Чи всіх наймачів Рада звільнила від плати за користування майном на час карантину

Верховна Рада на позачерговому засіданні розглянула та ухвалила Закон про внесення змін до деяких законодавчих актів, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв'язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-2019) (реєстр № 3275 від 29.03.2020). Стало відомо, що Президент вже підписав його.

Згідно з ухваленим законом, з моменту установлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року №211, і до його завершення наймач звільняється від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 ЦК.

Чому до цієї норми необхідно ставитися з обережністю?

Як вбачається, наведена норма застосовується не сама по собі, а згідно з правилами, встановленими частиною шостою статті 762 ЦК.

Правило врегульоване наступним чином: «Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає».

Тобто, Верховна Рада звільнила наймачів від плати за користування майном на період саме карантину.

Доповнюючи Цивільний кодекс, Рада забула внести зміни в статтю 286 Господарського кодексу, який якраз і є пріоритетним для підприємців та господарських судів, які будуть вирішувати конфлікти. ГК, в свою чергу, дозволяє лише вимагати зменшення розміру орендної плати.

Чи можуть підприємці скористатися нормою про звільнення від плати за користування майном?

Зрозуміло, що підприємці, які орендують площі у торгових центрах, спортивних залах або утримують клуби та ресторани, просто не мають можливості до них потрапити.

Проте Кабмін не заборонив працювати закладам торгівлі продуктами харчування, пальним, засобами гігієни, лікарськими засобами та виробами медичного призначення, ветеринарними препаратами, кормами, пестицидами та агрохімікатами, насінням і садивним матеріалом, засобами зв’язку.

Також дозволено провадження банківської та страхової діяльності, а також медичної практики, ветеринарної практики, діяльності автозаправних комплексів, діяльності з технічного обслуговування та ремонту транспортних засобів, технічного обслуговування реєстраторів розрахункових операцій, діяльності з ремонту комп’ютерів, побутових виробів і предметів особистого вжитку, об’єктів поштового зв’язку; торговельної діяльності та діяльності з надання послуг громадського харчування із застосуванням адресної доставки замовлень.

Доступ до офісних та виробничих приміщень також не заборонений.

Використання орендарем приміщення хоч і частково, свідчить про можливість використання об'єкта оренди, що відповідно виключає можливість застосування ст. 762 ЦК України.

Ще на стадії підготовки законопроекту № 3275 ГНЕУ звертало увагу на цю норму, зазначивши, що у згаданому пункті пропонується звільнити від плати всіх наймачів, в тому числі й тих, хто використовує майно, взяте в найм, що не відповідає вимогам ч. 6 ст. 762 ЦК та порушує права наймодавця, оскільки дозволяє неправомірне безоплатне користування його майном.

Тобто, наймач буде вимушений доводити наймодавцю, що саме у його випадку він був позбавлений можливості користування майном. Тим більше доведеться це робити у випадку оренди державного та комунального майна.

Контроль за надходженням до Державного бюджету України плати за оренду державного майна здійснює Фонд державного майна, який, без сумніву, зробить все можливе, щоб плату за користування майном стягнути.

Поки що сам Фонд лише виніс на громадське обговорення проект Постанови Кабінету Міністрів під назвою «Деякі питання орендної плати за державне майно».

Проектом Постанови пропонується установити, що на період карантину нарахування орендної плати за користування державним майном: 

А) призупиняється для орендарів, які фактично не користуються орендованим майном, за переліком, згідно з Додатком 1 до Постанови.

Б) здійснюється у розмірі 50 відсотків від суми нарахованої орендної плати для орендарів за переліком, згідно з Додатком 2 до Постанови.

Відстрочити до 1 вересня 2020 року виконання зобов’язань зі сплати орендної плати орендарями за переліком, згідно з Додатком 2 до Постанови, крім орендарів, які отримали згоду на здійснення невід’ємних поліпшень і не завершили таких поліпшень станом на дату початку карантину.

В Додатку 1 зазначені заклади освіти та спорту, а також бібліотеки та музеї. Не забули і про організаторів концертів. 

Додаток 2 стосується:

- кафе, барів, закусочних, буфетів, кафетеріїв, що здійснюють продаж товарів підакцизної групи;

- кафе, барів, закусочних, кафетеріїв, які не здійснюють продаж товарів підакцизної групи;

- ресторанів, ресторанів з нічним режимом роботи;

- їдалень, буфетів, які не здійснюють продаж товарів підакцизної групи;

- ксерокопіювальної техніки для надання населенню послуг із ксерокопіювання документів;

- комп'ютерних клубів та інтернет-кафе;

- салонів краси, саун, турецьких лазень, соляріїв, кабінетів масажу, тренажерних залів;

- торговельних об'єктів з продажу непродовольчих товарів та промислових товарів, що були у використанні;

- виставок непродовольчих товарів без здійснення торгівлі;

- готелів.

2. Орендарі, що використовують нерухоме державне майно для здійснення діяльності з:

- з побутового обслуговування населення;

- з туроператорської та турагентської діяльності.

Питання про те, наскільки норми Проекту Постанови відповідають ухваленому закону та чому деякі сфери діяльності отримають привілеї перед іншими, залишається дискусійним.

Відреагувала на кризу і Київрада. На пленарному засіданні Київської міської ради ще 26 березня 2020 року прийнято рішення «Про деякі питання нарахування орендної плати за користування майном територіальної громади міста Києва», яким зменшується розмір орендної плати за користування комунальним майном. Відповідна знижка становить 50% і діятиме тимчасово, до 31 липня 2020 року.

Якщо об’єкт оренди не використовується взагалі через обмежувальні заходи, пов’язані із запобіганням поширенню Covid-19, то орендарі комунального майна звільняються від оплати за договорами оренди на цей період.

Орендарі можуть бути звільнені від орендної плати за договорами оренди за письмовим повідомленням орендарем орендодавців та підприємств-балансоутримувачів на період з 11 березня 2020 року до письмового повідомлення про початок використання об’єкту оренди.

Письмове повідомлення орендаря про неможливість використання об’єкта оренди направляється орендарями протягом 10 робочих днів з дати набрання чинності цим Рішенням.

У разі встановлення орендодавцем та/або підприємством-балансоутримувачем факту використання орендарем об’єкта оренди протягом зазначеного періоду – орендна плата нараховується в повному обсязі.

У будь-якому випадку орендодавці вимагатимуть доказів неможливості користування майном.

Які докази для цього будуть потрібні, сказати важко, оскільки законодавець не встановив механізм виконання запровадженої норми.

Навряд чи тут допоможе механізм застосування форс-мажорних обставин.

По-перше, звільнення від сплати за користування майном – це норма прямої дії, яка, до речі, не містить посилання на форс-мажор.

По-друге, форс-мажорні обставини не звільняють від зобов’язання, вони лише є підставою для відстрочення терміну виконання зобов’язання за договором.

Не звільняють від сплати оренди та відповідальності за порушення договору і такі обставини, як падіння попиту та відсутність клієнтів, а також відсутність коштів.

Таким чином, із впевненістю можна говорити про те, що конфлікти між орендарями та орендодавцями гарантовані.

Також ВР продовжила на час карантину строки позовної давності у окремих категоріях спорів.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб бути в курсі найважливіших подій.