Недвижимость в ипотеке: оформление и риски

Ипотека – один из самых удобных способов приобрести квартиру в короткие сроки при наличии неполной суммы ее стоимости. Многие украинцы обращаются в банки за финансированием и оформлением такого займа. Процедура его оформления требует немало усилий, поскольку предполагает получение услуг разнообразных организаций, в т. ч., по желанию, и страховой компании. Это тянет за собой большое количество юридических процедур и подписание договоров, которые, по сути, определят будущее вашей недвижимости. Если не уделить достаточного внимания изучению условий каждого из этих договоров, в дальнейшем могут возникнуть вопросы по поводу самой квартиры и вашего права владения ею, и даже риск потери такой недвижимости. Подобных ситуаций можно избежать, если знать все правовые аспекты оформления ипотеки, а также риски, которые являются неотъемлемой частью данной процедуры.

Процедура оформление ипотеки

В соответствии со ст. 1 Закона Украины «Об ипотеке» (далее – Закон), есть 2 основные стороны договора: ипотекодатель и ипотекодержатель. Первым считается лицо, передающее в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения выполнения собственного обязательства или обязательства другого лица перед ипотекодержателем. Это может быть должник или имущественный поручитель. А ипотекодержатель – это кредитор по основному обязательству. Саму же ипотеку названный закон определяет как вид обеспечения исполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя. При этом в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства ипотекодержатель имеет право получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в порядке, установленном Законом.

Согласно ст. 18 Закона, подобная процедура обременения имущества оформляется с помощью ипотечного договора. Именно он является основным рычагом влияния при возникновении любых юридических споров. Отметим, что помимо основных пунктов, такой договор может содержать определение стоимости имущества, обремененного ипотекой, все ограничения прав ипотекодателя на это имущество, а также определение способа взыскания по ипотеке. В случае, если ипотекой обеспечивается возвращение кредита, с помощью которого и была куплена данная недвижимость, вполне возможно заключить договор купли-продажи и ипотечный договор одновременно. Отметим, что согласно ст. 19 Закона, в дальнейшем, после оформления сделки, в ипотечный договор можно вносить изменения, если они буду заверены нотариально, и это является большим плюсом для ипотекодателя.

Один из важных шагов данной процедуры – государственная регистрация имущества, которое обременено ипотекой. Как сказано в ст. 4 Закона, любое обременение недвижимости подлежит государственной регистрации. Это позволяет государству регулировать ипотечные правовые отношения. Отметим, что согласно последней редакции постановления Кабинета министров Украины, процедура регистрации прав на недвижимое имущество упростилась. Если ранее гражданин должен был трижды обращаться в отдел регистрации, то после принятия постановления хватает одного визита для решения данного вопроса, что существенно экономит время.

Риски при ипотеке: закладная

Закладная, с помощью оформления которой предлагают покупать квартиры некоторые застройщики, давно является предметом обсуждения – людей беспокоят возможные последствие ее оформления. Согласно ст. 20 Закона «Об ипотеке», закладной называется долговая ценная бумага, которая удостоверяет безусловное право ее владельца на получение от должника выполнения по основному обязательству при условии, что оно подлежит выполнению в денежной форме, а в случае невыполнения основного обязательства – право обратить взыскание на предмет ипотеки.

Отметим, что нормами Закона финансирование строительства посредством покупки закладной прямо не предусмотрено. Кроме того, инвестирование с помощью упомянутого документа противоречит ч. 3 ст. 4 Закона «Об инвестиционной деятельности», где указано, что финансирование и инвестирование объектов жилого строительства с привлечением негосударственных средств может происходить исключительно через фонды строительства. Вдобавок использование закладной прямо перечит письму Министерства юстиции Украины №820-0-2-10-31 от 27.10.2010. Но так как письма Минюста не являются нормативно-правовыми актами, некоторые строительные компании все равно продолжают настаивать на покупке недвижимости через закладные. В результате возникает риск, что застройщик может фактически выплатить долговое обязательство, вернув деньги, и тогда у покупателя не будет никаких юридических оснований, чтобы требовать передать недвижимость ему в собственность.

Еще один риск для ипотекодателя – понижение стоимости квартиры, т. е. так называемый рыночный риск. Суть его в том, что за время выплат по ипотеке рыночная стоимость недвижимости может существенно упасть, а вы будете переплачивать за нее. Точно такая же ситуация с изменением валютного курса, если брать ипотеку в иностранной валюте. Как показывает практика, это не является основанием для расторжения кредитного договора. Согласно п. 2 ст. 362 Гражданского кодекса, если стороны не пришли к соглашению в таком споре, договор может быть изменен только согласно п. 4 этой статьи и с учетом условий ее п. 2. 

Страхование ипотеки

Одним из способов сохранности вашей недвижимости является страхование ипотеки. Чаще всего страховые компании предлагают 3 вида такого страхования, причем самым распространенным является титульное. В его рамках недвижимость страхуется на сумму ее рыночной стоимости, к которой может быть добавлено порядка 10% в качестве затрат на оформление документов. Однако выплаты по титульному страхованию могут быть произведены только после вынесения судебного решения. Но главное – страховая компания предлагает застраховать только стены, пол, окна и перегородки, поэтому компенсацию вы получите, только если ваш дом, к примеру, сгорит полностью.

Довольно интересным моментом является то, что согласно ст. 10 Закона Украины «О залоге», если предмет залога не подлежит обязательному страхованию, он может быть застрахован по согласию стороны на согласованную сумму, но не больше его рыночной стоимости. Однако в случае наступления страхового случая предметом залога становится право требования к страховщику, и получается, что все расходы на страхование имущества ложатся на плечи ипотекодателя.

Внесудебное и судебное разбирательство

К сожалению, может наступить момент, когда человек не в состоянии выполнить свои обязательства по займу. Тогда ипотекодержатель может потребовать наложить взыскание на предмет ипотеки для удовлетворения своих требований (ст. 33 Закона «Об ипотеке»). Более того, в случае возбуждения судебного дела ипотекодержатель получает право на взыскание требуемых им обязательств вне зависимости от наступления срока оплаты.

Но возникший конфликт можно решить, и не обращаясь в суд – согласно ст. 36 Закона, стороны могут урегулировать данную ситуацию с помощью договора об удовлетворении требований ипотекодержателя. Кстати, такую же правовую силу может иметь соответствующая оговорка в договоре об ипотеке. Более того, стороны могут заключить подобный договор в любой момент до вступления в законную силу судебного решения об обращении взыскания на предмет ипотеки.

Согласно договору, который предусматривает внесудебное урегулирование конфликта, могут наступить такие правовые последствия: 1) передача ипотекодержателю прав на предмет ипотеки (ст. 37 Закона Украины «Об ипотеке»); 2) ипотекодержатель от своего имени вправе продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи.