Порядок примусового виселення з житла, що є предметом іпотеки: постанова ВП ВС

Обставини справи

Позивач звернувся до суду, посилаючись на те, що на прилюдних торгах придбав квартиру, яка на праві власності належала відповідачу, проте той зі своїм малолітнім сином відмовились виселитись із зазначеного житла.

У зв’язку із цим позивач просив суд усунути йому перешкоди в користуванні придбаною квартирою та виселити звідти відповідача з дитиною.

Відповідач позову не визнав та пояснив, що вказана квартира є єдиним житлом його малолітнього сина. Крім того, громадянам, яких виселяють із житлових приміщень, одночасно надається інше постійне приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на житлові приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного житлового приміщення.

Однак спірна квартира була придбана не за рахунок кредитних коштів, а тому, на думку відповідача, його разом з дитиною не можуть виселити з квартири без надання іншого житла.

Рішення місцевого та апеляційного судів

Дарницький районний суд міста Києва рішенням від 6 квітня 2016 року позов задовольнив, усунувши перешкоди в користуванні квартирою шляхом виселення відповідача з дитиною без надання іншого житла.

Ухвалюючи зазначене рішення, суд першої інстанції керувався тим, що порушене право власності позивача підлягає захисту шляхом вселення його у спірну квартиру. А положення ст.40 ЗУ «Про іпотеку» та ст.109 Житлового кодексу, на які посилався відповідач, не поширюються на спірні правовідносини, оскільки відносини між колишнім та новим власником житла регулюються нормами Цивільного кодексу.

Окрім того, на думку суду, згода органу опіки та піклування на виселення малолітньої дитини не потрібна, оскільки купівля-продаж нерухомого майна на прилюдних торгах проводилася виконавчою службою на підставі акта державного виконавця, який не є правочином щодо нерухомого майна.

Апеляційний суд міста Києва ухвалою від 22 вересня 2016 року залишив рішення суду першої інстанції без змін.

Доводи, наведені в касаційній скарзі

У касаційній скарзі відповідач зазначає, що в даному випадку до спірних правовідносин має застосовуватись ст.109 ЖК, оскільки Цивільний кодекс не містить положень, які б визначали прядок виселення громадян із житлового приміщення, що є предметом іпотеки, переданого на забезпечення кредитного договору. Спірну квартиру він придбав у 2004 році за власні кошти, тоді як договір про надання відновлювальної кредитної лінії з банком було укладено у 2007 році.

Разом з тим, відповідач посилався на правові позиції Верховного Суду України, викладені у постановах від 2 вересня 2015 року у справі №6-1049цс15, від 21 жовтня 2015 року у справах №6-1484цс15 та №6-1033цс15, від 16 грудня 2015 року у справі №6-1469цс15, від 2 березня 2016 року у справі №6-3064цс15 та від 22 червня 2016 року у справі №6-197цс16.

Позиція Касаційного цивільного суду

Перша судова палата Касаційного цивільного суду передала справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, вважаючи за необхідне відступити від висновків ВСУ,  що містяться у постановах від 22 червня 2016 року у справі №6-197цс16 та від 21 грудня 2016 року у справі №6-1731цс16.

Крім того, передаючи справу на розгляд ВП ВС, колегія суддів Першої судової палати КЦС зазначила, що застосування положень ст.40 ЗУ «Про іпотеку» та ст.109 ЖК  суперечить основним принципам непорушності та недоторканності права власності.

Наявність такого правового механізму, як унеможливлення виселення громадян без надання іншого житлового приміщення, на думку суддів ВС, нівелює сутність конституційних прав і свобод титульного власника майна, оскільки призводить до того, що вони стають декларативними й такими, що позбавлені реального механізму захисту, крім того, покладають на нового власника, який не був пов'язаний з попереднім власником умовами іпотечного договору, індивідуальний надмірний тягар у вигляді обов'язку із забезпечення колишнього власника іпотечного майна постійним житловим приміщенням, яке має бути надане одночасно з виселенням.

До того ж, колегія суддів КЦС зробила висновок про те, що до спірних правовідносин застосовується ст.391 ЦК та що порушене право власника підлягає захисту шляхом виселення колишнього власника та членів його сім'ї, який, передавши майно в іпотеку, не міг не усвідомлювати того, що предмет іпотеки може бути відчужений, і у випадку невиконання чи неналежного виконання основного зобов'язання він може втратити власність.

У свою чергу позивач, який придбав спірну квартиру на прилюдних торгах, не може реалізувати свою правомочність власника, оскільки квартира фактично обтяжена правом на проживання у ній колишнього власника та члена його сім'ї.

«Отже, порушується справедливий баланс інтересів сторін у справі, оскільки новий власник несе «індивідуальний і надмірний тягар», який полягає у тому, що він не може в повній мірі використовувати свою власність через ускладнену процедуру виселення з іпотечного майна колишнього власника квартири, придбаного не за рахунок кредиту та забезпеченого іпотекою цього житла», — зазначається в ухвалі КЦС.

Позиція Великої Палати Верховного Суду

Дослідивши матеріали справи та перевіривши доводи, наведені в касаційній скарзі, ВП ВС вирішила задовольнити вимоги відповідача та скасувати рішення судів попередніх інстанцій. Разом з тим, підстав відступити від правових позицій ВСУ Велика Палата не вбачає.

«Колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду вважала за необхідне застосувати до спірних правовідносин вимоги ст.391 ЦК, і захистити права неволодіючого власника. Разом з тим, з усталеної практики Верховного Суду України вбачається, що у такому випадку необхідно захистити права колишнього власника, застосувавши положення ст.109 ЖК, яка передбачає можливість виселення попереднього власника лише з наданням іншого житлового приміщення», — йдеться у постанові ВП ВС від 31 жовтня 2018 року.

Крім того, Велика Палата погодилась із висновком ВСУ стосовно того, що під час ухвалення судового рішення про виселення мешканців при зверненні стягнення на житлове приміщення застосовуються як положення ЗУ «Про іпотеку», так і норма ст.109 ЖК.

«Дійсно, внаслідок відмови в задоволенні позову про виселення, неволодіючий власник несе певні обмеження. Разом з тим, спірне житлове приміщення було придбане ним на прилюдних торгах у 2012 році, при підготовці до яких мали бути зазначені обтяження у вигляді наявності осіб, які зареєстровані і проживають у житловому приміщенні, тобто виявлені ризики, пов'язані з придбанням спірної нерухомості. Однак до суду позивач звернувся у липні 2015 року. У вказаний проміжок часу, 3 червня 2014 року було прийнято ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», — зазначає Велика Палата.

Згідно із вказаним законом, нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави та/або іпотеки не може бути примусово відчужене без згоди власника, якщо таке майно виступає як забезпечення зобов'язань громадянина за споживчими кредитами в іноземній валюті, та за умови, що: таке житло використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об'єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності немає іншого нерухомого житлового майна.

«Можна зробити висновок, що держава цілеспрямовано вносила законодавчі обмеження, направлені на захист прав громадян України, щодо виселення, які пов'язані з виконанням зобов'язань за кредитами, наданими в іноземній валюті та забезпеченими іпотекою.

Вказана обставина обумовлена тим, що особа, яка отримала кредит у іноземній валюті, не має впливу на здешевлення гривні, коливання валютного курсу, проте саме держава зобов'язана забезпечувати як дотримання прав усіх суб'єктів, так і баланс прав, у тому числі і прав кредитодавця та позичальника у кредитних правовідносинах.

Разом з тим не можна не звернути уваги на порушення прав нового власника. Однак при цьому необхідно врахувати, що спірна квартира придбана при реалізації предмета іпотеки державним виконавцем. Державний виконавець повинен був зазначити про обтяження квартири у вигляді проживання у ній її власника разом із членами сім'ї, серед яких є неповнолітня дитина», — підкреслюється у постанові ВП ВС.

Таким чином, судді дійшли висновку, що банк, при наданні згоди на реалізацію предмета іпотеки, мав виконати вимоги ч.2 ст.109 ЖК, оскільки на той час вона вже діяла у зміненій редакції, яка містила заборону виселення боржника за кредитним договором без надання іншого житлового приміщення.

Тобто новий власник може частково поновити свої права шляхом звернення про відшкодування шкоди до продавця, якщо той неналежним чином виконав свої зобов'язання про повне інформування можливих покупців квартири про її обтяження, чи до банку про виконання останнім обов'язку із забезпечення осіб, які підлягають виселенню, іншим житловим приміщенням та відшкодування збитків.

Також нагадаємо, що Велика Палата Верховного Суду визначила юрисдикцію спорів щодо усунення перешкод у здійсненні права власності на майно, заарештоване в рамках кримінального провадження.

Крім того, «Судово-юридична газета» повідомляла, що ВП ВС залишила в силі рішення КАС ВС у зразковій справі про застосування штрафних санкцій та нарахування пені за несвоєчасну сплату єдиного внеску в період проведення АТО.