Рада запровадила електронні аукціони з продажу іпотечного майна

Верховна Рада ухвалила Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо усунення розбіжностей та осучаснення реалізації майна в іпотеці та виконавчому провадженні» (реєстр. № 3360-1, автор Ігор Фріс).

Основна мета, яку ставили перед собою народні депутати, - вдосконалення системи продажу предмету іпотеки у виконавчому провадженні через електронні аукціони, що дозволить зробити реалізацію такого майна прозорою, а ціну торгів - наближеною до ринкової.

Відтепер виявлені під час опису цінні папери, а також ювелірні та інші побутові вироби із золота, срібла, платини і металів платинової групи, дорогоцінного каміння і перлів, лом і окремі частини таких виробів, на які накладено арешт та/або які підлягають конфіскації в дохід держави, підлягають обов’язковому вилученню і не пізніше наступного робочого дня передаються на зберігання банкам України відповідно до умов договорів, укладених з органами державної виконавчої служби або приватними виконавцями.

Реалізація арештованого майна здійснюється шляхом проведення електронних аукціонів або за фіксованою ціною.

Реалізація за фіксованою ціною застосовується щодо майна, оціночна вартість якого не перевищує 30 мінімальних розмірів заробітної плати.

Реалізація за фіксованою ціною не застосовується до нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден незалежно від вартості такого майна.

Не реалізоване на електронному аукціоні нерухоме майно виставляється на повторний електронний аукціон за ціною, що становить 85 відсотків, а рухоме майно - 75 відсотків його вартості.

У разі повторної нереалізації майна нерухоме майно виставляється на третій електронний аукціон за ціною, що становить 70 відсотків, а рухоме майно - 50 відсотків його вартості.

Нереалізоване майно, конфісковане за рішенням суду, виставляється на повторний електронний аукціон за ціною не меншою, ніж сума загальнодержавних податків і зборів, що відповідно до Податкового кодексу України підлягають сплаті при операціях з реалізації такого майна.

При наданні стягувачем згоди (у разі реалізації заставленого майна/предмета іпотеки надання стягувачем та заставодержателем/іпотекодержателем згоди) третій електронний аукціон (крім електронного аукціону з продажу конфіскованого за рішенням суду майна) здійснюється у спосіб продажу майна з можливістю зниження початкової ціни, але не нижче 60 відсотків його вартості для нерухомого майна та 30 відсотків - для рухомого майна та з подальшою можливістю додаткового подання цінових пропозицій.

У разі нереалізації майна на третьому електронному аукціоні виконавець повідомляє про це стягувачу і пропонує йому вирішити питання про залишення за собою нереалізованого майна, крім майна, конфіскованого за рішенням суду.

Майно передається стягувачу за ціною третього електронного аукціону або за фіксованою ціною. Про передачу майна стягувачу в рахунок погашення боргу виконавець виносить постанову. За фактом такої передачі виконавець складає акт. Постанова та акт є підставами для подальшого оформлення стягувачем права власності на таке майно.

Реалізація переданих в іпотеку земельних ділянок сільськогосподарського призначення при зверненні стягнення на предмет іпотеки здійснюється на електронному аукціоні. Покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути особи, визначені Земельним кодексом України.

У разі визначення судом способу реалізації предмета іпотеки шляхом проведення електронного аукціону ціна предмета іпотеки у рішенні суду не зазначається та визначається при його примусовому виконанні на рівні, не нижчому за звичайні ціни на такий вид майна на підставі оцінки, проведеної суб’єктом оціночної діяльності або незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій.

Реалізація предмета іпотеки, на який звертається стягнення за рішенням суду або за виконавчим написом нотаріуса, проводиться, якщо інше не передбачено рішенням суду, шляхом продажу на електронних аукціонах у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України "Про виконавче провадження"ю

Боржник має право до дня продажу предмета іпотеки на електронному аукціоні виконати вимогу за основним зобов’язанням чи ту її частину, виконання якої прострочено, разом з відшкодуванням будь-яких витрат та збитків, завданих іпотекодержателю, включаючи судові витрати, витрати на оплату винагороди залученим експертам (оцінювачам, юристам), витрати на підготовку до проведення електронного аукціону тощо. Таке виконання є підставою для припинення реалізації предмета іпотеки на електронному аукціоні. Умови договорів, що обмежують це право боржника, є недійсними.

Оформлення результатів електронного аукціону з реалізації предмета іпотеки

Організатор електронного аукціону протягом трьох днів з дня формування за результатами електронного аукціону протоколу надсилає відповідний протокол державному виконавцю, приватному виконавцю, а також інші документи, що підтверджують реалізацію предмета іпотеки.

На вимогу державного виконавця, приватного виконавця для перевірки дотримання порядку проведення електронного аукціону організатор електронного аукціону зобов’язаний подати державному виконавцю, приватному виконавцю повну та достовірну інформацію і документи, що стосуються організації та проведення електронного аукціону.

Протягом п’яти робочих днів з дня надходження коштів від реалізації предмета іпотеки державний виконавець, приватний виконавець складає акт про реалізацію предмета іпотеки, в якому зазначаються:

- назва виконавчого документа, на підставі якого здійснено реалізацію предмета іпотеки, його номер та дата видачі, найменування органу (посадової особи), який видав документ;

- відомості про іпотекодержателя та іпотекодавця;

- стисла характеристика та місцезнаходження предмета іпотеки;

- назва організатора електронного аукціону, який проводив електронний аукціон, дата його проведення;

- відомості про покупця;

- початкова ціна предмета іпотеки та ціна продажу;

- сума коштів, перерахована за придбаний предмет іпотеки, включаючи гарантійний платіж, та дати їх перерахування;

- відомості про те, що електронний аукціон відбувся з дотриманням вимог Закону.

Акт про реалізацію предмета іпотеки підписується державним виконавцем, затверджується начальником відповідного органу державної виконавчої служби, скріплюється печаткою цього органу або підписується приватним виконавцем, скріплюється його печаткою та не пізніше наступного дня надсилається до організатора електронного аукціону, який проводив електронний аукціон.

Державний виконавець, приватний виконавець не може відмовити у видачі акта про реалізацію предмета іпотеки, якщо така реалізація здійснювалася відповідно до вимог Закону.

У разі відмови видати акт про реалізацію предмета іпотеки державний виконавець, приватний виконавець повинен протягом п’яти робочих днів з дня закінчення строку, встановленого частиною другою цієї статті, повідомити про це організатора електронного аукціону, іпотекодержателя, іпотекодавця та покупця.

Повідомлення, що містить підстави для відмови у видачі акта про реалізацію предмета іпотеки, підписується державним виконавцем і начальником відповідного органу державної виконавчої служби та скріплюється печаткою цього органу або підписується приватним виконавцем та скріплюється його печаткою. Відмова державного виконавця, приватного виконавця видати акт про реалізацію предмета іпотеки може бути оскаржена відповідно до законодавства.

Протягом п’яти робочих днів з дня надходження від державного виконавця, приватного виконавця акта про реалізацію предмета іпотеки організатор проведення електронного аукціону видає цей акт покупцеві, нотаріально засвідчені копії акта надсилає іпотекодержателю та іпотекодавцю.

На підставі акта про реалізацію предмета іпотеки нотаріус видає покупцеві свідоцтво про придбання майна з електронного аукціону.

Якщо сума, одержана від реалізації предмета іпотеки, не покриває вимоги іпотекодержателя, він має право отримати решту суми з іншого майна боржника в порядку, встановленому законом.

Як оскаржувати результати електронного аукціону

Іпотекодержатель, іпотекодавець, боржник та будь-який учасник електронного аукціону мають право протягом трьох місяців з дня проведення електронного аукціону оскаржити його результати в суді за місцезнаходженням нерухомого майна.

Протягом десяти днів з дня оголошення електронного аукціону таким, що не відбувся, іпотекодержателі та інші кредитори боржника відповідно до пріоритету їх зареєстрованих вимог мають право залишити за собою предмет іпотеки за початковою ціною шляхом заліку своїх забезпечених вимог в рахунок ціни майна. У такому випадку залишення за собою предмета іпотеки іпотекодержателем оформлюється протоколом, сформованим за результатами електронного аукціону, що не відбувся, та актом про проведення електронного аукціону. Такий акт є підставою для видачі нотаріусом іпотекодержателю свідоцтва про залишення за собою майна з електронного аукціону, що, не відбувся.

Якщо іпотекодержатель не скористався цим правом, за результатами першого електронного аукціону, призначається проведення другого електронного аукціону, що має відбутися протягом одного місяця з дня проведення першого електронного аукціону.

Початкова ціна продажу предмета іпотеки на другому електронному аукціоні становить 85 відсотків початкової вартості предмета іпотеки на першому електронному аукціоні. У разі оголошення другого електронного аукціону таким, що не відбувся, іпотекодержатель має право придбати предмет іпотеки за початковою ціною другого електронного аукціону. Якщо іпотекодержатель не скористався таким правом, за результатами другого електронного аукціону призначається проведення третього електронного аукціону. Початкова ціна продажу предмета іпотеки на третьому електронному аукціоні становить 70 відсотків початкової вартості предмета іпотеки на першому електронному аукціоні.

У разі оголошення третього електронного аукціону таким, що не відбувся, іпотекодержатель має право залишити за собою предмет іпотеки за початковою ціною третього електронного аукціону.

Припинення прав та вимог на предмет іпотеки після його реалізації

Після продажу предмета іпотеки на електронному аукціоні або продажу предмета іпотеки припиняються будь-які права та вимоги інших осіб на нерухоме майно, що було предметом іпотеки, які виникли після державної реєстрації іпотеки за іпотечним договором, згідно з яким було звернене стягнення на предмет іпотеки. Це правило не застосовується у разі придбання предмета іпотеки іпотекодавцем.

Раніше Рада прийняла за основу реформу виконавчого провадження