Чи можна виселити з іпотечного житла, набутого частково за кредитні та власні кошти, без надання іншого житла: позиція ВС

Виселення з іпотечного житла, набутого частково за кредитні, а частково за власні кошти, без надання іншого житла не допускається. До такого висновку дійшов Верховний Суд у складі об’єднаної палати Касаційного цивільного суду, розглянувши справу № 310/2950/18 за позовом банку до двох осіб у своїх інтересах та в інтересах малолітніх дітей, третя особа – орган опіки та піклування виконавчого комітету Бердянської міської ради, про виселення без надання іншого житлового приміщення, зняття з реєстраційного обліку.

Обставини справи

У травні 2018 року банк звернувся до суду з позовом до осіб про виселення без надання іншого житлового приміщення, зняття з реєстраційного обліку. Позовна заява мотивована тим, що за умовами кредитного договору, укладеного 1 липня 2008 року між банком і жінкою, остання отримала кредит у розмірі 51 000,00 доларів США, зі сплатою 13,99 % річних, строком до 1 липня 2028 року для придбання нерухомості, а саме: трикімнатної квартири.

Того самого дня між банком та відповідачкою було укладено договір іпотеки, відповідно до умов якого остання передала придбану нею квартиру в іпотеку на забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором.

У зв`язку із невиконанням позичальником зобов`язань за кредитним договором банк на підставі умов договору іпотеки звернув стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», і зареєстрував своє право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, про що 30 березня 2018 року відповідним листом повідомив позичальника та запропонував їй протягом 14 днів звільнити житло.

Позивач указував, що проживання та реєстрація у квартирі відповідачів перешкоджає йому здійснювати своє право власника. Позивач просив виселити відповідачів з квартири відповідачів без надання іншого житлового приміщення, зі зняттям з реєстраційного обліку.

Рішенням Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 18 квітня 2019 року у задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду мотивоване тим, що відповідачі не підлягають виселенню без надання іншого житла, оскільки спірна квартира передавалась в іпотеку, була придбана як за кредитні, так і за власні кошти іпотекодавця, про що зазначено у договорі купівлі-продажу квартири. При цьому суд послався на відповідну судову практику Верховного Суду України.

Постановою Запорізького апеляційного суду від 13 серпня 2019 року апеляційну скаргу залишено без задоволення.

У касаційній скарзі банк просив скасувати ухвалені у справі судові рішення та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог, посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального та процесуального права.

Верховний Суд у складі об’єднаної палати Касаційного цивільного суду залишив рішення суду першої інстанції без змін.

Позиція Верховного Суду

Під час ухвалення судового рішення про виселення мешканців при зверненні стягнення на жиле приміщення застосовуються як положення статті 40 Закону України «Про іпотеку», так і норма статті 109 ЖК Української РСР. Відповідно до частини першої статті 379 ЦК України житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше жиле приміщення, призначені та придатні для постійного або тимчасового проживання в них. Аналіз норм глави 26 ЦК України дає підстави для висновку, що частка у праві спільної часткової власності та жиле приміщення є окремим об’єктом цивільних прав, оскільки частка у праві спільної часткової власності, що належить кожному з співвласників, виступає не як частина речі й не як право на частину речі, а як частина права на всю річ як єдине ціле. Тобто право спільної часткової власності поширюється на все спільне майно, а частка у праві спільної часткової власності не є конкретною часткою майна. Оскільки жилі приміщення та частка у праві спільної власності є різними видами об’єктів цивільних правовідносин, отже можуть становити різні за змістом та наповненням правові поняття, що не дає можливості поширити дію положень норми про виняток із загального правила, що встановлене частиною другою статті 109 ЖК Української РСР. Враховуючи норми статті 109 ЖК Української РСР та статті 379 ЦК України, у поєднанні із главою 26 ЦК України, виселення без надання іншого житлового приміщення відбувається у тому разі, якщо саме це житлове приміщення було придбане за кредитні кошти.

У разі якщо за кредитні кошти було набуто інший об’єкт цивільних прав (частку в праві спільної часткової власності), а не житлове приміщення в цілому, що передано в іпотеку, то виселення без одночасного надання іншого постійного жилого приміщення не допускається. Разом з цим, Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду відступає від висновків щодо застосування статей 39-40 Закону України «Про іпотеку» та статті 109 ЖК Української РСР у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 10 жовтня 2018 року у справі № 305/388/17 (провадження № 61-37226св18) та від 20 лютого 2019 року у справі № 334/7331/15 (провадження № 61-15007св18), відповідно до якої, в разі встановлення, що в іпотеку передано нерухоме майно, придбане не лише за кредитні кошти, а й за особисті кошти іпотекодавця, з посиланням на статтю 40 Закону України «Про іпотеку» та статтю 109 ЖК Української РСР наявні правові підстави для виселення відповідачів без надання іншого житла. За таких обставин, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку, що вважати спірну квартиру придбаною за рахунок кредиту банку, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення, не можна, а відтак, і виселенню з такої квартири без надання іншого жилого приміщення, відповідачі не підлягають.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал та на Twitter, щоб бути в курсі найважливіших подій.