Может ли собственник квартиры не вернуть залог арендатору из-за царапины на мебели: что говорит суд
В Украине сформировалась распространенная практика аренды жилья, при которой собственники недвижимости берут с арендаторов залог, как правило, в размере одного месячного платежа, равного сумме арендной платы за жилье. Такая сумма выступает гарантией на случай повреждения имущества или иных нарушений условий договора.
Правоотношения между арендатором и арендодателем регулируются положениями Гражданского кодекса Украины об аренде, в частности статьями 759–786 ГК Украины. Согласно статье 759 ГК договор найма (аренды) предусматривает передачу имущества во временное пользование за плату на определенный срок, а статья 629 ГК устанавливает, что договор является обязательным для исполнения сторонами. Именно договор определяет права и обязанности сторон, порядок пользования имуществом, основания его возврата и условия проведения окончательных расчетов.
После завершения срока аренды арендатор обязан вернуть жилье собственнику. Согласно статье 785 Гражданского кодекса Украины имущество должно быть возвращено в состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа, если иное не предусмотрено договором.
Чтобы избежать споров, на практике передача имущества обычно оформляется актом приема-передачи, где фиксируется его состояние на момент возврата. Именно этот документ часто становится ключевым доказательством в случае конфликтов между сторонами.
Если арендатор нарушает условия договора, не оплачивает арендную плату или не освобождает жилье после окончания срока аренды, собственник может требовать расторжения договора и выселения. Однако само прекращение аренды не означает, что залог автоматически остается у собственника. Если арендатор выполнил все условия договора, не имеет задолженностей и вернул жилье в надлежащем состоянии, собственник обязан вернуть залог. Это предусмотрено статьей 571 Гражданского кодекса Украины.
Также на практике распространены споры, связанные с досрочным прекращением договора аренды. В таких случаях стороны часто по-разному трактуют условия расторжения договора, сроки уведомления и основания для освобождения жилья. Нередко конфликты возникают из-за того, что одна из сторон считает договор прекращенным, тогда как другая настаивает на его действии. Именно поэтому споры о досрочном расторжении аренды и окончательных расчетах, включая возврат залога, часто становятся предметом судебного разбирательства.
Позиция судов в спорах об аренде жилья
Например, Закарпатский апелляционный суд по делу № 303/8395/23 рассмотрел вопрос о том, имеет ли арендатор право на возврат невозвращенного залога, уплаченного при аренде жилья. Суд установил, что 01.04.2023 года между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды жилого дома, по которому арендатор получил имущество во временное платное пользование. Условиями договора предусмотрено, что жилье передается в пригодном для проживания состоянии, а его недостатки фиксируются в акте приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора.
Стороны также определили порядок пользования и содержания имущества, в частности распределили обязанности по ремонту: капитальный ремонт возлагается на арендодателя, а текущий — в случае повреждений по вине арендатора — на арендатора. Размер арендной платы составлял 1300 долларов США, и соответственно сумма залога была такой же. Залог подлежал возврату после завершения аренды при условии отсутствия повреждений имущества и задолженности по коммунальным услугам.
В ходе рассмотрения дела суд первой инстанции установил, что между сторонами возник конфликт относительно пользования жильем и выселения, который обострился в конце июля 2023 года. Это подтверждается материалами дела, в частности рапортом сотрудника полиции. Суд пришел к выводу, что действия арендодателя фактически свидетельствовали об одностороннем прекращении договора аренды с нарушением его условий и требований статей 782, 783 ГК Украины.
Также установлено, что после возврата жилья арендодатель пытался удержать часть залога, ссылаясь на якобы причиненный ущерб и расходы на восстановление имущества. Однако эти доводы не были подтверждены доказательствами.
С учетом установленных обстоятельств суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении иска и взыскании в пользу арендатора суммы залога за вычетом подтвержденной задолженности за коммунальные услуги. Итоговая сумма к взысканию составила 48 323 грн 54 коп. С такими выводами согласился и апелляционный суд. В итоге апелляционная жалоба была оставлена без удовлетворения, а решение суда первой инстанции — без изменений.
В частности, Шевченковский районный суд г. Запорожья по делу № 336/2242/25 вынес заочное решение о частичном удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности, возмещении имущественного и морального вреда, а также применении последствий нарушения денежного обязательства.
Суд установил, что 09 апреля 2024 года между сторонами был заключен договор аренды квартиры №34, по которому ежемесячная арендная плата составляла 8 000 гривен, отдельно предусматривалась оплата коммунальных услуг, а также внесение залоговой суммы в размере 10 000 гривен. Условиями договора было предусмотрено, что данный залог не подлежит возврату в случае досрочного расторжения по инициативе арендатора, и возвращается только в случае расторжения по инициативе арендодателя.
В ходе рассмотрения дела истец указывала, что ответчица досрочно прекратила пользование квартирой, оставила жилье без надлежащей передачи и ключей, а также не оплатила арендную плату за октябрь и ноябрь 2024 года. Также истец ссылалась на повреждение имущества и значительные расходы на его восстановление, а также просила взыскать моральный вред.
Суд пришел к выводу, что доказанным является лишь факт неуплаты арендной платы за октябрь и ноябрь 2024 года, что составляет 16 000 гривен. Требования о коммунальных платежах не подтверждены надлежащими доказательствами, а заявленные убытки на ремонт имущества и моральный вред не доказаны ввиду отсутствия достаточных и допустимых доказательств как размера ущерба, так и причинной связи между действиями ответчицы и заявленными повреждениями.
Отдельно суд отметил, что инфляционные потери и 3% годовых не могут быть взысканы из-за противоречий в расчетах и отсутствия надлежащего обоснования периода начисления.
В итоге суд постановил взыскать с ответчицы только 16 000 гривен задолженности по арендной плате и 1 211,20 гривен судебного сбора, а в остальной части иска отказал.
В соответствии с положениями Гражданского кодекса Украины и сформированной судебной практикой собственник жилья должен доказать наличие законных оснований для удержания залога, в частности существование задолженности, повреждение имущества или иных нарушений условий договора со стороны арендатора.
Суды последовательно исходят из того, что любые убытки должны быть подтверждены надлежащими и допустимыми доказательствами. Одних лишь утверждений о повреждении имущества или необходимости проведения ремонта недостаточно. Важное значение имеют договор аренды, акт приема-передачи жилья, фотофиксация состояния имущества, чеки, счета и другие документы, подтверждающие реальные расходы или задолженность.
В то же время арендатор также не освобождается от обязанности надлежащим образом выполнять условия договора. Неуплата арендной платы, коммунальных услуг или досрочное прекращение договора вопреки его условиям может стать основанием для удержания залога полностью или частично/
Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER и WhatsApp, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.
