Землю передали в субаренду без согласия собственника: когда это законно

Законодательство Украины позволяет передавать арендованные земельные участки в субаренду, но только при соблюдении определенных условий. Соответствующие нормы закреплены в статье 93 Земельного кодекса Украины и Законе Украины «Об аренде земли».

Передача земельного участка или его части в субаренду возможна без изменения целевого назначения, если это прямо предусмотрено договором аренды или осуществляется с письменного согласия арендодателя. Если арендодатель в течение одного месяца не направил письменное уведомление о своем согласии или возражении, участок может быть передан в субаренду.

Таким образом, если договор аренды не содержит положений о праве субаренды, арендатору необходимо получить отдельное письменное согласие собственника или распорядителя земельного участка.

Условия договора субаренды должны соответствовать условиям основного договора аренды и не могут ему противоречить, кроме случаев, прямо определенных законом.

Договор субаренды должен содержать существенные условия, предусмотренные статьей 15 Закона Украины «Об аренде земли». В частности, речь идет о кадастровом номере, местоположении и площади земельного участка, сроке действия договора, а также порядке и размере арендной платы, условиях ее внесения, индексации и ответственности за неуплату.

Срок субаренды не может превышать срока действия основного договора аренды. Право субаренды действует только в пределах срока действия права аренды.

Отдельные требования установлены для земельных участков, внесенных в Реестр аграрных нот как место выращивания заложенной будущей сельскохозяйственной продукции. В таком случае для заключения договора субаренды необходимо также разрешение кредитора по аграрной ноте.

Часть 11 статьи 79-1 Земельного кодекса Украины предусматривает, что государственная регистрация права субаренды на часть земельного участка возможна только после внесения соответствующих сведений в Государственный земельный кадастр.

Кроме того, пункт 31 Порядка ведения Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество обязывает дополнительно вносить информацию о номере части земельного участка, на которую распространяется право субаренды.

В то же время законодательство устанавливает и ряд ограничений. В частности, запрещена передача в субаренду земельных участков вместе с расположенными на них водными объектами, а также земель государственной или коммунальной собственности, на которых расположены целостные имущественные комплексы предприятий, учреждений и организаций.

Отдельное внимание закон уделяет прекращению договоров субаренды земли сельскохозяйственного назначения. Если субарендатором является юридическое лицо частного права, расторжение такого договора считается значительной сделкой и требует предварительного согласования общим собранием участников или другим высшим органом управления, если иное прямо не предусмотрено уставом.

В случае прекращения основного договора аренды — после окончания срока действия или при его досрочном расторжении — договор субаренды также прекращается.

Однако Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» не предусматривает одновременного проведения государственной регистрации прекращения права аренды и субаренды. В связи с этим после государственной регистрации прекращения аренды необходимо отдельно подавать заявление о прекращении права субаренды.

Подать такое заявление может одна из сторон договора субаренды или собственник земельного участка.

Также законодательство не предусматривает возможности автоматического продления или автоматического прекращения договоров субаренды земли, в отличие от договоров аренды.

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER и WhatsApp, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.