Если арендатор платил арендодателю за имущество, которым пользовался, считается ли договор аренды заключенным – позиция суда

Ровенский апелляционный суд частично удовлетворил апелляционную жалобу арендатора и отменил обжалованное им решение местного суда в части удовлетворенных исковых требований, приняв новое решение в этой части об отказе в удовлетворении иска арендодателей об устранении препятствий в пользовании земельными участками, истребования их и отмены решения государственного регистратора о регистрации права аренды земельного участка. О основаниях для такого решения читайте в материале.

Спор по договорам аренды земли

Суд апелляционной инстанции установил, что истцам на праве собственности принадлежат земельные участки для ведения личного крестьянского хозяйства, которые они согласно договорам передали в аренду аграрной компании — ответчику по делу.

Во всех договорах аренды, заключенных между арендатором и арендодателями, в п. 3.2 оговорено, что по истечении срока договора арендатор имеет преимущественное право на его продление на тот же срок. В этом случае арендатор должен не позднее чем за 30 дней до истечения срока действия договора уведомить письменно арендодателей о намерении продлить его действие.

Истцы, ссылаясь на неподписание ими договоров аренды земли и дополнительных соглашений к этим договорам, обратились в суд с иском о защите их нарушенных земельных прав путем устранения препятствий в пользовании земельными участками, истребования их и отмены решений государственных регистраторов о регистрации права аренды земельных участков.

Решение суда первой инстанции

Суд первой инстанции этот иск удовлетворил частично, обязав ответчика устранить препятствия в пользовании имуществом путем прекращения права аренды спорных участков, и отменил решение государственного регистратора о регистрации права аренды этих земельных участков за арендатором.

В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Считая такое решение местного суда незаконным, необоснованным, принятым с нарушением норм процессуального и материального права, арендатор обжаловал его в Ровенский апелляционный суд.

Апеллянт указал, что надлежащим образом уплачивал арендодателям арендную плату по указанным договорам аренды земли, которую они принимали, поэтому просил отменить обжалуемое судебное решение и принять новое, полностью отказав в удовлетворении исковых требований.

Позиция апелляционного суда

Коллегия судей пришла к выводу о частичном удовлетворении апелляционной жалобы ответчика по следующим основаниям.

Из материалов дела известно, что при рассмотрении дела суд предыдущей инстанции на основании заключения эксперта установил, что подписи истцов в договорах аренды выполнены другим лицом или же выяснить автора подписи невозможно.

Также известно, что арендатор использовал спорные земельные участки и уплачивал арендную плату, что не оспаривалось истцами.

Выводы Верховного Суда относительно выполненных договоров

Большая Палата Верховного Суда в постановлении от 26 октября 2022 года по делу № 227/3760/19-ц (производство № 14-79цс21) пришла к выводу о том, что заключенной является такая сделка (договор), по которой сторонами в надлежащей форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. В случае же, если стороны такого соглашения не достигли, такой договор является не заключенным, то есть таким, который не состоялся, а приведенные в нем условия не являются такими, которые регулируют спорные отношения.

В случае если договор исполнялся обеими сторонами (в частности, арендатор пользовался имуществом и платил за него, а арендодатель принимал платежи), то квалификация договора как незаключенного исключается, такой договор аренды считается заключенным и может быть оспорен (при отсутствии законодательных оговорок об ином).

Нельзя считать незаключенным договор после его полного или частичного исполнения сторонами. Если действия сторон свидетельствуют о том, что договор фактически был заключен, суд должен рассмотреть по существу вопрос о соответствии этого договора требованиям закона. По содержанию законодательного регулирования, приведенного как в общих положениях о сделке, так и в специальных предписаниях главы 58 Гражданского кодекса Украины, если договор аренды (наема) хотя и имеет признаки незаключенного, но выполняется обеими его сторонами, то такое обстоятельство защищает соответствующую сделку от вывода о несовершении и в дальнейшем она рассматривается как заключенная и действующая, если только не является ничтожным или оспариваемым по другим основаниям (постановление Большой Палаты Верховного Суда от 05 июня 2018 года по делу № 338/180/17 (производство № 14-144цс18)).

Аналогичный вывод изложен в постановлениях Верховного Суда от 27 ноября 2024 года по делу № 733/533/22 (производство № 61-747св24), от 27 ноября 2024 года по делу № 567/1040/22 (производство № 61-935св24).

Что касается данного спора, то между сторонами фактически возникли и существовали правовые отношения по аренде земли, которые признавались истцами путем передачи в аренду земельных участков и получения арендной платы от арендатора.

Поведением, противоречащим добросовестности и честной деловой практике, следует считать поведение, которое, в частности, не соответствует предыдущим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона, действующая себе во вред, разумно полагается на них (постановление Верховного Суда от  07 октября 2020 года по делу № 450/2286/16-ц (производство № 61-2032св19)).

Апелляционный суд пришел к выводу о недобросовестности истцов, которые предъявили иск об устранении препятствий в пользовании земельными участками путем их возврата, поскольку получали арендную плату за пользование земельными участками и позволяли фактическое их использование арендатором, право которого было зарегистрировано в открытом реестре, а потому отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.   

Подобный вывод выражен в постановлениях Верховного Суда от 08 января 2025 года по делу № 689/1207/21 (производство № 61-2870св24), от 22 мая 2024 года по делу № 567/1422/22 (производство № 61-668св24), от 17 июня 2024 года по делу № 567/38/23 (производство № 61-18062св23).

Учитывая, что суд первой инстанции не полностью выяснил фактические обстоятельства дела, выводы суда являются ошибочными, суд неправильно применил нормы материального права, апелляционный суд отменил вынесенное им решение в обжалуемой части и принял в этой части новое решение — об отказе в удовлетворении иска.

Постановление Ровенского апелляционного суда от 03 февраля 2026 года по делу № 559/3265/22 (производство № 22-ц/4815/209/26).

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.