Верховный Суд: увеличение площади здания является признаком реконструкции, а не капитального ремонта

Верховный Суд в составе коллегии судей Кассационного административного суда рассмотрел административное дело № 640/36731/21 относительно правомерности регистрации декларации о готовности к эксплуатации объекта строительства и права заказчика на выполнение строительных работ.

Спор возник между Департаментом по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля города Киева и ООО. Орган государственного архитектурно-строительного контроля обратился в суд с требованиями об отмене декларации о готовности объекта к эксплуатации и прекращении права на выполнение строительных работ, приобретенного на основании уведомления о начале их выполнения.

Основанием для обращения в суд стало установление недостоверности сведений, указанных в декларативных документах относительно технической инвентаризации объекта, а также выявленные расхождения в данных о площади здания, что, по мнению истца, свидетельствовало о фактической реконструкции здания под видом капитального ремонта.

Верховный Суд в кассационном порядке проверил законность решений судов предыдущих инстанций, которые частично удовлетворили иск, и сформулировал правовую позицию относительно последствий подачи недостоверных данных в уведомлении о начале выполнения строительных работ и декларации о готовности объекта к эксплуатации.

Обстоятельства дела

В декабре 2021 года Департамент по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля города Киева обратился в суд с иском, в котором просил прекратить право общества на выполнение строительных работ, приобретенное на основании поданного уведомления от 31 марта 2021 года о начале выполнения строительных работ относительно объекта с незначительными последствиями (СС1), а также отменить регистрацию декларации от 27 августа 2021 года о готовности к эксплуатации объекта «Капитальный ремонт фасада нежилого здания».

Истец указывал, что строительные работы фактически имели характер реконструкции здания, поскольку произошло увеличение его площади с 1261,6 кв. м до 1560,8 кв. м путем устройства пристройки. При таких условиях для проектирования объекта должны были быть получены градостроительные условия и ограничения. По мнению истца, заказчик строительства указал недостоверные сведения в декларации о готовности объекта к эксплуатации, что является основанием для ее отмены и прекращения права на выполнение строительных работ.

Кроме того, Департамент установил, что технический паспорт, на который ссылался ответчик, фактически не изготавливался исполнителем технической инвентаризации. В то же время были выявлены расхождения между данными коммунального предприятия Киевского городского совета «Киевское бюро технической инвентаризации» и информацией из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество относительно площади здания.

Ответчик возражал против иска. Он отмечал, что само по себе указание недостоверных сведений в декларации или уведомлении о начале выполнения строительных работ не является основанием для признания объекта самовольным строительством и не может быть основанием для отмены декларации. Также ответчик подчеркивал отсутствие доказательств реконструкции здания, поскольку истец не доказал изменения его внешней конфигурации.

Кроме того, ответчик утверждал, что орган государственного архитектурно-строительного контроля не соблюдал процедуру проведения проверки и не уведомил его надлежащим образом о ее проведении. Также отмечалось, что уведомление о начале выполнения строительных работ является актом разового действия и исчерпывает свою силу после регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации.

Дополнительно ответчик заявлял о пропуске истцом трехмесячного срока обращения в суд, указывая, что возможные нарушения могли быть установлены еще во время первой проверки объекта в июне–июле 2021 года.

В то же время истец указывал, что право на обращение в суд возникло после получения дополнительных сведений во время повторного выезда на объект и получения информации от исполнителя технической инвентаризации о том, что соответствующие обмеры здания им не проводились.

Решения судов первой и апелляционной инстанций

Киевский окружной административный суд решением от 27 января 2025 года, оставленным без изменений постановлением Шестого апелляционного административного суда от 22 сентября 2025 года, иск удовлетворил частично.

Суды отменили регистрацию декларации о готовности к эксплуатации объекта от 27 августа 2021 года относительно капитального ремонта фасада нежилого здания, заказчиком строительства которого выступало общество.

В то же время в удовлетворении требования о прекращении права на выполнение строительных работ было отказано.

Суды исходили из того, что после регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации уведомление о начале выполнения строительных работ исчерпывает свое действие, а потому прекращение права на выполнение строительных работ является невозможным.

При этом суды установили, что исполнитель технической инвентаризации сообщил о том, что не осуществлял обмеров здания и не изготавливал технической документации. Кроме того, данные бюро технической инвентаризации свидетельствовали о площади здания 1261,6 кв. м, тогда как в Государственном реестре вещных прав была указана площадь 1560,8 кв. м.

На основании совокупности этих доказательств суды пришли к выводу, что недостоверность сведений, указанных в декларации о готовности объекта к эксплуатации, является очевидной и не требует проведения дополнительной проверки.

Позиция и выводы Верховного Суда

Оценивая доводы кассационных жалоб и установленные судами обстоятельства, Верховный Суд отметил, что в соответствии с законодательством реконструкция предусматривает изменение геометрических размеров объекта или его функционального назначения, что приводит к изменению основных технико-экономических показателей. В то же время капитальный ремонт не допускает изменения геометрических параметров здания.

Увеличение площади здания с 1261,6 кв. м до 1560,8 кв. м свидетельствует об изменении его геометрических размеров, что является признаком реконструкции, а не капитального ремонта.

Верховный Суд подчеркнул, что заказчик строительства несет ответственность за полноту и достоверность данных, указанных в уведомлении о начале выполнения строительных работ и декларации о готовности объекта к эксплуатации. Подача недостоверных сведений противоречит принципу добросовестности в сфере градостроительства и принципу запрета противоречивого поведения.

Суд также подчеркнул, что после регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации уведомление о начале выполнения строительных работ исчерпывает свое действие как акт, порождающий право на выполнение строительных работ. Вместе с тем это не исключает возможности отмены регистрации такого уведомления как записи в Реестре строительной деятельности.

Отмена декларации о готовности объекта к эксплуатации изменяет правовой статус объекта, который утрачивает статус принятого в эксплуатацию. При таких условиях необходимо привести в соответствие все связанные записи в Реестре строительной деятельности, в частности запись о регистрации уведомления о начале выполнения строительных работ, если она основывается на тех же недостоверных данных.

Верховный Суд также отметил, что законодательство не ставит возможность обращения органа государственного архитектурно-строительного контроля в суд в зависимость от обязательного проведения проверки в случае, когда недостоверность поданных данных является очевидной и подтверждается надлежащими доказательствами.

Закрытие уголовного производства относительно возможной подделки технического паспорта не опровергает факта недостоверности данных, поскольку в административном судопроизводстве применяется иной стандарт доказывания — баланс вероятностей.

Верховный Суд пришел к выводу, что суды предыдущих инстанций обоснованно отменили декларацию о готовности объекта к эксплуатации, однако ошибочно отказали в удовлетворении требования о прекращении права на выполнение строительных работ.

В связи с этим суд кассационной инстанции отменил судебные решения в соответствующей части и принял новое решение, которым удовлетворил исковое требование путем отмены регистрации уведомления о начале выполнения строительных работ в Единой государственной электронной системе в сфере строительства.

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.