Каким образом в условиях военного положения должно происходить прекращение/возобновление договоров аренды земли

Владельцев земли сельскохозяйственного назначения беспокоит вопрос: каким образом в условиях военного положения должно происходить прекращение/возобновление договоров аренды? Неясность вызвана рядом законодательных конфигураций. Объяснения по этому поводу были предоставлены в Координационном центре по оказанию бесплатной правовой помощи.

Какая процедура прекращения/возобновления договоров аренды земли действовала обычно (Договоры, заключенные до 16 июля 2020 г.)

Если договор аренды земли был заключен до 16 июля 2020 года, он содержит условие его возобновления так, как это предусмотрено статьей 33 Закона Украины «Об аренде земли». Арендатор, который намерен воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок, обязан сообщить об этом арендодателю до истечения срока действия договора аренды земли в срок, установленный настоящим договором, но не позднее чем за один месяц до истечения срока действия договора аренды земли. В случае желания прекратить арендные отношения, арендодатель должен сообщить об этом арендатору не позднее, чем за месяц до срока окончания договора аренды. Делать такое сообщение нужно официально, почтой, заказным письмом с уведомлением о вручении.

С учетом изменений в законодательстве (ст. 126-1 Земельного кодекса Украины) арендаторы и арендодатели могли/могут вносить в договоры аренды земли, заключенные до 2020 года, изменения об их возобновлении. Да, новая законодательная норма предусматривает автоматическое возобновление договоров. Это означает только то, что в дальнейшем для прекращения договора аренды участка арендодателю и арендатору не нужно вести переписку между собой, а достаточно будет только подать заявление в Центр административных услуг об исключении из реестра данных об аренде земли.

Договоры, заключенные после 16 июля 2020 года

Статьей 126-1 Земельного кодекса Украины предусмотрен новый механизм возобновления договоров, касающийся заключенных с 16 июля 2020 года.

Если договор содержит условие его автоматического возобновления по истечении срока, на который он заключен, этот договор возобновляется на таком же сроке на таких же условиях. Сторона договора, желающая воспользоваться правом отказа от возобновления договора, не позднее, чем за месяц до даты окончания действия такого договора, подает в Государственный реестр прав на недвижимое имущество заявление об исключении из этого реестра сведений о возобновлении договора. И наоборот – возобновленным договор будет считаться, если ни одна из сторон не обратилась к регистраторам Центра админуслуг с заявлением об исключении из Государственного реестра прав на недвижимое имущество сведений о возобновлении договора. Совершение других действий сторонами договора для его возобновления не требуется.

В этом случае в случае нежелания возобновлять договор одной из сторон, достаточно обратиться в Центр админуслуг с соответствующим заявлением, что удобнее и надежнее, чем переписка с арендатором.

Если же заявление об исключении из Государственного реестра прав на недвижимое имущество сведений о возобновлении договора никто не подал, государственная регистрация вещного права (аренды) продлевается на тот же срок.

Что изменилось во время военного положения

7 апреля – 18 ноября 2022 года действовала норма об автоматическом возобновлении договоров аренды земли.

Из-за остановки работы Государственного реестра прав на недвижимое имущество Законом Украины от 24 марта 2022 года, который вступил в силу с 07 апреля 2022 года, «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о создании условий для обеспечения продовольственной безопасности в условиях военного положения» п. 27 Переходных положений Земельного кодекса Украины были внесены изменения, согласно которым договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, срок пользования которых истек после введения военного положения, считаются обновленными без волеизъявления сторон на один год без внесения сведений в Государственный реестр прав на недвижимое имущество о возобновлении.

Реестры не работали, арендодатели и арендаторы, срок действия договоров аренды которых истек, не могли зарегистрировать ни прекращение, ни возобновление договора.

Так что действовала норма о том, что договор аренды считался автоматически продленным на 1 год. Касалось это тех владельцев, срок действия договоров аренды которых истек после 7 апреля 2022 года. Действовала данная норма до 19 ноября.

С 19 ноября 2022 года

Уже с 19 ноября 2022 г. начинают действовать нормы Закона Украины от 19 октября 2022 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты по восстановлению системы оформления прав аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения и совершенствованию законодательства по охране земель». В частности, изменения снова затронули сферу аренды земли – в п. 27 Переходных положений Земельного кодекса Украины были внесены изменения, которые снова сделали возможной процедуру регистрации новых договоров.

Следовательно, нормы автоматического на 1 год возобновления договоров аренды земли действовали с 07 апреля 2022 года. Эта норма прекратила свое действие с 19 ноября 2022 года, после вступления в силу Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты по восстановлению системы оформления прав аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения и усовершенствованию законодательства по охране земель».

Таким образом, владельцы земли, договоры аренды земли которых заканчиваются, имеют возможность прекратить договор, как это было предусмотрено до начала полномасштабной вооруженной агрессии.

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua, на Twitter, а также на нашу страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.