Земельна реформа: в Україні встановлять одночасний перехід права власності на нерухомість та земельну ділянку

Комітет з питань агарної та земельної політики рекомендував Верховній Раді в другому читанні ухвалити законопроект № 5248 від 15.03.2021 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо одночасного переходу прав на земельну ділянку у зв`язку з переходом прав на об'єкт нерухомого майна, який на ній розташовано)», автором якого є нардеп Ігор Фріс.

Пропонується внести зміни до законодавства, якими будуть встановлені правила одночасного переходу права власності як на нерухомість, так і на земельну ділянку. Одночасно буде проводитися і державна реєстрація переходу права власності.

 Законопроектом (в редакції до другого читання) пропонується викласти в новій редакції ст. 120 Земельного кодексу України. Замість шести частин вона буде складатися із шістнадцяти.

 У зміненому вигляді вона буде виглядати наступним чином.

 «Стаття 120. Перехід права на земельну ділянку у разі набуття прав власності, господарського відання, оперативного управління на об'єкт нерухомого майна (крім багатоквартирного будинку), об’єкт незавершеного будівництва, що розміщені на ній

1. У разі набуття права власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від відчужувача (попереднього власника) такого об’єкта до набувача такого об’єкта, без зміни її цільового призначення. У разі якщо відчужувачу (попередньому власнику) такого об’єкта належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку, до набувача цього об’єкта переходить право власності на таку частку. При вчиненні правочину, що передбачає перехід права власності на зазначений об’єкт, мають дотримуватися вимоги частини шістнадцятої цієї статті.
2. У разі набуття частки у праві спільної власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, право власності на земельну ділянку(крім земель державної, комунальної власності), на якій розміщено такий об’єкт, одночасно переходить від відчужувача (попереднього власника) такого об'єкта до набувача у розмірі належної відчужувачу (попередньому власнику) частки у праві спільної власності на такий об’єкт, крім випадку, коли попередньому власнику належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку в іншому розмірі. Якщо відчужувачу (попередньому власнику) у праві спільної власності на такий об'єкт належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку в іншому розмірі, право власності переходить у такому самому розмірі.

При вчиненні правочину, який передбачає перехід права власності на частку у праві спільної власності на такий об’єкт мають дотримуватися вимоги частини шістнадцятої цієї статті.

3. У разі набуття державою права власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва комунальної власності, розміщений на земельній ділянці комунальної власності, право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить до держави без зміни її цільового призначення. У разі якщо у власності територіальної громади перебувала частка у праві спільної власності на земельну ділянку, до держави переходить право власності на таку частку. Вимоги цього абзацу не поширюються на земельні ділянки комунальної власності, які відповідно до закону не можуть передаватися у державну власність.

У разі набуття територіальною громадою права власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва комунальної власності іншої територіальної громади, розміщений на земельній ділянці комунальної власності такої іншої територіальної громади, право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить до територіальної громади, яка набуває у власність відповідний об'єкт, без зміни її цільового призначення. У разі якщо у власності територіальної громади перебувала частка у праві спільної власності на земельну ділянку, до територіальної громади, яка набуває у власність відповідний об'єкт, переходить право власності на таку частку.

У випадках, визначених абзацами першим-другим цієї частини, рішення відповідних органів про передачу об'єкта нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкта незавершеного будівництва до державної, комунальної власності мають передбачати передачу права власності на земельну ділянку, на якій розміщений відповідний об'єкт, із зазначенням її кадастрового номера.

У разі набуття територіальною громадою права власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва державної власності, розміщений на земельній ділянці державної власності, орган місцевого самоврядування зобов'язаний протягом 30 днів звернутися до відповідного органу виконавчої влади відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, з клопотанням про передачу земельної ділянки у комунальну власність у порядку, передбаченому статтею 117 цього Кодексу. Орган виконавчої влади зобов’язаний не пізніше 30 днів з дня отримання поданого у встановленому порядку клопотання передати її у комунальну власність. У разі якщо у власності держави перебувала частка у праві спільної власності на земельну ділянку, у власність територіальної громади передається така частка. Вимоги цього абзацу не поширюються на земельні ділянки державної власності, які відповідно до закону не можуть передаватися у комунальну власність.

4. У разі набуття права власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію у відчужувача (попереднього власника), до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об'єкта, крім випадків, визначених частиною шостою цією статті. Волевиявлення орендодавця (власника) земельної ділянки, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об'єкта та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається.
5. У разі переходу права оперативного управління, господарського відання на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва державної власності, що розміщений на земельній ділянці державної власності, яка перебуває у постійному користуванні попереднього суб’єкта права оперативного управління, господарського відання на такий об’єкт, право постійного користування земельною ділянкою переходить особі, до якої перейшло право оперативного управління, господарського відання на такий об’єкт, крім випадків, коли на земельній ділянці розміщені інші об’єкти нерухомого майна.

У разі переходу права оперативного управління, господарського відання на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва комунальної власності, який розміщений на земельній ділянці комунальної власності, яка перебуває у постійному користуванні попереднього суб’єкта права оперативного управління, господарського відання на такий об’єкт, право постійного користування земельною ділянкою переходить особі, до якої перейшло право оперативного управління, господарського відання на такий об’єкт, крім випадків, коли на земельній ділянці розміщені інші об’єкти нерухомого майна.

У разі якщо на земельній ділянці державної, комунальної власності, на якій розміщений об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, право оперативного управління, господарського відання на який переходить від однієї особи до іншої, розміщений інший об’єкт нерухомого майна, набувач права оперативного управління, господарського відання має право вимагати від органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування, що здійснює розпорядження земельною ділянкою, а також попереднього землекористувача поділу земельної ділянки із виділенням частини земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт і яка необхідна для його обслуговування, в окрему земельну ділянку та передачі її йому у постійне користування (крім випадків, коли набувач права оперативного управління, господарського відання на такий об’єкт не може набувати земельну ділянку у постійне користування).

У разі набуття на підставі рішення Кабінету Міністрів України та відповідного договору права господарського відання щодо об’єкта нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва державної власності, що використовується у процесі провадження діяльності з передачі електричної енергії і транспортування та/або зберігання природного газу, який є об'єктом, речові права на який не підлягають державній реєстрації, або такий об'єкт розміщений на землях комунальної власності або земельна ділянка не перебувала у постійному користуванні попереднього суб'єкта права господарського відання, набувач права господарського відання зобов’язаний протягом 30 днів звернутися до відповідного органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у постійне користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, у порядку, передбаченому статтею 123 цього Кодексу. Відповідний орган зобов’язаний не пізніше 30 днів з дня отримання поданого у встановленому порядку клопотання припинити право постійного користування земельною ділянкою, на якій розміщений об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва (у разі якщо земельна ділянка перебувала у постійному користуванні) та передати її у постійне користування набувачу права господарського відання, а у разі якщо земельна ділянка перебуває у комунальній власності - передати її у державну власність. Пропущення зазначеного строку подання клопотання не може бути підставою для відмови набувачу права господарського відання у передачі йому у постійне користування земельної ділянки, на якій розміщений відповідний об’єкт.

6. У разі набуття частки у праві спільної власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, якщо такий об’єкт розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні відчужувача (попереднього власника) на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію, набувач має право вимагати внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію з визначенням його співорендарем (співкористувачем) земельної ділянки, а до внесення змін до відповідного договору зобов’язаний відшкодовувати орендарю (користувачу) частину орендної плати (плати за користування земельною ділянкою) відповідно до належної йому частки у праві спільної власності на такий об’єкт. Якщо сторони не досягли згоди щодо внесення зазначених змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію, договір про внесення таких змін визнається укладеним за рішенням суду за позовом набувача.

Порядок користування декількома орендарями (землекористувачами) орендованою земельною ділянкою (земельною ділянкою, що перебуває у користуванні на праві емфітевзису, суперфіцію) у такому разі визначається договором, укладеним між ними, або за рішенням суду.

7. У випадках та порядку, визначених частинами першою і другою, абзацами першим і другим частини третьої, частиною четвертою, абзацами першим і другим частини п'ятої цієї статті, документи, що підтверджують набуття права власності, права оперативного управління, господарського відання на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду, об’єкт незавершеного будівництва чи частку у праві спільної власності на такий об'єкт), є підставою для державної реєстрації переходу до набувача права власності або права користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об’єкт.
8. Істотною умовою договору, на підставі якого набувається право власності (частки у праві спільної власності) на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, пов'язаного з переходом права власності (крім державної, комунальної власності) на земельну ділянку або прав оренди, емфітевзису, суперфіцію земельних ділянок усіх форм власності, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на такий об’єкт.

Укладення договору, що передбачає набуття права власності (частки у праві спільної власності) на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, пов'язаного з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення такої частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй кадастрового номера.

9. Вимоги частин першої, другої, четвертої, шостої - восьмої цієї статті не поширюються на випадки переходу права власності або прав оренди, емфітевзису, суперфіцію на земельну ділянку, на якій розміщений об'єкт нерухомого майна (жилий будинок, інша будівля або споруда), об’єкт незавершеного будівництва, у разі якщо земельна ділянка не перебувала у власності або оренді, у користуванні на правах емфітевзису, суперфіцію у відчужувача (попереднього власника) об'єкта нерухомого майна (жилого будинку, іншої будівлі або споруди), об’єкта незавершеного будівництва.
10. У разі набуття права власності на жилий будинок (крім багатоквартирного), розміщений на землях державної або комунальної власності, що перебувають у користуванні іншої особи, та необхідності поділу земельної ділянки, площа земельної ділянки, що формується, не може бути меншою, ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених статтею 121 цього Кодексу (крім випадків, якщо формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим або не відповідає нормам законодавства).
11. Якщо об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда), об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці державної або комунальної власності, що не перебуває у користуванні, набувач такого об’єкта нерухомого майна зобов’язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об’єкт звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, що належить йому на праві власності, у порядку, передбаченому статтями 118, 123 або 128 цього Кодексу.

Орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, зобов’язаний передати земельну ділянку у власність або користування набувачу в порядку, встановленому цим Кодексом.

Пропущення строку подання клопотання, зазначеного в абзаці першому цієї частини, не може бути підставою для відмови набувачу (власнику) такого об’єкта у передачі йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт.

     12. У разі набуття права власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), що перебуває у власності відчужувача (попереднього власника) такого об'єкта, особою, яка не може мати таку земельну ділянку у власності, така особа має право вимагати передання їй власником земельної ділянки відповідної земельної ділянки на праві оренди або суперфіцію на умовах, визначених набувачем права власності на такий об’єкт. У такому разі орендар або суперфіціарій зобов'язаний відшкодовувати власнику земельної ділянки плату за землю, яку відповідно до закону зобов'язаний сплачувати її власник.

    13. У разі набуття права власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок, (крім багатоквартирного) іншу будівлю або споруду, єдиний майновий комплекс), об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у постійному користуванні, особами, які не можуть набувати земельну ділянку на такому праві, вони набувають таку земельну ділянку із земель державної або комунальної власності у власність або оренду. Набувач права власності на такий об'єкт зобов’язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об’єкт звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або оренду земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, що належить йому на праві власності, у порядку, передбаченому статтями 118, 123 або 128 цього Кодексу.

Орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування зобов’язаний не пізніше 30 днів з дня отримання поданого у встановленому порядку клопотання припинити право постійного користування земельною ділянкою, на якій розміщений відповідний об’єкт та передати її у власність або оренду набувачу права власності на такий об’єкт.

Пропущення строку подання клопотання, зазначеного в абзаці першому цієї частини, не може бути підставою для відмови набувачу права власності на відповідний об’єкт у передачі йому у власність або оренду земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт.

     14. У разі набуття частки у праві спільної власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у постійному користуванні, набувач має право використовувати таку земельну ділянку для доступу та обслуговування такого об’єкта. Порядок користування земельною ділянкою набувачем визначається договором між ним та землекористувачем.

У разі недосягнення згоди сторонами щодо порядку користування відповідною земельною ділянкою, такий порядок користування визначається судом.

    15. У разі набуття права власності на об’єкт незавершеного будівництва перехід прав на земельну ділянку, на якій розміщений такий об’єкт, здійснюється за правилами, встановленими цією статтею, за умови державної реєстрації права власності на такий об’єкт незавершеного будівництва у порядку, визначеному законом.

    16. Предметом правочину, який передбачає перехід права власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду, об’єкт незавершеного будівництва або частку у праві спільної власності на такий об'єкт), який розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), що перебуває у власності відчужувача (попереднього власника) такого об’єкта, повинна бути також така земельна ділянка (або частка у праві спільної власності на неї). Істотною умовою договору, який передбачає такий перехід права власності, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача до набувача такого об’єкта (частки у праві спільної власності на неї)».

Крім того, змінять назву та частину першу статті 377 Цивільного кодексу України :

 «Стаття 377. Перехід права на земельну ділянку у разі набуття права власності на об'єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, що розміщені на ній

1. До особи, яка набула право власності на об'єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об’єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об'єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об’єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України. Істотною умовою договору, який передбачає перехід права власності на об'єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, який розміщений на земельній ділянці і перебуває у власності відчужувача, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача (попереднього власника) відповідного об’єкта до набувача такого об’єкта».

Розділ V Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» буде доповнений статтею 31-6 такого змісту:

«Стаття 31-6. Особливості проведення реєстраційних дій щодо переходу речових прав на земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) у разі набуття права власності на об'єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва

1. Державна реєстрація переходу права власності на об'єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва або частку у праві спільної власності на такий об'єкт, що розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), яка перебувала у власності відчужувача (попереднього власника) такого об’єкта, проводиться одночасно із державною реєстрацією переходу права власності на земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача (попереднього власника) відповідного об’єкта до його набувача.
2. Державна реєстрація переходу від територіальної громади до іншої територіальної громади, держави права власності на об'єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду),об’єкт незавершеного будівництва, або частку у праві спільної власності на такий об'єкт, що розміщений на земельній ділянці комунальної власності, проводиться одночасно із державною реєстрацію переходу від територіальної громади іншої територіальної громади, держави права власності на земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї).
3. Державна реєстрація переходу права оперативного управління, господарського відання на об'єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, що розміщений на земельній ділянці державної, комунальної власності, яка перебуває у постійному користуванні, проводиться одночасно із державною реєстрацію переходу права постійного користування такою земельною ділянкою від попереднього суб’єкта права оперативного управління, господарського відання на відповідний об’єкт до набувача права оперативного управління, господарського відання на цей об’єкт відповідно до закону.
4. Державна реєстрація переходу права власності на об'єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, що розміщений на земельній ділянці будь-якої форми власності, яка перебувала у користуванні (на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію) відчужувача (попереднього власника) такого об’єкта, проводиться одночасно із державною реєстрацією переходу права користування такою земельною ділянкою від відчужувача (попереднього власника) відповідного об’єкта до його набувача. Про перехід відповідного права державний реєстратор зобов’язаний негайно повідомити орендодавця, особу, яка передала земельну ділянку в користування на праві емфітевзису, суперфіцію (якщо інформація про його місце проживання (місцезнаходження) міститься у Державному реєстрі прав) поштовим відправленням або електронною поштою».

 Раніше ми писали, що Кабмін погодив пропозицію Мін’юста про посвідчення нотаріусами угод купівлі-продажу землі після перевірки із складенням протоколу.

 Підписуйтесь на наш Telegram-канал та на Twitter, щоб бути в курсі найважливіших подій.