Определен временный порядок оценки недвижимости при отчуждении

Постановлением КМУ № 1103 утвержден Временный порядок определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства, которые продаются  или обмениваются.

Необходимость принятия такого нормативно-правового акта была обусловлена Налоговым кодексом, обязавшим Кабмин установить порядок определения оценочной стоимости указанных объектов для целей налогообложения при проведении операций по продаже (обмену) недвижимого имущества (ст. 172 НК).

В то же время Кабмин аргументирует временность утверждения порядка отсутствием законодательного определения госоргана-оценщика, поскольку в Законах "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине" и "Об оценке земли" госорганы наделены функциями оценки только касательно государственного или коммунального имущества.

В связи с этим правительство обязало Фонд Государственного Имущества Украины в шестимесячный срок подготовить проект изменений в Налоговый кодекс и Закон об оценке имущества, определяющих орган, который будет осуществлять оценку недвижимости и объектов незавершенного строительства.

Пробел в законодательстве существует не первый год. Вначале требования об оценке отчуждаемой частной недвижимости именно госорганом, который так и не был определен, содержал Закон об НДФЛ. Теперь Налоговый кодекс устанавливает, что определять стоимость вправе только «государственный орган согласно закону».

До 2011 года этот вопрос разъяснялся п.3 совместного письма ГНАУ и Минюста от 18.01.2005, касающегося, в частности, исполнения нотариусами функций налоговых агентов. Опять же временно, функции таких органов по оценке были возложены на БТИ и теперешнее Госземагентство. Несмотря на обоснованную критику юристов, так все и было.

Теперь же, согласно нормам Временного порядка, помимо старого-доброго Госземагентства, оценку недвижимости на законодательном уровне функции субъектов  до определения органа, уполномоченного осуществлять оценку, будут исполнять субъекты хозяйствования, соответствующие требованиям Закона об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине и Закона об оценке земли.

Иными словами, Кабмин значительно расширил круг субъектов, способных совершать оценку недвижимости для целей налогообложения, обозначив также общие положения, касающиеся получения статуса такого субъекта и его взаимодействия с контролирующим органом.

Для оценки земельных улучшений - жилых, торговых, промышленных зданий, строений и их частей, предназначенных для административных целей, - субъекты оценки должны учитывать минимальную стоимость 1 кв.м. улучшений, определение которой до 1 января каждого года должны обеспечивать Совет Министров АРК, областные, Киевская и Севастопольская городские госадминистрации.

Срок определения оценочной стоимости земельных улучшений не может превышать один месяц и обязательно должен указываться в договоре об оценке. Кроме того, заключение об оценке действует всего 6 месяцев, причем срок его действия обязательно должен быть в нем прописан.

Методы оценки недвижимости определяются Временным положением в зависимости от объекта. Так, объекты малоэтажного строительства, в том числе, дачного и садового типа определяются с помощью затратного и сравнительного методов, объекты многоэтажного строительства - сравнительного метода с учетом информации о продаже подобных объектов за последние шесть месяцев.

Объекты незавершенного строительства оцениваются с использованием комплекса методов, но только при условии, что их строительная готовность составляет не менее 70 %, строительство началось не больше 5 лет назад и показатели прочности конструкции объекта позволяют завершить строительство, а объемно-планировочные характеристики соответствуют современным требованиям строительных норм и правил. К тому же, при временном прекращении строительства объекта работы по его консервации должны быть выполнены своевременно.

В случае несогласия плательщика налога с оценкой принадлежащего ему объекта, он сможет оспорить отчет об оценке в суде.