Чи може власник квартири не повернути заставу орендарю через подряпину на меблях: що каже суд

В Україні сформувалася поширена практика оренди житла, за якої власники нерухомості беруть з орендарів заставу, зазвичай у розмірі одного місячного платежу, який дорівнює сумі оренди житла. Така сума виступає гарантією на випадок пошкодження майна або інших порушень умов договору.

Правовідносини між орендарем та орендодавцем  регулюються положеннями Цивільного кодексу України про оренду, зокрема статтями 759–786 ЦК України. Відповідно до статті 759 ЦК договір найму (оренди) передбачає передачу майна у користування за плату на певний строк, а стаття 629 ЦК встановлює, що договір є обов'язковим для виконання сторонами. Саме договір визначає права та обов'язки сторін, порядок користування майном, підстави для його повернення та умови проведення остаточних розрахунків.

Після завершення строку оренди орендар зобов’язаний повернути житло власнику. Відповідно до статті 785 Цивільного кодексу України, майно має бути повернуто у стані, в якому воно було отримане, з урахуванням нормального зносу, якщо інше не передбачено договором.

Щоб уникнути спорів, на практиці передача майна зазвичай оформлюється актом приймання-передачі, де фіксується її стан на момент повернення. Саме цей документ часто стає ключовим доказом у випадках конфліктів між сторонами.

Якщо орендар порушує умови договору, не сплачує орендну плату або не звільняє житло після завершення строку оренди, власник може вимагати розірвання договору та виселення. Однак саме припинення оренди не означає, що застава автоматично залишається у власника. Якщо орендар виконав усі умови договору, не має боргів і повернув житло в належному стані, власник повинен повернути заставу. Це передбачено статтею 571 Цивільного кодексу України.

Також на практиці поширеними є спори, пов’язані з достроковим припиненням договору оренди. У таких випадках сторони часто по-різному трактують умови розірвання договору, строки попередження та підстави для звільнення житла. Нерідко конфлікти виникають через те, що одна зі сторін вважає договір припиненим, тоді як інша наполягає на його чинності. Саме тому спори щодо дострокового розірвання оренди та остаточних розрахунків, включно з поверненням застави, часто стають предметом судового розгляду.

Позиція судів у спорах про оренду житла

Наприклад, Закарпатський апеляційний суд у справі № 303/8395/23 розглянув питання чи має орендар право на повернення неповернутої застави, сплаченої під час оренди житла. Судом встановлено, що 01.04.2023 року між орендодавцем та орендарем було укладено договір оренди житлового будинку, за яким орендар отримав майно у строкове платне користування. Умовами договору передбачено, що житло передається у придатному для проживання стані, а його недоліки фіксуються в акті приймання-передачі, який є невід’ємною частиною договору.

Сторони також визначили порядок користування та утримання майна, зокрема розподілили обов’язки щодо ремонту: капітальний ремонт покладається на орендодавця, а поточний — у разі пошкоджень з вини орендаря — на орендаря. Розмір орендної плати становив 1300 доларів США, і відповідно сума застави складала стільки ж. Застава підлягала поверненню після завершення оренди за умови відсутності пошкоджень майна та заборгованості за комунальні послуги.

Під час розгляду справи суд першої інстанції встановив, що між сторонами виник конфлікт щодо користування житлом та виселення, який загострився наприкінці липня 2023 року. Це підтверджується матеріалами справи, зокрема рапортом працівника поліції. Суд дійшов висновку, що дії орендодавця фактично свідчили про одностороннє припинення договору оренди з порушенням його умов та вимог статей 782, 783 ЦК України.

Також встановлено, що після повернення житла орендодавець намагався утримати частину застави, посилаючись на нібито завдані збитки та витрати на відновлення майна. Однак, ці доводи не були  підтверджені доказами.

З урахуванням установлених обставин суд першої інстанції дійшов висновку про часткове задоволення позову та стягнення на користь орендаря суми застави за вирахуванням підтвердженої заборгованості за комунальні послуги. Остаточна сума до стягнення склала 48 323 грн 54 коп. З такими висновками погодився й апеляційний суд. У підсумку апеляційну скаргу було залишено без задоволення, а рішення суду першої інстанції — без змін.

Зокрема, Шевченківський районний суд м. Запоріжжя у справі № 336/2242/25 ухвалив заочне рішення про часткове задоволення позовних вимог щодо стягнення заборгованості, відшкодування майнової та моральної шкоди та застосування наслідків порушення грошового зобов’язання.

Суд встановив, що 09 квітня 2024 року між сторонами був укладений договір оренди квартири №34, за яким щомісячна орендна плата становила 8 000 гривень, окремо передбачалась оплата комунальних послуг, а також внесення заставної суми у розмірі 10 000 гривень. За умовами договору ця застава не підлягала поверненню у разі дострокового розірвання з ініціативи орендаря, натомість підлягала поверненню лише у випадку розірвання з ініціативи орендодавця.

Під час розгляду справи позивачка зазначала, що відповідачка достроково припинила користування квартирою, залишила житло без належної передачі та ключів, а також не сплатила орендну плату за жовтень і листопад 2024 року. Окремо позивачка вказувала на пошкодження майна та значні витрати на його відновлення, а також просила відшкодувати моральну шкоду.

Суд дійшов висновку, що доведеним є лише факт несплати орендної плати за жовтень і листопад 2024 року, що становить 16 000 гривень. Вимоги щодо комунальних платежів не підтверджені належними доказами, а заявлені збитки на ремонт майна та моральна шкода не доведені, оскільки відсутні достатні та допустимі докази як розміру шкоди, так і причинного зв’язку між діями відповідачки та заявленими пошкодженнями.

Окремо суд зазначив, що інфляційні втрати та 3% річних не можуть бути стягнуті через суперечності у розрахунках і відсутність належного обґрунтування періоду нарахування.

У підсумку суд ухвалив стягнути з відповідачки лише 16 000 гривень заборгованості з орендної плати та 1 211,20 гривень судового збору, а в іншій частині позову було відмовлено.

Відповідно до положень Цивільного кодексу України та сформованої судової практики власник житла повинен довести наявність законних підстав для утримання застави, зокрема існування заборгованості, пошкодження майна або інших порушень умов договору з боку орендаря.

Суди послідовно виходять із того, що будь-які збитки мають бути підтверджені належними та допустимими доказами. Самих лише тверджень про пошкодження майна чи необхідність проведення ремонту недостатньо. Важливе значення мають договір оренди, акт приймання-передачі житла, фотофіксація стану майна, чеки, рахунки та інші документи, які підтверджують реальні витрати або заборгованість.

Водночас орендар також не звільняється від обов’язку належно виконувати умови договору. Несплата орендної плати, комунальних послуг або дострокове припинення договору всупереч його умовам може стати підставою для утримання застави повністю або частково.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.