ВС: отсутствие нотариального удостоверения договора найма нежилого помещения, заключенного на 3 года и более, делает договор ничтожным

С арендатора можно взыскать средства за пользование безосновательно приобретенным имуществом, даже если договор аренды оказался ничтожен. Такую позицию высказал Кассационный гражданский суд Верховного Суда в постановлении от 8 декабря 2021 г. по делу № 759/9443/17 (производство № 61-11386св20).

Так, районный суд удовлетворил иск о возврате долга по договору аренды нежилого помещения, а суд апелляционной инстанции изменил решение суда в части суммы средств, подлежащих возврату.

Суды указали, что поскольку предметом аренды было нежилое помещение многоквартирного дома, а не здание или другое капитальное сооружение, то ссылку ответчика на ничтожность договора аренды из-за отсутствия его нотариального удостоверения следует отклонить со ссылкой на ч. 2 ст. 215, ч. 1 ст. 220, ч. 2 ст. 793 ГК.

Верховный Суд в составе коллегии судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда изменил мотивировочную часть предыдущих судебных решений, сделав следующие правовые выводы.

Нежилое помещение в понимании ст. 793 ГК Украины (в действующем на 22 мая 2014 года редакции) является отдельной частью здания.

Контракт найма нежилого помещения на три года и более подлежит нотариальному удостоверению. В случае отсутствия нотариального удостоверения договора найма нежилого помещения, заключенного на три года и более, такой договор ничтожен.

Установлено, что согласно договору в аренду передано нежилое помещение, договор аренды нотариально не удостоверен, а потому ничтожен.

При таких обстоятельствах вывод судов о взыскании задолженности на основании ничтожного договора аренды является неправильным.

Вместе с тем общими основами гражданского законодательства являются, в частности, справедливость, добросовестность и разумность (п. 6 ст. 3 ГК Украины).

В ст. VII-3:101 Книги VII Модельных правил европейского частного права по содержанию обогащения указано, что лицо считается обогащенным в случае:

1. увеличения доходов или уменьшения обязанностей;
2. получение услуги или результатов проделанной работы;
3.  использования чужого имущества.

Суд может защитить гражданское право или интерес другим способом, установленным договором или законом или судом в определенных законом случаях (абз. 12 ч. 2 ст. 16 ГК). Согласно ч. 1 ст. 1212 ГК Украины лицо, которое приобрело имущество или сохранило его у себя за счет другого лица (потерпевшего) без достаточного правового основания (безосновательно приобретенное имущество), обязано вернуть потерпевшему это имущество.

Лицо обязано вернуть имущество и тогда, когда основание, на котором оно было приобретено, впоследствии отпало.

Толкование этой нормы права позволяет заключить, что к безосновательно приобретенному имуществу приобретателя, с учетом разумности, относится пользование чужим имуществом (имуществом потерпевшего).

Причем потерпевший, которому принадлежит имущество, которым пользовался приобретатель, вправе потребовать от приобретателя возвращения такого обогащения.

Истец предъявил иск об удержании с ответчика средств за пользование нежилым помещением. Ответчик не отрицал факта использования указанного помещения, как и согласованного сторонами размера платы за такое использование.

Поэтому суды не учли, что к безосновательно приобретенному имуществу приобретателя, с учетом требований разумности, относится пользование чужим имуществом (имуществом потерпевшего).

Верховный Суд изменил судебные решения в мотивировочной части и относительно указания в резолютивной части о взыскании задолженности по договору аренды, а в другой части ― оставил без изменений.

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua, на Youtube «Право ТВ», а также на нашу страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.