», суд отметил, что потребительским считается только тот кредит, который предоставляется физическому лицу для удовлетворения личных потребностей и не связан с осуществлением предпринимательской или профессиональной деятельности.

Судами был установлен ряд обстоятельств, свидетельствующих о том, что полученный кредит не имел потребительского характера. В частности, банк предоставил суду копии бизнес-планов и смет строительства жилых домов, которые заемщик подавал еще в 2008 году при оформлении кредита. Это подтвердило, что средства привлекались для реализации строительного проекта.

Кроме того, выяснилось, что должник был зарегистрирован как физическое лицо-предприниматель еще с 2000 года и осуществлял деятельность в сфере строительства и продажи коттеджей в том же городке, на развитие которого фактически и направлялся кредит.

Дополнительным доказательством стала собственная переписка заемщика с банком. В материалах дела содержались его заявления, в которых он жаловался на кризис в строительной отрасли и отсутствие покупателей на вновь построенные коттеджи, что прямо подтверждает предпринимательскую цель получения финансирования.

Верховный Суд пришел к выводу, что если кредитные средства были направлены на строительство коттеджного городка с целью последующей перепродажи недвижимости, такой договор не является потребительским, даже если он заключен с физическим лицом. Соответственно, мораторий на такую ипотеку не распространяется, а бездействие исполнителя, отказавшегося продавать землю, является неправомерным. Частный исполнитель обязан продолжить реализацию трех земельных участков.

Суды формируют единые правила в кредитных спорах

Это решение не является единичным и базируется на уже сформированной практике. Верховный Суд сослался на заключение Большой Палаты ВС по делу № 755/11648/15-ц, где было четко указано, что только договоры на удовлетворение личных потребностей являются потребительскими.

Постановлением от 04 февраля 2026 года по делу № 760/16365/22 Верховный Суд отменил решение Киевского апелляционного суда, защищавшее должника, и полностью отказал в иске о признании электронных торгов недействительными. Главный вывод ВС: кредит, выданный юридическому лицу, даже если директором является физическое лицо, не является потребительским. Поэтому мораторий (п. 5-2 раздела VI Закона «Об ипотеке») не применяется. Электронные торги проведены законно, результат торгов действителен.

Постановлением от 19 мая 2025 года по делу № 308/15538/22 Верховный Суд подтвердил действие моратория на реализацию ипотеки по потребительскому кредиту. Верховный Суд оставил кассационную жалобу банка без удовлетворения и подтвердил решения судов предыдущих инстанций, которые отказали в передаче ипотечного имущества на электронные торги. Суд пришел к выводу, что кредит, полученный физическим лицом на приобретение и реконструкцию недвижимости, имеет потребительский характер, а потому на него распространяется мораторий, предусмотренный пунктом 5-2 раздела VI Закона Украины «Об ипотеке».

Суды установили, что несмотря на последующее использование одной из квартир под офис, решающим является целевое назначение кредита на момент заключения договора. На то время объект еще не был введен в эксплуатацию и не переведен в нежилой фонд.

В то же время Суд подчеркнул различие между потребительскими и бизнес-кредитами: если средства использовались для предпринимательской деятельности, мораторий не применяется. Это означает, что в подобных спорах банкам необходимо доказывать предпринимательскую цель получения кредита. То есть, как мы видим, суды формируют стабильную позицию: мораторий — это реальный инструмент защиты именно потребительских кредитов. Во всех бизнес-кредитах, даже оформленных на физлиц, взыскание ипотеки разрешается.

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.