Вступили в силу изменения относительно государственной регистрации прав на недвижимость: разъяснение

Как известно, 12 мая 2022 года принят Закон «О внесении изменений в некоторые законы Украины об усовершенствовании механизма противодействия рейдерству» №2255-IX.

Нотариальная палата Украины разработала информационное письмо о вступлении в силу отдельных положений данного закона, касающихся государственной регистрации прав на недвижимость.

Изменения в Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» №1952-IV, вступившие в силу 26.07.2022

Изменениями к статье 2 Закона № 1952 установлено, что заявителем в случае представления документов для проведения государственной регистрации приобретения, изменения или прекращения обременения вещных прав кроме органа государственной власти, его должностных лиц, которыми установлено, изменено или прекращено обременение лица, в интересах которого установлено , изменено или прекращено обременение, или уполномоченных ими лиц, является также орган местного самоуправления, его должностные лица, которыми установлено, изменено или прекращено обременение, или уполномоченные им лица.

В пунктах 4 и 5 части первой 8 Закона № 1952, которая определяет полномочия территориальных органов Министерства юстиции Украины, исключены слова "уполномоченных лиц субъектов государственной регистрации прав". Таким образом, согласно указанной норме, с учетом изменений, территориальные органы Министерства юстиции Украины в пределах территории, на которой они осуществляют свою деятельность, организуют работу по подготовке и повышению квалификации, а также принимают решение о временном блокировании доступа к Государственному реестру прав в случаях , предусмотренных Законом № 1952, только в отношении государственных регистраторов.

В пункте 3 части третьей статьи 10 Закона № 1952 исключены слова "производных от права собственности". В результате этих изменений исключена обязанность нотариуса во время проведения государственной регистрации прав и их обременений, приобретаемых по правам, возникшим в установленном законодательством порядке до 1 января 2013 года, запрашивать у органов власти, предприятий, учреждений и организаций, которые в соответствии с законодательством проводили оформление и/или регистрацию прав, информацию (справки, заверенные в установленном законодательством порядке копии документов и т.п.), необходимую для такой регистрации, в случае отсутствия доступа к соответствующим носителям информации, содержащим сведения, необходимые для проведения государственной регистрации прав, или в случае отсутствия необходимых сведений в единых и государственных реестрах, доступ к которым определен этим Законом, и/или в случае, если соответствующие документы не были поданы заявителем, в случаях, когда государственная регистрация прав осуществляется в связи с совершением нотариального действия и такие документы были предоставлены в связи с совершением такого действия. К изменениям исключение, указанное в настоящем пункте, касалось только проведения в связи с совершением нотариального действия государственной регистрации прав, производных от права собственности.

Пункт 3 части третьей статьи 10 Закона № 1952 дополнен абзацем вторым, которым определено, что органы государственной власти, предприятия, учреждения и организации обязаны не позднее трех рабочих дней со дня получения соответствующего запроса государственного регистратора безвозмездно предоставить запрашиваемую информацию в бумажной и (по возможности) в электронной форме во время проведения государственной регистрации прав, возникших в установленном законодательством порядке до 1 января 2013, а также во время проведения государственной регистрации прав, которые приобретаются из прав, возникших в установленном законодательством порядке до 1 января 2013 года.

Статья 10 Закона № 1952 дополнена новой частью четвертой, согласно которой государственный регистратор в случае выявления им факта использования его идентификаторов доступа к Государственному реестру прав другими лицами обязан безотлагательно, но не позднее следующего рабочего дня, сообщить Министерству юстиции Украины (далее – Минюст ) о таком факте и обо всех известных ему решениях (действиях) в Государственном реестре прав, принятых (выполненных) с неправомерным использованием таких идентификаторов. Рассмотрение такого уведомления осуществляется Министерством юстиции Украины в порядке, предусмотренном статьей 37 настоящего Закона.

Новой частью пятой статьи 10 Закона № 1952 установлено, что рабочее место государственного регистратора, находящегося в трудовых отношениях с субъектом государственной регистрации прав, может находиться исключительно в населенном пункте по местонахождению соответствующего субъекта и/или центра предоставления административных услуг, образованного таким субъектом.

Изменениями к части второй статьи 13 Закона № 1952 установлено, что раздел Государственного реестра прав по земельному участку открывается исключительно при наличии сведений о таком участке в Государственном земельном кадастре, а по вновь созданному объекту недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, - при наличии в Единой государственной электронной системе в сфере строительства сведений о таком объекте.

Зеркальные изменения внесены также и в часть четвертой статьи 18 Закона №1952, согласно которым государственная регистрация прав на земельный участок производится исключительно при наличии в Государственном земельном кадастре сведений о зарегистрированном земельном участке, а в отношении вновь созданного объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, - исключительно при наличии в Единой государственной электронной системе в сфере строительства сведений о таком объекте. Одновременно исключена часть третья статьи 18, предусматривающая, что в случаях, предусмотренных законодательством Украины, государственная регистрация прав проводится после технической инвентаризации объекта недвижимого имущества, вещные права на который подлежат государственной регистрации.

Исключен абзац 5 части девятой статьи 18 Закона № 1952, которым было установлено, что в случае если на жилой дом, здание, сооружение или объект незавершенного строительства, или земельный участок, на котором они расположены, не открыт раздел в Государственном реестре прав, на проведение государственной регистрации права собственности подаются два заявления о государственной регистрации права собственности.

В результате изменений в статью 19 Закона № 1952 сроки проведения регистрационных действий, определенные настоящей статьей 19, не распространяются на все случаи государственной регистрации прав в результате совершения нотариальных действий с недвижимым имуществом, объектом незавершенного строительства, в том числе и на обременение.

Внесены изменения в статью 20 Закона № 1952 и уточнено, какими документами подтверждаются полномочия представителя действовать от имени другого лица в целях проведения регистрационных действий. Так, для проведения регистрационных действий по заявлению уполномоченного лица государственного органа, органа местного самоуправления отныне не требуется нотариально удостоверенная доверенность. Также установлено, что таким документом является доверенность, выданная в соответствии с законодательством иностранного государства.

Часть четвертая статьи 24 Закона № 1952, которой устанавливается перечень случаев, когда отказ в государственной регистрации прав на основании наличия зарегистрированных обременений на недвижимое имущество не применяется, изложена в новой редакции. Некоторые случаи уточнены, а также добавлены новые случаи, в том числе связанные с новыми обременениями вещных прав на недвижимое имущество в сфере земельных правоотношений. На сегодняшний день отказ в государственной регистрации прав по основанию, указанному в пункте 6 части первой настоящей статьи, не применяется в случае:

• государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество на основании решения суда о приобретении, изменении или прекращении права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество (слова «судебного решения» изменены по «решению суда»);
• государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество с открытием раздела в Государственном реестре прав за лицом, в отношении которого или в отношении имущества которого имеются обременения в специальном разделе Государственного реестра прав или в неотъемлемой архивной составной части Государственного реестра прав (к изменениям – «в специальном разделе Государственного реестра прав или в Едином реестре запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, являющегося неотъемлемой архивной составной частью Государственного реестра прав»);
• государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в результате его принудительной реализации согласно закону;
• государственной регистрации обременений вещных прав на недвижимое имущество, кроме государственной регистрации ипотеки при наличии запрета отчуждения, ареста (до изменений – «государственной регистрации других обременений вещных прав на недвижимое имущество (кроме ипотеки)»);
• государственной регистрации прав на недвижимое имущество при наличии согласия ипотекодержателя или контролирующего органа (для налоговых залогов) на отчуждение, передачу в ипотеку, в том числе следующую ипотеку, или передачу на другом вещном праве такого имущества - в случае если обременением является ипотека или налоговый залог ( редакция к изменениям – «государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество при наличии согласия ипотекодержателя или контролирующего органа на отчуждение или передачу на другом вещном праве такого имущества - в случае если обременением является запрет отчуждения недвижимого имущества, возникшего на основании договора, или налоговый залог» );
• государственной регистрации прав на основании свидетельства о праве на наследство;
• государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество ипотекодержателем - финансовым учреждением в порядке, предусмотренном статьями 33-38 Закона Украины "Об ипотеке", при условии, что другие обременения на переданное в ипотеку недвижимое имущество зарегистрированы после государственной регистрации ипотеки;
• государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенного договора – в случае если обременением является требование нотариального удостоверения договора, установленное собственником имущества;
• государственной регистрации прав на основании документа, отличного от договора, в отношении которого собственником недвижимого имущества установлено требование нотариального удостоверения, - в случае если обременением является требование нотариального удостоверения договора, установленное собственником имущества;
• государственной регистрации прав на земельный участок сельскохозяйственного назначения - в случае если обременением является намерение собственника земельного участка сельскохозяйственного назначения по его продаже;
• государственной регистрации прав на земельный участок сельскохозяйственного назначения, кроме государственной регистрации права собственности на такой участокку в результате внесения его в уставный (составной) капитал юридического лица или государственной регистрации ипотеки земельного участка сельскохозяйственного назначения, - в случае если обременением является преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения;
• государственной регистрации права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения в результате внесения его в уставный (составной) капитал юридического лица или государственной регистрации ипотеки земельного участка сельскохозяйственного назначения при наличии согласия субъекта преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения - в случае если обременением является преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения;
• государственной регистрации прав на земельный участок сельскохозяйственного назначения, кроме передачи эмфитевтом земельного участка сельскохозяйственного назначения в аренду, – в случае если обременением является запрет передачи эмфитевтом земельного участка сельскохозяйственного назначения в аренду;
• исправление технической ошибки в соответствии со статьей 26 настоящего Закона.

Часть первая статьи 25 Закона № 1952 изложена в новой редакции, согласно которой проведение регистрационных действий останавливается на основании: 

• судебного решения о запрете совершения регистрационных действий, вступившего в законную силу;
• заявления владельца объекта недвижимого имущества о запрете совершения регистрационных действий по собственному объекту недвижимого имущества".

Указанные изменения являются редакционными и не изменили норму по существу.

Статья 25 Закона № 1952 дополнена новой частью шестой, которой определен перечень оснований, когда заявление собственника объекта недвижимого имущества о запрещении совершения регистрационных действий не принимается. Такими основаниями являются:

• неустановление личности заявителя;
• неустановление принадлежности объекта недвижимого имущества заявителю на праве собственности;
• если не истек пятидневный срок, предусмотренный частью пятой настоящей статьи.

В соответствии с частью пятой статьи 25 настоящего Закона повторное представление собственником объекта недвижимого имущества заявления о запрете совершения регистрационных действий в отношении одного и того же объекта недвижимого имущества возможно через пять календарных дней со дня истечения срока, предусмотренного абзацем вторым части третьей настоящей статьи, а в случае отзыва предыдущего заявления – через пять календарных дней со дня такого отзыва.

Повторное представление владельцем объекта недвижимого имущества заявления о совершении регистрационных действий в отношении одного и того же объекта недвижимого имущества, в случае если по предварительному заявлению подано решение суда о запрете совершения регистрационных действий, вступившее в законную силу, возможно через пять календарных дней со дня регистрации судебного решения об отмене судебного решения, что являлось основанием для принятия решения о приостановлении проведения регистрационных действий, согласно 31 настоящего Закона.

Изменениями в статью 26 Закона № 1952 более подробно регламентирована процедура исправления технических ошибок. Установлено, что в случае если после получения заявителем документов по результатам рассмотрения заявления обнаружена техническая ошибка, допущенная при внесении в Государственный реестр прав сведений о вещных правах, обременении вещных прав, в частности ошибка в сведениях о субъекте вещного права, обременении, сведениях о вещном праве, обременении, сведениях о недвижимом имуществе, в том числе его технические характеристики, ИЛИ если произошло исправление такой ошибки в документах, подаваемых для государственной регистрации прав, или произошло изменение адреса объекта недвижимого имущества, такие ошибки, сведения исправляются государственным регистратором на основании заявления лица, сведения о вещных правах, обременении прав которых содержат такую ​​ошибку, сведения, а в случае, предусмотренном пунктом 2 части седьмой статьи 37 настоящего Закона, - должностным лицом Министерства юстиции Украины, его территориальных органов или на основании решения Министерства юстиции Украины, его территориальных органов - государственным регистратором, которым допущена техническая ошибка.

Исправление ошибки, сведений, влияющих на права третьих лиц, осуществляется государственным регистратором исключительно при наличии согласия таких лиц или на основании судебного решения.

В абзаце первом части второй статьи 26 Закона № 1952 слово "грамматической" заменено словами "грамматической описки, типографской". Следовательно, указанной нормой установлено, что в случае допущения технической ошибки (грамматической описки, опечатки, арифметической или иной ошибки) при внесении сведений о вещных правах, обременении прав в Государственный реестр прав государственный регистратор самостоятельно исправляет такую ​​ошибку, при условии что документы по результату рассмотрения заявления заявителю не выдавались.

Абзацы второй – четвертый части третьей статьи 26 Закона № 1952 изложены в новой редакции, которой детализирована процедура проведения регистрационных действий в случае отмены решения государственного регистратора о государственной регистрации прав на основании судебного решения или решения Минюста, а также в случае признания на основании судебного решения недействительными или отмены на основании судебного решения документов, на основании которых проведена государственная регистрация прав.

В соответствии с изменениями при отмене решения государственного регистратора о государственной регистрации прав на основании судебного решения или в случае, предусмотренном пунктом 1 части седьмой статьи 37 настоящего Закона, на основании решения Министерства юстиции Украины, а также в случае признания на основании судебного решения недействительными или отмены на основании судебного решения документов, на основании которых проведена государственная регистрация прав, отмена на основании судебного решения государственной регистрации прав, что повлекло за собой государственную регистрацию обретения вещных прав, обременений вещных прав, соответствующие права или обременения прекращаются. В случае если в Государственном реестре прав, в том числе в его неотъемлемой архивной составной части, имеются сведения о вещных правах, обременении вещных прав, прекращенные в связи с проведением соответствующей государственной регистрации, или если соответствующим судебным решением также признаются вещные права , обременение вещных прав, одновременно с государственной регистрацией прекращения вещных прав или обременением вещных прав, проводится государственная регистрация обретения соответствующих прав или обременений. При этом дата и время государственной регистрации приобретения вещных прав, отягощений вещных прав, которые были прекращены в связи с проведением соответствующей государственной регистрации и имеющиеся в Государственном реестре прав, в том числе в его неотъемлемой архивной составной части, остаются неизменными.

В случае отмены решения государственного регистратора о государственной регистрации прав на основании судебного решения или в случае, предусмотренном пунктом 1 части седьмой статьи 37 настоящего Закона, на основании решения Министерства юстиции Украины, а также при признании на основании судебного решения недействительными или отмены на основании судебного решения документов, на основании которых проведена государственная регистрация прав, отмена на основании судебного решения государственной регистрации прав, повлекшая государственную регистрацию изменения, прекращение вещных прав, обременений вещных прав, соответствующие права или обременения возвращаются в состояние, существовавшее до соответствующей государственной регистрации, путем государственной регистрации изменений или обретения таких вещных прав, обременений вещных прав. При этом дата и время государственной регистрации приобретения вещных прав, отягощений вещных прав, которые были прекращены в связи с проведением соответствующей государственной регистрации и имеющиеся в Государственном реестре прав, в том числе в его неотъемлемой архивной составной части, остаются неизменными.

Государственная регистрация прав в случаях, предусмотренных этой частью, проводится в порядке, определенном настоящим Законом, кроме случая отмены решения государственного регистратора о государственной регистрации на основании решения Министерства юстиции Украины, выполняемого должностным лицом Министерства юстиции Украины в соответствии со статьей 37 настоящего Закона.

В абзаце первом части второй статьи 29 Закона № 1952 слова «на земельный участок, производных от права собственности, приобретенных и оформленных» заменены словами «производных от права собственности, обременений вещных прав на земельный участок, право собственности на которое приобретено и оформлено». В результате указанных изменений государственная регистрация как вещных прав производных от права собственности, так и обременений вещных прав на земельный участок, право собственности на который приобретено и оформлено в установленном порядке до 1 января 2013 года, проводится с одновременной государственной регистрацией права собственности на такой земельный участок, кроме случаев, если право собственности на земельный участок уже зарегистрировано в Государственном реестре прав. До изменений указанная норма распространялась исключительно на случаи государственной регистрации вещных прав на земельный участок, производных от права собственности, приобретенных и оформленных в установленном порядке до 1 января 2013 года, и не применялась в случае государственной регистрации обременений на земельные участки, а также в случаях государственной регистрации вещных прав на земельные участки, производные от права собственности, приобретенные после 1 января 2013 года.

Изменениями в часть второй статьи 31-2 Закона № 1952 упрощена процедура проведения регистрационных действий вследствие оформления наследственных прав, выдачи свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, в случае смерти одного из супругов, а именно установлено, что в случае если осуществляется одновременная выдача нескольких свидетельств о праве на наследство (независимо от количества наследственных дел, в пределах которых выдаются такие свидетельства), свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, в случае смерти одного из супругов, повлекшей проведение нескольких регистрационных действий в отношении различных субъектов вещевого права или регистрационных действий в отношении нескольких объектов, государственная регистрация прав производится после выдачи таких свидетельств.

Статья 37 Закона № 1952 изложена в новой редакции. В результате изменений существенные изменения претерпел порядок обжалования решений, действий или бездействия в сфере государственной регистрации прав, определенный этой статьей, в частности сроки для подачи жалобы на решения, действия или бездействие государственного регистратора, субъекта государственной регистрации, территориальных органов Министерства юстиции Украины, порядок их исчисления, требования к содержанию и оформлению жалобы, основания для отказа в удовлетворении жалобы, для оставления жалобы без рассмотрения по существу, порядок и сроки обнародования решения по результату рассмотрения жалобы и т.д.

Ниже приводим сравнительную таблицу.

Автор: Наталья Мамченко

Подписывайтесь на наш telegram-канал t.me/sudua и на Youtube Право ТВ, а также на нашу страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.