Как правильно создать ОСМД

В последнее время наше издание не раз обращалось к теме реформы ЖКХ, в т. ч. вопросу деятельности объединений совладельцев многоквартирных жилых домов (ОСМД). Дело в том, что суть реформы заключается в разгосударствлении сферы управления ЖКХ, что должно повлечь необходимость создания ОСМД там, где они пока не созданы, а также внедрение института управителей в этой сфере. Например, в законопроекте №8391 предлагается ввести институт управителей, которые будут определяться либо ОСМД, либо общим собранием жильцов, если ОСМД не создано, либо назначаться органами местного самоуправления (читайте об этом в «Судебно-юридической газете» №8, за 5–11 марта 2012 г.). Согласно этому законопроекту, самостоятельно управлять имуществом смогут лишь собственники, создавшие ОСМД. Эти тенденции и стали поводом к написанию статьи, в которой будет рассмотрена процедура создания ОСМД.

Учреждаем ОСМД

Процедуру создания ОСМД рассматривает ст. 6 Закона об ОСМД. Установлено, что ОСМД может создаваться в доме любой формы собственности теми, кто приватизировал или приобрел квартиру, а также собственником дома или его уполномоченным лицом, собственниками жилых и нежилых помещений. Прежде всего, для создания ОСМД необходимо собрать учредительное собрание, которое примет решение об учреждении объединения и утвердит его устав. Кроме того, на этом же собрании целесообразно выбрать лицо, уполномоченное на проведение госрегистрации ОСМД.

Учредительное собрание созывает либо собственник дома, либо инициативная группа из трех и более собственников квартир или нежилых помещений. Уведомления о созыве учредительного собрания в письменной форме должны быть вручены под расписку всем собственникам или же направлены рекомендованным письмом не позднее 14 дней до даты проведения собрания. Для того, чтобы собрание состоялось, на нем должны присутствовать не менее 50% всех собственников, которые 2/3 голосов должны принять упомянутые решения выше. Если решение не принято, следующее собрание может быть созвано спустя 14 дней после первого. Решения принимаются поименным голосованием и скрепляются подписью каждого участника собрания с указанием «за» или «против». Каждый собственник имеет только один голос.

Отметим, что главная проблема при создании ОСМД – низкая самоорганизация нашего населения, поэтому инициаторы проведения общего собрания зачастую сталкиваются с тем, что попросту не могут собрать 50% собственников для принятия необходимых решений. Но допустим, что учредительное собрание успешно состоялось, и решение о создании объединения принято, а также утвержден его устав. Далее требуется пройти процедуру регистрации ОСМД в качестве юрлица, так как объединение считается созданным именно с момента госрегистрации.

Регистрируем ОСМД

Согласно ч. 14 ст. 6 Закона об ОСМД, госрегистрация ОСМД проводится в порядке госрегистрации юрлиц, предусмотренном р. ІІІ ЗУ «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц-предпринимателей» (далее – Закон о госрегистрации). Согласно ст. 24 этого закона, для проведения госрегистрации учредитель (учредители) юрлица должны подать госрегистратору определенный перечень документов (или направить почтой с описью, или подать в электронном виде опись об отправке документов в электронном виде). Этот перечень включает: 1) заполненную регистрационную карточку; 2) оригинал (ксерокопию, нотариально заверенную копию) решения о создании ОСМД; 3) два экземпляра устава (или один экземпляр, если документы подаются в электронном виде); 4) документ, подтверждающий внесение регистрационного сбора.

После получения документов госрегистратор обязан проверить их на предмет отсутствия оснований для отказа в госрегистрации (они предусмотрены ч. 1 ст. 27 Закона о госрегистрации). Если такие основания не выявлены, госрегистратор вносит в регистрационную карточку идентификационный код юрлица согласно требованиям Единого государственного реестра предприятий и организаций Украины и делает соответствующую запись о проведении госрегистрации в этом Едином госреестре. Отметим, что именно дата внесения в Единый госреестр записи о проведении госрегистрации юрлица и является датой регистрации, т. е. именно с этой даты ОСМД считается созданным. В этот же день госрегистратор должен передать в органы статистики, ГНС и ПФУ сведения из регистрационной карточки зарегистрированного юрлица для постановки его на учет в этих органах.

Законом установлено, что срок проведения госрегистрации не должен превышать 3 рабочих дней от даты поступления документов для проведения госрегистрации юрлица. Не позднее следующего рабочего дня после даты проведения регистрации юридического лица госрегистратор обязан выдать (или отослать почтой) учредителю экземпляр оригинала учредительных документов с отметкой о проведении госрегистрации, а также выписку из Единого госреестра. После проведения госрегистрации ОСМД может открывать банковские счета, заключать необходимые договоры и осуществлять иные действия согласно своему уставу.

Устав ОСМД

При принятии учредительным собранием решения о создании ОСМД должен также утверждаться и его устав. Нормативному регулированию требований к уставу ОСМД посвящена ст. 6 Закона об ОСМД.

Устав ОСМД должен быть составлен согласно Типовому уставу, утвержденному приказом Государственного комитета по вопросам ЖКХ №141 от 27.08.2003. В уставе должны быть определены: название и местонахождение ОСМД; цель создания, задачи и предмет деятельности объединения; перечень имущества, пребывающего в общей совместной собственности; права и обязанности членов ОСМД относительно этого имущества; уставные органы объединения, их полномочия и порядок формирования; порядок и периодичность проведения общего собрания, порядок голосования и принятия решений; источники финансирования ОСМД, порядок пользования имуществом; порядок принятия сметы, создания и использования фондов, оплаты совместных расходов; порядок заключения договоров между ОСМД и каждым собственником в доме; перечень вопросов, которые могут решаться собранием представителей; права и обязанности членов ОСМД; вопросы ответственности за нарушение устава; порядок внесения изменений в устав; порядок ликвидации или реорганизации ОСМД и другие вопросы, касающиеся деятельности объединения.

Заключение

Переход к ОСМД – это уже практически наша реальность. Реформируя ЖКХ, государство выбрало курс, направленный на разгосударствление этой сферы. Как видим, процедура создания ОСМД проста и не требует больших временных затрат. Пока что создание ОСМД не является обязательным. Не будет оно обязательным, скорее всего, и в дальнейшем. Однако представляется, что реально и эффективно управлять имуществом многоквартирных жилых домов, а соответственно, иметь возможность влиять на ситуацию можно будет только через ОСМД.

Андрей Мединский, специально для

«Судебно-юридической газеты»

**Nota bene**

 «Плюсы» и «минусы» создания ОСМД

Согласно ч. 1 ст. 4 ЗУ «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» (далее – Закон об ОСМД), такие объединения создаются для обеспечения и защиты прав его членов и соблюдения их обязанностей, надлежащего содержания и использования неделимого и общего имущества, обеспечения своевременного поступления средств для уплаты всех платежей, предусмотренных законодательством и уставными документами. По сути, создание ОСМД дает возможность всем собственникам жилья в многоквартирном жилом доме полноценно управлять имуществом такого дома, обеспечивать себя качественными ЖК-услугами, что повышает уровень заинтересованности участников объединения в эффективном управлении общей собственностью.

Участники ОСМД получают возможность самостоятельно формировать бюджет объединения, определять размер взносов на содержание дома, назначать подрядчиков и устанавливать условия работы с ними, непосредственно влиять на качество их услуг, решать вопросы очередности проведения ремонтных работ. Впрочем, учитывая, что уровень самоорганизации и бытового самосознания нашего населения пока что очень низок, что зачастую люди наплевательски относятся к тому, что находится за дверью их собственного жилья, все перечисленное выше может расцениваться и как «минус» передачи управления многоквартирным домом в руки его жильцов.

Отметим, что при помощи ОСМД можно привлечь дополнительные источники финансирования нужд объединения – например, за счет сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общей совместной собственности. Это, в свою очередь, может существенно снизить расходы самих участников ОСМД на содержание дома.

Еще одним «плюсом» создания ОСМД, безусловно, можно назвать получение контроля над придомовой территорией, что, в конечном счете, означает контроль над ее застройкой.

Есть, правда, и некоторые негативные моменты в создании ОСМД. Например, в домах старого жилого фонда создание ОСМД невыгодно, ведь содержание (не говоря уже о капремонте) таких домов требует больших затрат, нежели содержание новых домов. При этом обратим внимание, что согласно ч. 1 ст. 24 Закона предусматривается, что бывший собственник, на балансе которого многоквартирный дом находился до передачи на баланс ОСМД, обязан участвовать в организации и финансировании первого после передачи капремонта в доме. Однако вопрос реального выполнения требований этой нормы напрямую зависит от возможностей бывшего собственника – например, наличия средств в местном бюджете.

Кроме того, в домах с небольшим количеством квартир создавать ОСМД тоже невыгодно, так как доля расходов каждого члена объединения на содержание дома будет больше, чем доля таких же расходов в домах с большим количеством квартир.

Это только некоторые аспекты перехода к ОСМД. Главное, пожалуй, то, что собственность обязывает, поэтому, создавая ОСМД, нужно четко понимать, что винить в плохом обеспечении дома ЖК-услугами станет некого. По сути, это переход к нормальным рыночным отношениям, когда сам собственник выбирает, каким образом он будет обеспечивать сохранность и надлежащее состояние своего имущества.