Договор пожизненного содержания: тонкости, риски, последствия

В наше время выжить одинокому пожилому человеку с мизерной пенсией нелегко. Впрочем, украинское законодательство достаточно широко регулирует этот вопрос. В частности, речь идет о договоре пожизненного содержания (ухода), который в Гражданском кодексе Украины (ГКУ) рассматривается в гл. 57. Вариант рисковый и несколько сложный для понимания пенсионеров, как правило, юридически неподкованных, но все же вполне доступный. Впрочем, доступность не исключает опасности как для пенсионеров, так и для лиц, взявших на себя обязанности по уходу за ними. В этой сфере формальные тонкости, связанные с правильным оформлением документов о пожизненном содержании, имеют большое значение. И сложившаяся судебная практика очень ярко это отражает.

Напомним, согласно ст. 744 ГКУ, по договору пожизненного содержания (ухода) одна сторона (отчуждатель) передает второй стороне (приобретателю) в собственность жилой дом, квартиру или их часть, другое ценное имущество, взамен чего приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя уходом пожизненно. Имуществом, которое переходит в собственность приобретателя, распоряжаться (продавать, сдавать, закладывать) при жизни отчуждателя он не может. Договор пожизненного содержания, передающий приобретателю в собственность недвижимое имущество, подлежит государственной регистрации. Он носит длительный характер и требует от приобретателя постоянного выполнения своих обязанностей. В противном случае отчуждатель может через суд требовать выполнения условий договора либо его расторжения.

Лучший способ ухода – выплачивать ренту

Как правило, приобретатель выплачивает пенсионеру разовую крупную сумму, а потом пожизненное ежемесячное содержание, денежный эквивалент которого оговаривается в каждом конкретном случае.

Раньше пенсионер или его родственники могли легко расторгнуть в суде договор и вернуть себе квартиру, чем с успехом и пользовались, потому что приобретателю было сложно документально подтвердить, что пенсионер получал-таки от него по договору перечисленные в нем нематериальные услуги. Теперь же ежемесячные платежные документы с печатью банка о выплатах пенсионеру могут стать отличным аргументом в суде, если дело до него дойдет, как и расписка пенсионера о получении им крупного первоначального платежа по договору, которая обязательно должна быть оформлена при участии свидетелей, которых, в случае чего, можно будет привлечь в суд. По мнению экспертов, лучший вариант для обеих сторон – ограничить взаимоотношения фиксированной ежемесячной платой (рентой). Она должна увеличиваться на размер инфляции с периодичностью, оговоренной сторонами. При отправке раз в месяц денег по почте или на счет подопечного квитанции будут веским доказательством добросовестности попечителя.

Психиатр в помощь

Согласно ст. 746 ГКУ, отчуждателем может быть любой гражданин, независимо от возраста, трудоспособности, состояния здоровья. Здесь следует учесть, что имеется в виду состояние здоровья, не лишающее лица способности понимать свои действия и руководить ими. В противном случае возможны неприятные последствия.

Обратимся к судебной практике. Спустя некоторое время после смерти отчуждателя в суд обратился его родственник с просьбой признать недействительность договора пожизненного содержания и передать ему право собственности на жилье. В качестве обоснования заявленных требований он указал, что покойная страдала тяжелым психическим заболеванием, состояла на учете в психоневрологическом диспансере и неоднократно проходила лечение в психиатрических больницах. По словам истца, ее психическое состояние не позволяло понимать значение своих действий и руководить ими, вследствие чего заключенный договор является незаконным. Факт его заключения стал известен истцу только после обращения к нотариусу с заявлением о принятии наследства. Суд посчитал эти доводы достаточно убедительными и удовлетворил требования истца в полном объеме. При этом было отмечено, что, действительно, сделка, совершенная дееспособным лицом, находившимся в момент ее совершения в состоянии, когда это лицо не было способно понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права и интересы нарушены в результате ее совершения.

А если подопечных двое?

Нередко попечитель ухаживает сразу за несколькими отчуждателями (например, престарелые супруги). Как правило, проблемы наступают после смерти одного из них. Например, когда покойный завещал свою часть жилья приобретателю, а другой отчуждатель разрывает договор пожизненного содержания. В таком случае, особенно когда появляются родственники, делить квартиру и возмещать затраты по уходу за другой стороной становится очень проблематично.

В судебной практике были случаи, когда люди заключали сделки с одним из пожилых бездетных соседей, проживающим с больной женой. Естественно, ухаживать приходилось за двоими. После смерти мужа женщина заявляет, что ни о чем таком попечителя не просила. Выделение части почившего супруга из совместной собственности не производилось. Кроме того, ухаживал человек за двумя пенсионерами, а претендовать может на имущество только одного из них.

Эту проблему регламентирует ст. 747 ГКУ, согласно которой имущество, которое принадлежит совладельцам на праве общей совместной собственности, в частности, имущество супругов, может быть отчуждено ими на основании договора пожизненного содержания. Если отчуждателем является один из совладельцев имущества, которое принадлежит им на праве общей совместной собственности, договор пожизненного содержания может быть заключен после (!) определения доли этого совладельца в общем имуществе или определения между совладельцами порядка пользования этим имуществом. Поэтому необходимо очень внимательно относиться к составлению договора пожизненного содержания, чтобы у отчуждателя или его родственников не возникло желания расторгнуть договор только потому, что этого кому-то из них захотелось.

Почившие истцы

Судебная практика знает немало примеров, когда стороны, заключившие договор пожизненного содержания, по каким-либо причинам обращаются в суд, но до вынесения решения не доживают. Рассмотрим соответствующую ситуацию подробнее.

Пенсионерка заключила договор со своей квартиросъемщицей, которая, поухаживав за старушкой 7 лет, выгнала ее из собственной квартиры. Забравшие ее к себе родственники подали в суд иск о расторжении договора. На судебные заседания ответчица не являлась, а вскоре пенсионерка (истица) умерла. Родственники хоронили ее за свой счет, что противоречит ст. 749 ГКУ, где говорится, что приобретатель обязан в случае смерти отчуждателя похоронить его, даже если это не было предусмотрено договором пожизненного содержания. Вскоре они обратились в суд с просьбой опечатать квартиру, предоставив в качестве доказательств документы, подтверждающие медицинское лечение покойной на новом месте проживания, соответствующие свидетельства соседей, свидетельство о смерти, расходные документы о похоронах.

Производство по иску о расторжении договора пожизненного содержания, поданного покойной, вначале было закрыто в связи со смертью истца (п. 6 ч. 1 ст. 205 ГПК). Однако родственники как наследники подали другой иск, которым требовали признать договор пожизненного содержания расторгнутым и признать права на наследование по закону. При этом они ссылались на то, что должник по договору пожизненного содержания в одностороннем порядке отказался от исполнения своих обязанностей с последствиями такого отказа, предусмотренными ст. 610, ч. 1 п. 1 ст. 611, ч. 1 ст. 614, ч. 3 ст. 615 ГКУ. При этом ответчик не имел права на распоряжение квартирой по договору (ч. 1 ст. 754 ГКУ). Кроме того, фактическим исполнителем обязанностей по договору пожизненного содержания было третье лицо. При вынесении решения в пользу родственников отчуждателя суд также принял во внимание подачу искового заявления о расторжении договора наследодателем при жизни.

Если умер приобретатель

Нередки случаи, когда смерть приобретателя наступает раньше смерти отчуждателя, и его родственники изо всех сил пытаются признать недействительным договор о пожизненном содержании, мотивируя иногда свои требования откровенной клеветой.

К примеру, истица просила признать сделку мнимой, так как приобретатель заключал ее с единственной целью – получить квартиру после смерти другой стороны, не осуществляя фактически никакого содержания (ухода). По ее словам, отчуждатель, опасаясь физической расправы, под давлением был вынужден подписать договор, однако впоследствии оформил завещание, по которому все имущество, в т. ч. и спорная квартира, переходит к истице. Суд отказал в удовлетворении заявленных требований, и его решение было оставлено без изменений. Как следовало из материалов дела и показаний свидетелей, приобретатель в течение всей жизни добросовестно выполнял взятые на себя обязательства по договору, а после его смерти уход за отчуждателем осуществляла его дочь, вступившая в права наследства. После смены приобретателя желания расторгнуть договор не изъявила ни одна из сторон. Следовательно, обязательства по договору пожизненного содержания попечителем были исполнены надлежащим образом.

Встречаются и ситуации, когда по причине смерти приобретателя отчуждатель остается совсем беспомощным. К примеру, одинокий пенсионер оформил договор пожизненного содержания, а через несколько лет после этого приобретатель скоропостижно умер. Дети приобретателя после его похорон выехали по месту своего проживания в другой город и с тех пор не объявлялись. На словах они отказались ухаживать за больным. Пенсионер остался без надлежащего ухода, без жилплощади, которая отошла приобретателю после подписания договора, и без какой-либо помощи. В таком случае следует руководствоваться ст. 757 ГКУ, согласно которой обязанности приобретателя по договору пожизненного содержания переходят к тем наследникам, к которым перешло право собственности на имущество, переданное отчуждателем. Если у приобретателя нет наследников или они отказались от принятия имущества, переданного отчуждателем, последний приобретает право собственности на это имущество. В этом случае договор пожизненного содержания прекращается.

Таким образом, если наследники приобретателя отказываются содержать отчуждателя, договор пожизненного содержания расторгается в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением приобретателем обязанностей по договору. А отчуждатель приобретает право собственности на имущество, которое было им передано, и имеет право требовать его возврата. В этом случае расходы, понесенные приобретателем на содержание отчуждателя, не подлежат возврату.

Татьяна Пашковская,

«Судебно-юридическая газета»