Новые перспективы украинского рынка земли

Согласно Конституции Украины, земля является основным национальным богатством и находится под особой охраной государства. В свою очередь, государство гарантирует каждому гражданину право собственности на землю. Правда, на сегодняшний день в Украине земли сельскохозяйственного назначения не подлежат продаже. Поэтому даже те граждане, которые имеют в собственности землю, доставшуюся им в результате распаевания, не имеют права ее продавать. Да и рынок земли в Украине, по мнению экспертов, вовсе не рынок в цивилизованном понимании, с четко выписанными процедурами и прозрачными механизмами, а сектор теневой экономики. А многочисленные попытки «открыть» этот рынок терпят фиаско. Ведь отменив мораторий на продажу земель с/х назначения, Украина серьезно рискует: крупные бизнесмены могут скупить землю за бесценок, или же она и вовсе окажется в руках иностранцев – тогда о национальном богатстве можно будет забыть. Но, несмотря на существующие риски, лед все же тронулся. Так, на позапрошлой неделе народные депутаты приняли в первом чтении законопроект о рынке земель (рег. №9001-д). По мнению его авторов, новый закон призван урегулировать рынок земли, в т. ч. даст возможность покупать и продавать землю с/х назначения. «Судебно-юридическая газета» решила разобраться в грядущих реформах и проанализировать, что ожидает земельный рынок Украины в ближайшее время.

Землю можно продавать, но не всем

Важным и, пожалуй, одним из самых существенных моментов законопроекта является снятие запрета на продажу земель сельхозназначения. Собственно, это действительно рискованный и сложный шаг для Украины, и он практически сделан. Но стоит отдать должное авторам законопроекта – они предложили схему, сводящую потенциальные риски к минимуму. В частности, проект ограничивает круг лиц (субъектов), которые могут приобретать право собственности на земли сельскохозяйственного назначения: покупать или продавать такую землю смогут только граждане Украины, государство и территориальные общины. Правда, не совсем понятно, как быть, если собственник земель сельхозназначения решит сменить гражданство – он автоматически будет лишен права собственности на эту землю или только в случае добровольного отказа от ее продажи?

Далее законодатель предлагает ввести максимальный размер площади земель сельскохозяйственного назначения, которая может находиться в собственности одного физического лица – не более 100 га независимо от места их расположения. Однако кто сказал, что весьма состоятельный или влиятельный гражданин не оформит множество таких участков на своих родственников, знакомых и просто подчиненных, а фактически владеть будет сам? Просматривается аналогия с ведением бизнеса, когда формально компания принадлежит не чиновнику, а приближенным к нему людям, но он является ее фактическим собственником и распределителем денежных потоков. Очень похожа и ситуация с агрохолдингами. С целью недопущения чрезмерной концентрации земельных ресурсов в руках крупных сельскохозяйственных предприятий устанавливается ограничение по площади земель сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в пользовании одного юрлица – не более 15% общей площади земель сельскохозяйственных угодий в разрезе района. Но ведь несколько формально не связанных между собой компаний вполне смогут сконцентрировать в своих руках большие земельные ресурсы.

Также проектом предлагается определить минимальный срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения в целях сохранения плодородия почв, что, в общем-то, не вызывает никаких опасений. А вот идея с государственной регистрацией лиц, ведущих товарное сельскохозяйственное производство, личное крестьянское хозяйство по месту нахождения юридического лица или месту жительства физического лица не совсем ясна. Зато позитивным является предложение по ограничению консолидации земель сельскохозяйственного назначения исключительно средствами добровольного характера – т. е. государство предлагает добровольно осуществлять объединение земельных участков с целью постоянного и бережного землепользования. Правда, безусловно, при достаточном экономическом обосновании.

Кто и какую землю сможет покупать

Согласно пояснительной записке к законопроекту, документ направлен на социальное развитие села и сохранение его социальной инфраструктуры. Однако, несмотря на такой подход, речь в законопроекте идет не только о землях сельхозназначения – перечень объектов рынка земли достаточно объемный: это и земельные участки государственной или коммунальной собственности (в т. ч. вместе с расположенными на них объектами, подлежащими приватизации), и земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, либо доли в праве общей собственности на земельные участки, и право аренды земельного участка на установленный срок или пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), и право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций), а также доли в праве общей собственности на земельные участки.

Субъекты же рынка разделяются в зависимости от типа земель. Например, субъектами рынка земель сельскохозяйственного назначения, пригодных для ведения товарного сельскохозяйственного производства, личного крестьянского хозяйства являются граждане Украины, территориальные общины в лице органов местного самоуправления, государство в лице Государственного земельного банка, соответствующих органов государственной власти, Совета министров Автономной Республики Крым.

Правда, здесь есть один нюанс. По нормам нового документа, иностранцы действительно не смогут выкупить землю, но взять ее в долгосрочную аренду им никто не помешает. При этом за границей такая процедура приравнивается к праву собственности на землю. В то же время, субъектами рынка земель несельскохозяйственного назначения могут быть также и иностранные государства, и международные правительственные и неправительственные организации, и даже апатриды и иностранные юридические лица.

Как купить и как продать?

Документ четко описывает процедуры продажи тех или иных объектов в зависимости от формы собственности. В этом отношении примечательно создание главного государственного регулятора – земельного банка. Он будет контролировать все сделки купли-продажи и аренды земли, проводить земельные аукционы и следить за соблюдением правил торгов и даже сможет кредитовать покупателей, причем ставка по таким кредитам не превысит 3%. Но это не означает, что банк станет монополистом – другие кредиторы также не лишатся права кредитовать аграриев. Правда, закон еще будет дорабатываться, и не исключено, что все изменится.

На данный момент известно, что земли, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, подлежат продаже только через аукцион как форму проведения земельных торгов. Собственно же исполнителем таких торгов может быть не только зембанк, но и любое юридическое лицо, имеющее лицензию на проведение земельных торгов и заключившее с организатором торгов (т. е. инициатором) соответствующий договор. Впрочем, нельзя сказать, что эта новаторская идея носит исключительно прозрачный характер – как и раньше, есть риск, что самые желанные лоты будут реализовываться «своими» исполнителями для «своих». Грубо говоря, чиновники наивысшего ранга будут через свои же компании продавать себе же землю.

Подводя итог, следует отметить, что рассматриваемый законопроект имеет как достоинства, так и недостатки. Да, земля не уйдет в руки иностранных граждан, но за копейки может перейти из рук владельцев паев в руки недобросовестных бизнесменов, как это происходит со скупкой тех же продуктов у селян, когда они скупаются по очень низкой цене, а к конечному потребителю поступают втридорога, при этом не обогатив тех, кто потратился на их производстве. Чтобы избежать этого, можно было бы, к примеру, установить минимальную цену за пай, ниже которой он не может быть продан, а дальнейшую градацию цены привязать, скажем, к месту расположения, состоянию земельного надела и т. д.

Егор Желтухин,

«Судебно-юридическая газета»