Подземные переходы Киева вместо обустройства использовали для получения выгоды

Мария Мисюра,
«Судебно-юридическая газета»

Верховный Суд признал незаконным договор обустройства переходов в Киеве, поскольку фактически инвестор не осуществлял улучшение, а установил конструкции для передачи в субаренду под торговые площадки. 

Генеральная прокуратура обратилась в Верховный Суд в интересах государства, т.к. сочла один из договоров на обустройство пешеходных подземных переходов в городе Киеве мнимым, реальной целью которого была передача в аренду указанных объектов.

Верховный Суд удовлетворил поданное заявление, о чем идет речь в Постановлении Судебной палаты в хозяйственных делах №3-934гс16 от 19 октября 2016 года.

Условия конкурса от Киевгорсовета

Решением Киевского городского совета от 24 мая 2007 года №528/1189 утверждено Положение о порядке проведения инвестиционных конкурсов для строительства, реконструкции, реставрации и т.п. объектов жилого и нежилого назначения, незавершенного строительства, инженерно-транспортной инфраструктуры города Киева (далее — Положение №528/1189).

Согласно п. 4 указанного решения, организатором инвестиционных конкурсов является ГУ экономики и инвестиций КГГА, которое в последующем решением КГС от 15 марта 2012 года №198/7535 «О деятельности исполнительного органа Киевского городского совета (Киевской городской государственной администрации)» переименован в Департамент экономики и инвестиций.

По смыслу п. 1.5 Положения №528/1189 решение о проведении конкурса и утверждении победителя конкурса принимает КГГА по представлению организатора конкурса путем издания соответствующего распоряжения.

31 октября 2008 года КГГА на основании Положения №528/1189 приняла распоряжение «О проведении инвестиционных конкурсов по привлечению инвесторов к обустройству пешеходных подземных переходов в городе Киеве» №1496 (далее — распоряжение КГГА №1496).

В пунктах 3 и 4 распоряжения КГГА №1496 постоянно действующей комиссии города Киева поручено провести конкурсы по привлечению инвесторов к обустройству пешеходных подземных переходов, которые являются коммунальной собственностью, предусмотрев возможность осуществления предпринимательской деятельности, а Главному управлению коммунальной собственности города Киева (далее — ГУ коммунальной собственности) поручено приостановить рассмотрение всех вопросов, связанных с использованием подземных пешеходных переходов.

Во исполнение Положения №528/1189 и распоряжения КГГА №1496 проведен конкурс, результаты которого 19 декабря 2011 года были утверждены распоряжением КГГА №2408 об определении победителем конкурса ООО «Торговая рада».

Указанным распоряжением КГГА №2408 организатору конкурса было поручено заключить соответствующие договоры.

Пунктами 2 и 3 распоряжения КГГА №2408 определено, что заказчиками осуществление мероприятий по обустройству объекта инвестирования балансодержатели соответствующих подземных переходов — КП «ШЕУ Голосеевского района города Киева», КП «ШЕУ «Магистраль», КП «ШЕУ Деснянского района города Киева», КП «Киевавтодормост», согласно приложению, а ГУ экономики и инвестиций должно заключить соответствующий инвестиционный договор с победителем конкурса и заказчиками.

23 декабря 2011 года между ГУ экономики и инвестиций, которое является организатором инвестиционного конкурса по привлечению инвестора к осуществлению мероприятий по обустройству пешеходных подземных переходов в Голосеевском и Деснянском районах города Киева, КП «ШЕУ Голосеевского района города Киева», КП «ШЕУ «Магистраль», КП «ШЕУ Деснянского района города Киева», КП «Киевавтодормост» и ООО «Торговая рада» был заключен договор №049-13/и/115 на осуществление мероприятий по обустройству пешеходных подземных переходов в Голосеевском и Деснянском районах города Киева (Лот 1). Срок действия настоящего договора составляет пять лет (п. 11.1).

Договор подписан с мнимыми намерениями

По договору №049-13/и/115, согласно условиям инвестиционного конкурса и поданного конкурсного предложения, инвестор обязуется осуществить мероприятия по обустройству объекта инвестирования, которые определены в п. 1.2 настоящего договора, и получает право установить и в течение действия настоящего договора пользоваться легкими сборно-разборными конструкциями, установленными в соответствующем пешеходном подземном переходе, в соответствии с требованиями действующего законодательства Украины, для своих коммерческих целей, в т.ч. свободно распоряжаться такими конструкциями и предоставлять их в пользование третьим лицам на свое усмотрение (п. 2.1).

П. 1.2 договора №049-13/и/115 определено, что обустройство объекта инвестирования (инвестиционный проект) — это проведение работ по улучшению технического состояния подземных пешеходных переходов, осуществление эксплуатационного содержания подземных пешеходных переходов, их элементов и инженерных сетей в надлежащем состоянии, уборка, очистка (в т.ч. от рекламных объявлений), полив (в летний период) проходной части подземного пешеходного перехода и прилегающей к нему территории, осуществление мероприятий, предусмотренных в перечне регламентных работ, приведенных в приложении №5 к настоящему договору, а также выполнение других необходимых работ, связанных с надлежащей эксплуатацией подземного пешеходного перехода и обеспечением условий для безопасного движения пешеходов, выявленные при составлении актов обследования объекта инвестирования или в течение действия настоящего договора.

Общая ориентировочная стоимость осуществления мероприятий по обустройству объекта инвестирования (размер инвестиций) в течение срока действия договора составляет 10 982 015,00 грн (п. 2.2 договора №049-13/и/115).

Как усматривается из содержания прав и обязанностей сторон договора №049-13/и/115, ООО «Торговая рада» на основании оспариваемого договора фактически получило право пользования коммунальным имуществом путем установки сборно-разборных конструкций в переходах, использования их для своих целей, а также возможности фактической передачи коммунального имущества в субаренду.

Согласно ч. 1 ст. 235 ГК Украины, мнимая — это сделка, совершенная сторонами для сокрытия другой сделки, которую они на самом деле совершили. В такой ситуации существуют два правомочия: один ложный, а другой — тот, который стороны действительно имели в виду. Таким образом, мнимая сделка прикрывает своей формой реальную сделку.

Т.е. сделка, которая совершена сторонами при заключении договора №049-13/и/115, направлена на сокрытие другой сделки — договора найма (аренды) недвижимого коммунального имущества, который стороны в действительности совершили, т.е. спорный договор является мнимой сделкой в соответствии с ч. 1 ст. 235 ГК Украины.

Последствия мнимой сделки

Согласно ч. 2 ст. 235 ГК Украины, в случае, если будет установлено, что сделка была совершена сторонами для сокрытия другой сделки, которую они на самом деле совершили, то отношения сторон регулируются правилами относительно сделки, которую стороны в действительности совершили.

Таким образом, к спорной сделке следует применить правила, предусмотренные для договора найма (аренды) муниципального имущества.

Не реконструкция, а договор аренды

Согласно предписаний ч. 5 ст. 16 Закона №280/97-ВР, от имени и в интересах территориальных общин права субъекта коммунальной собственности осуществляют соответствующие советы.

Ч. 5 ст. 60 данного Закона определено, что органы местного самоуправления от имени и в интересах территориальных громад в соответствии с законом осуществляют правомочия по владению, пользованию и распоряжению объектами права коммунальной собственности, в т.ч. выполняют все имущественные операции; могут передавать объекты права коммунальной собственности в постоянное или временное пользование юридическим и физическим лицам; сдавать их в аренду, продавать и покупать, использовать как залог; решать вопросы их отчуждение; определять в соглашениях и договорах условия использования и финансирования объектов, которые приватизируются и передаются в пользование и аренду.

Следовательно, правомочия по владению, пользованию и распоряжению объектами права коммунальной собственности, в т.ч. и передачи их во временное пользование юридическим и физическим лицам, принадлежащих органу местного самоуправления, которым в спорных правоотношениях является КМР.

Согласно положениям ст. 283 Хозяйственного кодекса Украины (далее — ХК) по договора аренды одна сторона (арендодатель) передает второй стороне (арендатору) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности.

Ч. 6 ст. 283 ХК определено, что к отношениям аренды применяются соответствующие положения ХК с учетом особенностей, предусмотренных ХК.

Ст. 759 ХК определено, что по договору найма (аренды) арендодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок. Законом могут быть предусмотрены особенности заключения и выполнения договора найма (аренды).

Общие правовые основы признания сделки недействительной определены в ст. 215 ХК, ч. 1 которой предусмотрено, что основанием недействительности сделки является несоблюдение в момент совершения сделки стороной (сторонами) требований, которые установлены частями 1-3, 5 и 6 ст. 203 этого Кодекса.

Ст. 207 ХК определено, что хозяйственное обязательство, не отвечающее требованиям закона, или совершено с целью, которая заведомо противоречит интересам государства и общества, или заключено участниками хозяйственных отношений с нарушением хотя бы одним из них хозяйственной компетенции (специальной правосубъектности), может быть на требование одной из сторон, или соответствующего органа государственной власти признано судом недействительным полностью или в части.

Таким образом, для признания недействительным в судебном порядке сделки (хозяйственного обязательства) необходимо установить, что сделка не соответствует требованиям закона, или же его сторонами (стороной) при заключении было возбуждено хозяйственную компетенцию.

Согласно статьям 4, 10 и 203 ХК содержание сделки не может противоречить ХК, другим законам Украины, которые принимаются согласно Конституции Украины и ХК, международным договорам, согласие на обязательность которых предоставлено Верховной Радой Украины, актам президента Украины, постановлениям Кабинета Министров Украины, актам других органов государственной власти Украины.

Правоотношения по передаче коммунального имущества в пользование регулируются требованиями Закона №2269-ХІІ.

Ст. 5 Закона №2269-ХІІ определено, что арендодателями имущества, которое находится в коммунальной собственности, являются органы, уполномоченные органами местного самоуправления управлять имуществом.

Решением КГС от 22 сентября 2011 года №34/6250 утверждено «Положение об аренде имущества территориальной общины города Киева» (далее — Положение №34/6250).

Разделом 2 Положения №34/6250 определено, что арендодателями муниципального имущества могут быть ГУ коммунальной собственности, районные в городе Киеве государственные администрации и коммунальные предприятия, учреждения и организации.

В деле, которое рассматривалось Верховным Судом Украины, было установлено, что КГС не уполномочивала ГУ экономики и инвестиций или его правопреемника — департамент экономики и инвестиций, КП «ШЕУ Голосеевского района города Киева», КП «ШЕУ «Магистраль», КП «ШЕУ Деснянского района города Киева», КП «Киевавтодормост» — заключать соглашения относительно аренды объектов коммунального имущества, которыми являются пешеходные подземные переходы.

Впрочем, вопреки приведенным требованиям Закона №2269-XII и Положения №34/6250 договор №049-13/и/115, который по своей правовой природе является договором аренды, заключен не уполномоченными на то лицами.

Вместе с тем, вопреки требованиям п. 11.1 Положения №34/6250, условиями договора №049-13/и/115 ООО «Торговая рада» фактически предоставлено право передавать коммунальное имущество в субаренду без согласования с надлежащим арендодателем имущества.

Законом №2269-ХІІ (статьи 10, 11) и Положением №34/6250 (разделы 5-7) предусмотрен порядок заключения договоров аренды коммунального имущества и существенные условия таких договоров.

Существенными для договора аренды являются условия, указанные в ч. 1 ст. 10 Закона №2269-ХІІ.

Одной из таких существенных условий договора аренды является арендная плата.

Согласно ст. 11 Закона №2269-ХІІ, пунктов 5.1, 5.2 Положения №34/6250, заключению договора аренды коммунального имущества предшествует оценка стоимости имущества.

По смыслу требований данного Закона и пунктов 5.7, 6.1 Положения №34/6250, с учетом оценки определяется плата за пользование имуществом, которая должна быть определена исключительно в денежной форме.

Однако, такой порядок при заключении договора №049-13/и/115 соблюден не был, оценка стоимости коммунальных пешеходных подземных переходов не проводилась, существенные условия договора аренды коммунального имущества не определялись.

Учитывая изложенное, договор №049-13/и/115 не соответствует требованиям Закона №2269-XII и Положения №34/6250, что является основанием для признания его недействительным на основании статей 203, 215 ХК.

В соответствии с ч. 1 ст. 236 ХК праводеяние, признанное судом недействительным, считается таковым с момента его совершения.

Вместе с тем ч. 3 ст. 207 ХК предусмотрено, что хозяйственное обязательство, признанное судом недействительным, также считается недействительным с момента его возникновения. Если по содержанию обязательства оно может быть прекращено лишь на будущее, то такое обязательство признается недействительным с момента его возникновения и прекращается на будущее, а не с момента заключения.

Фактическое пользование имуществом на основании договора аренды делает невозможным в случае его недействительности проведения между сторонами двусторонней реституции, поэтому такой договор должен признаваться судом недействительным и прекращенным лишь на будущее, а не с момента заключения.

Исходя из изложенного, договор №049-13/и/115 является недействительным на будущее.

По смыслу требований ст. 19 Конституции Украины органы государственной власти и местного самоуправления должны действовать исключено в рамках закона.

Однако, принимая оспариваемое распоряжение №2408, на основании которого заключен договор №049-13/и/115, КГГА действовала вопреки требованиям Закона №280/97-ВР, Закона №2269-ХІІ, а следовательно и ст. 19 Конституции Украины. В связи с этим оспариваемое распоряжение КГГА №2408 подлежит признанию недействительным.

Также был признан недействительным и инвестиционный договор, составленный на основании этого распоряжения.

Подробнее с текстом решения можно ознакомиться по ссылке.