Верховний Суд: збільшення площі будівлі є ознакою реконструкції, а не капітального ремонту
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду розглянув адміністративну справу № 640/36731/21 щодо правомірності реєстрації декларації про готовність до експлуатації об’єкта будівництва та права замовника на виконання будівельних робіт.
Спір виник між Департаментом з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва та ТОВ. Орган державного архітектурно-будівельного контролю звернувся до суду з вимогами про скасування декларації про готовність об’єкта до експлуатації та припинення права на виконання будівельних робіт, набутого на підставі повідомлення про початок їх виконання.
Підставою для звернення до суду стало встановлення недостовірності відомостей, зазначених у декларативних документах щодо технічної інвентаризації об’єкта, а також виявлені розбіжності у даних про площу будівлі, що, на думку позивача, свідчило про фактичну реконструкцію будівлі під виглядом капітального ремонту.
Верховний Суд у касаційному порядку перевірив законність рішень судів попередніх інстанцій, які частково задовольнили позов, та сформулював правову позицію щодо наслідків подання недостовірних даних у повідомленні про початок виконання будівельних робіт і декларації про готовність об’єкта до експлуатації.
Обставини справи
У грудні 2021 року Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва звернувся до суду з позовом, у якому просив припинити право товариства на виконання будівельних робіт, набуте на підставі поданого повідомлення від 31 березня 2021 року про початок виконання будівельних робіт щодо об’єкта з незначними наслідками (СС1), а також скасувати реєстрацію декларації від 27 серпня 2021 року про готовність до експлуатації об’єкта «Капітальний ремонт фасаду нежитлової будівлі».
Позивач зазначав, що будівельні роботи фактично мали характер реконструкції будівлі, оскільки відбулося збільшення її площі з 1261,6 кв. м до 1560,8 кв. м шляхом влаштування прибудови. За таких умов для проєктування об’єкта повинні були бути отримані містобудівні умови та обмеження. На думку позивача, замовник будівництва зазначив недостовірні відомості у декларації про готовність об’єкта до експлуатації, що є підставою для її скасування та припинення права на виконання будівельних робіт.
Крім того, Департамент встановив, що технічний паспорт, на який посилався відповідач, фактично не виготовлявся виконавцем технічної інвентаризації. Водночас було виявлено розбіжності між даними комунального підприємства Київської міської ради «Київське бюро технічної інвентаризації» та інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо площі будівлі.
Відповідач заперечував проти позову. Він зазначав, що саме по собі зазначення недостовірних відомостей у декларації або повідомленні про початок виконання будівельних робіт не є підставою для визнання об’єкта самочинним будівництвом і не може бути підставою для скасування декларації. Також відповідач наголошував на відсутності доказів реконструкції будівлі, оскільки позивач не довів зміну її зовнішньої конфігурації.
Крім того, відповідач стверджував, що орган державного архітектурно-будівельного контролю не дотримався процедури проведення перевірки та не повідомив його належним чином про її проведення. Також зазначалося, що повідомлення про початок виконання будівельних робіт є актом одноразової дії і вичерпує свою силу після реєстрації декларації про готовність об’єкта до експлуатації.
Додатково відповідач заявляв про пропуск позивачем тримісячного строку звернення до суду, вказуючи, що можливі порушення могли бути встановлені ще під час першої перевірки об’єкта в червні-липні 2021 року.
Натомість позивач зазначав, що право на звернення до суду виникло після отримання додаткових відомостей під час повторного виїзду на об’єкт та отримання інформації від виконавця технічної інвентаризації про те, що відповідні обміри будівлі ним не проводилися.
Рішення судів першої та апеляційної інстанцій
Київський окружний адміністративний суд рішенням від 27 січня 2025 року, залишеним без змін постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 22 вересня 2025 року, позов задовольнив частково.
Суди скасували реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об’єкта від 27 серпня 2021 року щодо капітального ремонту фасаду нежитлової будівлі, замовником будівництва якої виступало товариство.
Водночас у задоволенні вимоги про припинення права на виконання будівельних робіт було відмовлено.
Суди виходили з того, що після реєстрації декларації про готовність об’єкта до експлуатації повідомлення про початок виконання будівельних робіт вичерпує свою дію, а тому припинення права на виконання будівельних робіт є неможливим.
При цьому суди встановили, що виконавець технічної інвентаризації повідомив про те, що не здійснював обмірів будівлі та не виготовляв технічної документації. Крім того, дані бюро технічної інвентаризації свідчили про площу будівлі 1261,6 кв. м, тоді як у Державному реєстрі речових прав була зазначена площа 1560,8 кв. м.
На підставі сукупності цих доказів суди дійшли висновку, що недостовірність відомостей, зазначених у декларації про готовність об’єкта до експлуатації, є очевидною та не потребує проведення додаткової перевірки.
Позиція та висновки Верховного Суду
Оцінюючи доводи касаційних скарг та встановлені судами обставини, Верховний Суд зазначив, що відповідно до законодавства реконструкція передбачає зміну геометричних розмірів об’єкта або його функціонального призначення, що призводить до зміни основних техніко-економічних показників. Натомість капітальний ремонт не допускає зміни геометричних параметрів будівлі.
Збільшення площі будівлі з 1261,6 кв. м до 1560,8 кв. м свідчить про зміну її геометричних розмірів, що є ознакою реконструкції, а не капітального ремонту.
Верховний Суд наголосив, що замовник будівництва несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у повідомленні про початок виконання будівельних робіт та декларації про готовність об’єкта до експлуатації. Подання недостовірних відомостей суперечить принципу добросовісності у сфері містобудування та принципу заборони суперечливої поведінки.
Суд також підкреслив, що після реєстрації декларації про готовність об’єкта до експлуатації повідомлення про початок виконання будівельних робіт вичерпує свою дію як акт, що породжує право на виконання будівельних робіт. Водночас це не виключає можливості скасування реєстрації такого повідомлення як запису у Реєстрі будівельної діяльності.
Скасування декларації про готовність об’єкта до експлуатації змінює правовий статус об’єкта, який втрачає статус прийнятого в експлуатацію. За таких умов необхідним є приведення у відповідність усіх пов’язаних записів у Реєстрі будівельної діяльності, зокрема запису про реєстрацію повідомлення про початок виконання будівельних робіт, якщо він ґрунтується на тих самих недостовірних даних.
Верховний Суд також зазначив, що законодавство не ставить можливість звернення органу державного архітектурно-будівельного контролю до суду у залежність від обов’язкового проведення перевірки у випадку, коли недостовірність поданих даних є очевидною та підтверджується належними доказами.
Закриття кримінального провадження щодо можливого підроблення технічного паспорта не спростовує факту недостовірності даних, оскільки у адміністративному судочинстві застосовується інший стандарт доказування – баланс імовірностей.
Верховний Суд дійшов висновку, що суди попередніх інстанцій обґрунтовано скасували декларацію про готовність об’єкта до експлуатації, однак помилково відмовили у задоволенні вимоги щодо припинення права на виконання будівельних робіт.
У зв’язку з цим суд касаційної інстанції скасував судові рішення у відповідній частині та ухвалив нове рішення, яким задовольнив позовну вимогу шляхом скасування реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.
