Продажа доли здания не прекращает аренду: Верховный Суд об общей долевой собственности и договоре найма

Договор найма не прекращается автоматически вследствие появления совладельца. Верховный Суд подчеркнул: установление общей долевой собственности на вещь, переданную в найм, само по себе не является основанием для прекращения договора, если стороны прямо не предусмотрели этого в договоре.

Передача доли в праве собственности другому лицу не означает «отчуждение вещи» как таковой. В такой ситуации новый совладелец приобретает статус сонаймодателя, а договор найма продолжает действовать.

Этот вывод имеет существенное значение для споров между арендаторами и новыми собственниками имущества, в частности в случаях продажи долей в зданиях.

Обстоятельства дела № 382/1370/21

ООО «Манад» с 2016 года арендовало часть нежилого здания в городе Яготин. Наймодателем было ПАО «НАСК “Оранта”». Договор аренды действовал до 31 октября 2021 года и содержал условие, согласно которому он прекращается в случае отчуждения объекта аренды.

В сентябре 2021 года ПАО «НАСК “Оранта”» продало 23/25 долей в праве собственности на здание физическому лицу. При этом:

• арендатора не уведомили о продаже в форме, которая позволила бы реализовать преимущественное право;
• продана была доля в праве собственности, а не выделенная в натуре часть здания;
• арендованные ООО «Манад» помещения вошли в описание помещений, которыми стороны договора купли-продажи договорились пользоваться.

После заключения договора купли-продажи наймодатель уведомил ООО «Манад» о прекращении договора аренды, ссылаясь на отчуждение объекта. Новый совладелец, в свою очередь, потребовал выселения арендатора и возмещения убытков.

Решения судов нижестоящих инстанций

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении как первоначального иска арендатора, так и встречного иска нового собственника.

Апелляционный суд согласился с отказом арендатору, однако удовлетворил требования нового собственника: обязал выселить ООО «Манад» и взыскал убытки.

Позиция Верховного Суда

Кассационный гражданский суд Верховного Суда частично удовлетворил кассационную жалобу ООО «Манад» и кардинально пересмотрел подход апелляционного суда.

1. Прекращается ли договор найма в связи с установлением общей долевой собственности?

Верховный Суд ответил отрицательно.

ВС подчеркнул:

• доля в праве общей долевой собственности — это не часть вещи, а часть права на вещь как единое целое;
• передача доли другому лицу не является отчуждением вещи, если вещь как объект гражданских прав продолжает существовать в целостном виде;
• в таком случае возникает множественность лиц на стороне наймодателя, а новый совладелец становится сонаймодателем, автоматически входя в уже существующие арендные правоотношения.

Следовательно, условие договора о прекращении найма в случае «отчуждения объекта» не охватывает ситуацию создания общей долевой собственности, если иное прямо не предусмотрено договором.

2. Роль свободы договора

ВС отдельно подчеркнул: стороны могли предусмотреть в договоре найма, что установление общей долевой собственности является основанием для прекращения договора, а также определить порядок действий сторон в такой ситуации.

Однако в данном случае стороны не воспользовались принципом свободы договора, а следовательно, правовых оснований для прекращения договора найма не возникло.

3. Выселение и убытки

Поскольку договор аренды не прекратился: арендатор не утратил правовых оснований пользования помещением; требования об устранении препятствий в пользовании, выселении и взыскании убытков являются необоснованными.

Верховный Суд отменил постановление апелляционного суда в этой части и оставил в силе отказ в удовлетворении встречного иска, изменив его мотивировку.

Что решил Верховный Суд

Договор найма не прекращается автоматически вследствие установления общей долевой собственности на предмет найма.

Новый совладелец становится сонаймодателем, если иное не предусмотрено договором.

Отсутствие в договоре специального условия о прекращении найма в случае появления совладельцев означает сохранение арендных правоотношений.

Постановление апелляционного суда в части выселения и взыскания убытков отменено.

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.