Співвласники ризикують отримати нові борги і штрафи: законопроєкт про житловий фонд розкритикували
В Україні готують реформу щодо управління житловим фондом. Відповідні зміни передбачені проєктом Закону України «Про управління житловим фондом». Наразі законопроєкт ще не зареєстрований у парламенті, однак уже перебуває на етапі опрацювання та збору пропозицій і зауважень. Документ позиціонують як один із ключових елементів житлової реформи, що має вирішити низку багаторічних проблем у сфері управління багатоквартирними будинками.
Як раніше писала «Судово-юридична газета», ключові зміни спрямовані на комплексне оновлення правил управління житлом в Україні. зокрема, пропонується:
- запровадити чіткі правила управління будь-яким житлом, незалежно від його правового статусу;
- створити юридичну особу для кожного багатоквартирного будинку (якщо немає ОСББ), яка представлятиме інтереси співвласників;
- сформувати єдиний реєстр управління багатоквартирними будинками та систему управління, яка стане частиною Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи;
- створити повну базу даних житлового фонду кожної громади з інформацією про всі будинки;
- врегулювати статус ОСББ і управителів як споживачів комунальних послуг для потреб будинку;
- встановити чіткі професійні вимоги до управителів;
- чітко розмежувати відповідальність між співвласниками, ОСББ та управителями.
Втім законопроєкт уже отримав низку зауважень. У Верховній Раді звернули увагу, що документ потребує суттєвого доопрацювання через юридичні неузгодженості, нечітко визначений статус нових форм управління багатоквартирними будинками та потенційні ризики для співвласників.
Одне з ключових зауважень стосується так званого «простого товариства співвласників багатоквартирного будинку». У проєкті його визначають як форму спільної діяльності без створення юридичної особи. Водночас в інших змінах до законодавства пропонується, щоб таке товариство створювалося саме як юридична особа. Автори висновку вказують, що така суперечність створює правову невизначеність. Крім того, незрозумілими є відносини товариства з управителем, не визначено джерела набуття майна, коштів цим товариством, що створює ризики для його діяльності як юридичної особи.
Законопроєкт передбачає, що співвласники як засновники простого товариства можуть нести солідарну відповідальність, однак не визначає конкретних випадків її застосування. Через це співвласники не зможуть наперед оцінити можливі ризики та наслідки для себе.
Проблемним є положення законопроєкту щодо розподілу судових витрат на кожного співвласника, які покладаються на просте товариство співвласників багатоквартирного будинку за рішенням суду. Це ускладнює процедуру, оскільки необхідно розподілити витрати між співвласниками, повідомити їх про оплату та забезпечити внесення коштів на рахунок товариства, яке виступає відповідачем і здійснює оплату. У разі великої кількості співвласників і несвоєчасної сплати може виникнути проблема з покриттям витрат, адже товариство не має власних коштів. Аналогічна ситуація стосується й адміністративних штрафів, накладених на товариство. У випадку несплати співвласником своєї частки виникатимуть труднощі зі стягненням коштів, оскільки судова процедура для невеликих сум є складною, витратною та тривалою.
У зв’язку з цим пропонується запровадити спрощений механізм стягнення коштів у порядку виконавчого провадження за заявою простого товариства за наявності рішення суду та підтвердних документів щодо розподілу відповідальності між співвласниками.
Зауваження стосуються і терміна «самозабезпечення», який законопроєкт використовує у різних значеннях. Автори висновку нагадують, що після втрати чинності Господарським кодексом цей термін фактично залишився неврегульованим. На практиці це вже створює проблеми для ОСББ: правління часто не розуміють, які роботи можна вважати самозабезпеченням, як їх документувати та відмежовувати від господарської діяльності.
Законопроєкт пропонує повідомляти співвласників про збори через електронні кабінети в системі управління багатоквартирними будинками не пізніше ніж за 10 днів до проведення зборів. Це може призвести до ситуації, коли співвласники пропускатимуть важливі рішення лише через те, що не перевіряли кабінет. Тому пропонується дублювати повідомлення електронною поштою.
Також експерти звернули увагу на недостатні контрольні повноваження держави та органів місцевого самоврядування щодо діяльності ОСББ. Це може призвести до конфліктів, непрозорих рішень правлінь ОСББ та встановлення внутрішніх штрафів без належних законних підстав.
Крім того до законопроєкту надійшли зауваження співвласників ОСББ. У зверненні до Верховної Ради зазначається, що проєкт Закону «Про управління житловим фондом» не підтримується та пропонується не реєструвати його в парламенті й завершити обговорення з висновком про недоцільність. Оскільки законопроєкт не тільки не запроваджує чіткі правила управління житлом, а створює все для знищення діяльності ОСББ та неможливості самостійного управління співвласниками багатоквартирним будинком.
Також у зауваженнях йдеться про ризики перекладання фінансової відповідальності на співвласників, у тому числі за рішення та зобов’язання, ухвалені в межах управління будинком.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.
