Продаж частки будівлі не припиняє оренду: Верховний Суд про спільну часткову власність і договір найму
Договір найму не припиняється автоматично через появу співвласника. Верховний Суд наголосив: встановлення спільної часткової власності на річ, передану в найм, саме по собі не є підставою для припинення договору, якщо сторони прямо не передбачили цього у договорі.
Передача частки у праві власності іншій особі не означає «відчуження речі» як такої. У такій ситуації новий співвласник набуває статусу співнаймодавця, а договір найму продовжує діяти.
Цей висновок має істотне значення для спорів між орендарями та новими власниками майна, зокрема у випадках продажу часток у будівлях.
Обставини справи №382/1370/21
ТОВ «Манад» з 2016 року орендувало частину нежитлової будівлі в місті Яготин. Орендодавцем було ПАТ «НАСК “Оранта”». Договір оренди діяв до 31 жовтня 2021 року і містив умову, за якою він припиняється у разі відчуження об’єкта оренди.
У вересні 2021 року ПАТ «НАСК “Оранта”» продало 23/25 часток у праві власності на будівлю фізичній особі. При цьому:
- орендаря не повідомили про продаж у формі, яка б дозволила реалізувати переважне право;
- продано було частку у праві власності, а не виділену в натурі частину будівлі;
- орендовані ТОВ «Манад» приміщення увійшли до опису приміщень, якими сторони договору купівлі-продажу домовилися користуватися.
Після укладення договору купівлі-продажу орендодавець повідомив ТОВ «Манад» про припинення договору оренди, посилаючись на відчуження об’єкта. Новий співвласник, у свою чергу, вимагав виселення орендаря та відшкодування збитків.
Рішення судів нижчих інстанцій
Суд першої інстанції відмовив у задоволенні як первісного позову орендаря, так і зустрічного позову нового власника.
Апеляційний суд погодився з відмовою орендарю, але задовольнив вимоги нового власника: зобов’язав виселити ТОВ «Манад» та стягнув збитки.
Позиція Верховного Суду
Касаційний цивільний суд Верховного Суду частково задовольнив касаційну скаргу ТОВ «Манад» і кардинально переглянув підхід апеляційного суду.
1. Чи припиняється договір найму через встановлення спільної часткової власності?
Верховний Суд відповів негативно.
ВС наголосив:
- частка у праві спільної часткової власності — це не частина речі, а частина права на річ як єдине ціле;
- передача частки іншій особі не є відчуженням речі, якщо річ як об’єкт цивільних прав продовжує існувати в цілісному вигляді;
- у такому випадку виникає множинність осіб на стороні наймодавця, а новий співвласник стає співнаймодавцем, автоматично входячи у вже існуючі орендні правовідносини.
Отже, умова договору про припинення найму у разі «відчуження об’єкта» не охоплює ситуацію створення спільної часткової власності, якщо інше прямо не передбачено договором.
2. Роль свободи договору
ВС окремо підкреслив: сторони могли передбачити у договорі найму, що встановлення спільної часткової власності є підставою для припинення договору, а також визначити порядок дій у такій ситуації.
Однак у цьому випадку сторони не скористалися принципом свободи договору, а отже, правових підстав для припинення договору найму не виникло.
3. Виселення та збитки
Оскільки договір оренди не припинився: орендар не втратив правових підстав користування приміщенням; вимоги про усунення перешкод у користуванні, виселення та стягнення збитків є безпідставними.
Верховний Суд скасував постанову апеляційного суду в цій частині та залишив у силі відмову в задоволенні зустрічного позову, змінивши її мотивування.
Що вирішив Верховний Суд
Договір найму не припиняється автоматично внаслідок встановлення спільної часткової власності на предмет найму.
Новий співвласник стає співнаймодавцем, якщо інше не передбачено договором.
Відсутність у договорі спеціальної умови про припинення найму у разі появи співвласників означає збереження орендних правовідносин.
Постанову апеляційного суду в частині виселення та стягнення збитків скасовано.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.
