Совладельцы рискуют получить новые долги и штрафы: законопроект о жилищном фонде раскритиковали

В Украине готовят реформу управления жилищным фондом. Соответствующие изменения предусмотрены проектом Закона Украины «Об управлении жилищным фондом». В настоящее время законопроект еще не зарегистрирован в парламенте, однако уже находится на этапе проработки и сбора предложений и замечаний. Документ позиционируется как один из ключевых элементов жилищной реформы, который должен решить ряд многолетних проблем в сфере управления многоквартирными домами.

Как ранее писала «Судебно-юридическая газета», ключевые изменения направлены на комплексное обновление правил управления жильем в Украине. В частности, предлагается:

• ввести четкие правила управления любым жильем независимо от его правового статуса;
• создать юридическое лицо для каждого многоквартирного дома (если не создано ОСББ), которое будет представлять интересы совладельцев;
• сформировать единый реестр управления многоквартирными домами и систему управления, которая станет частью Единой информационно-аналитической жилищной системы;
• создать полную базу данных жилищного фонда каждой громады с информацией обо всех домах;
• урегулировать статус ОСББ и управляющих как потребителей коммунальных услуг для нужд дома;
• установить четкие профессиональные требования к управляющим;
• четко разграничить ответственность между совладельцами, ОСББ и управляющими.

В то же время законопроект уже получил ряд замечаний. В Верховной Раде обратили внимание, что документ требует существенной доработки из-за юридических несоответствий, нечетко определенного статуса новых форм управления многоквартирными домами и потенциальных рисков для совладельцев.

Одно из ключевых замечаний касается так называемого «простого товарищества совладельцев многоквартирного дома». В проекте оно определяется как форма совместной деятельности без создания юридического лица. В то же время в других изменениях к законодательству предлагается, чтобы такое товарищество создавалось именно как юридическое лицо. Авторы заключения указывают, что такое противоречие создает правовую неопределенность. Кроме того, неясны отношения товарищества с управляющим, не определены источники формирования имущества и средств, что создает риски для его деятельности как юридического лица.

Законопроект предусматривает, что совладельцы как учредители простого товарищества могут нести солидарную ответственность, однако не определяет конкретные случаи ее применения. Из-за этого совладельцы не смогут заранее оценить возможные риски и последствия для себя.

Проблемным является положение законопроекта о распределении судебных расходов на каждого совладельца, которые возлагаются на простое товарищество по решению суда. Это усложняет процедуру, поскольку необходимо распределить расходы между совладельцами, уведомить их об оплате и обеспечить внесение средств на счет товарищества, которое выступает ответчиком и осуществляет оплату. При большом количестве совладельцев и несвоевременной оплате может возникнуть проблема с покрытием расходов, так как у товарищества нет собственных средств. Аналогичная ситуация касается административных штрафов, наложенных на товарищество. В случае неуплаты совладельцем своей части возникают трудности со взысканием средств, поскольку судебная процедура для небольших сумм является сложной, затратной и длительной.

В связи с этим предлагается ввести упрощенный механизм взыскания средств в порядке исполнительного производства по заявлению простого товарищества при наличии решения суда и подтверждающих документов о распределении ответственности между совладельцами.

Замечания касаются и термина «самообеспечение», который законопроект использует в разных значениях. Авторы заключения напоминают, что после утраты силы Хозяйственным кодексом этот термин фактически остался неурегулированным. На практике это уже создает проблемы для ОСББ: правления часто не понимают, какие работы можно считать самообеспечением, как их документировать и отделять от хозяйственной деятельности.

Законопроект предлагает уведомлять совладельцев о собраниях через электронные кабинеты в системе управления многоквартирными домами не позднее чем за 10 дней до их проведения. Это может привести к ситуации, когда совладельцы будут пропускать важные решения, если не проверяют кабинет. Поэтому предлагается дублировать уведомления по электронной почте.

Также эксперты обратили внимание на недостаточные контрольные полномочия государства и органов местного самоуправления в отношении деятельности ОСББ. Это может привести к конфликтам, непрозрачным решениям правлений ОСББ и установлению внутренних штрафов без надлежащих законных оснований.

Кроме того, к законопроекту поступили замечания совладельцев ОСББ. В обращении к Верховной Раде отмечается, что проект Закона «Об управлении жилищным фондом» не поддерживается и предлагается не регистрировать его в парламенте и завершить обсуждение с выводом о нецелесообразности. По мнению авторов, законопроект не только не вводит четких правил управления жильем, но и создает риски для деятельности ОСББ и невозможности самостоятельного управления многоквартирными домами.

Также в замечаниях говорится о рисках перекладывания финансовой ответственности на совладельцев, в том числе за решения и обязательства, принятые в рамках управления домом.

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER и WhatsApp, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.