Реформа жилищно-коммунальных услуг: что подготовили Слуги народа

В Раде готовится ко второму чтению законопроект о реформе жилищно-коммунальных услуг № 2458. Авторами проекта под названием «О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно урегулирования отдельных вопросов в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг» № 2458 от 15.11.2019 являются народные депутаты от фракции «Слуга народа», в частности, глава парламентского Комитета по вопросам энергетики и жилищно-коммунальных услуг Андрей Герус.

Напомним, что изначально авторы законопроекта предлагали внести изменения в ч. 4 ст. 29 Закона о ЖК услугах о возможности доступа к жилью или иному объекту недвижимого имущества без получения согласия его владельца (пользователя) (несанкционированный доступ) для ограничения (прекращения) предоставление коммунальной услуги. Эту норму Главное научно-экспертное управление Верховной Рады назвало неконституционной, а Андрей Герус пообещал исключить ее. 

Однако и в версии проекта ко второму чтению остается немало спорных моментов.

На них акцентировало внимание Главное юридическое управление Верховной Рады. «Отдельные положения законопроекта не соответствуют Конституции и не согласуются с законами Украины, — подчеркнули там. — Предлагаемые законопроектом изменения не отвечают конституционным принципам верховенства права и определению Украины как правового государства. Несоблюдение этих требований создает почву для возникновения конфликтов между потребителями и поставщиками жилищно-коммунальных услуг, коррупционных рисков, нарушения прав таких потребителей услуг».

Сам проект достаточно обширный и предусматривает изменения в целый ряд законов: «О местном самоуправлении», «О рынке природного газа», «О жилищно-коммунальных услугах», «О теплоснабжении», «О метрологии и метрологической деятельности» и «О коммерческом учете тепловой энергии и водоснабжения».

На риски законопроекта обращает внимание ряд общественных организаций. В частности ОО «Ресурсный центр поддержки «ОСМД Ровенщины» обнародовала письмо-обращение  к народным депутатам, представителям Ровенской области с просьбой не голосовать за законопроект 2458.

«Текст законопроекту 2458, прийнятий у першому читанні за основу, в дійсності жодного з цих завдань не вирішує. Натомість він:
1. Перекладає на самих співвласників багатоквартирного будинку обов’язки операторів газорозподільних мереж.

2. Звужує права співвласників щодо вибору моделі договірних відносин. Законопроект повністю позбавляє співвласників багатоквартирного будинку права самостійно ініціювати укладання індивідуальних договорів про надання комунальних послуг без обслуговування монополістом внутрішньобудинкових систем», — идет речь в обращении.

Как отмечается в письме, данный законопроект:

1. «Створює передумови для штучного підняття тарифів на послуги. Чинний закон України «Про житлово-комунальні послуги» передбачає, що вартість гігакалорії теплової енергії чи кубічного метра води є однаковою до багатоквартирного будинку і в ньому. Законопроект 2458 послідовно передбачає окремі тарифи на послугу в багатоквартирному будинку. Хоча всі потенційні «додаткові витрати», які могли би виникнути в багатоквартирному будинку, вже законом винесені в окремі платежі, й підстав їх включати до тарифу немає.
2. Спровокує кризу неплатежів. Крім згаданої вище дезорганізації укладання договорів, яка сама по собі спровокує численні спори щодо укладання чи неукладання договорів і, відповідно, неплатежі, законопроект в редакції на друге читання поповнився новим положенням – фактичною забороною утримання прибудинкової території (і, відповідно, стягнення за це плати), якщо така територія не зареєстрована за співвласниками на праві власності чи користування. При цьому законодавчий механізм такого закріплення відсутній і тільки повинен буде розроблятися. Ми всі розуміємо, що співвласники на таке нововведення негайно відреагують неплатежами.
3. Поверне зловживання монополістів при встановленні вузлів комерційного обліку. Чинне зараз законодавство передбачає, що витрати на встановлення, обслуговування й заміну вузлів комерційного обліку теплової енергії та води («будинкові лічильники») несуть співвласники кожного окремого будинку лише за свій будинок – у вигляді відповідних внесків оператору мереж. Натомість законопроект 2458 в редакції на друге читання (у першому читанні цих пропозицій взагалі не було) ховає ці витрати у тарифі на гігакалорію теплової енергії чи куб води, а також в платі за абонентське обслуговування, і таким чином змушує співвласників – навіть тих, що самостійно вже встановили свій вузол обліку – платити за чужі будинки. І це при тому, що на сьогодні співвласники вже сплачують такі внески, а підприємства їх збирають», — отмечают авторы обращения.

Свои замечания высказала и «Асоціація міст України»:

«Під час підготовки законопроєкту до другого читання народні депутатати подали 484 правки до законопроєкту, частина з яких була врахована Комітетом. На жаль, були враховані і правки (за № 87, № 47, № 484), які перекладають на органи місцевого самоврядування фінансування прибирання прибудинкової території багатоквартирних будинків та виготовлення землевпорядної документації під такими будинками. Зміст вказаних правок полягає в наступному:

- прибирання прибудинкової території багатоквартирного будинку здійснюється за рахунок мешканців таких будинків лише у тому випадку, якщо така прибудинкова територія, за даними державного земельного кадастру, знаходиться у власності або користуванні співвласників багатоквартирного будинку;

- передбачена вище правка вводиться в дію з 1 липня 2022 року (подана правка передбачала, що вона вводиться в дію з 1 липня 2025 року, але під час розгляду законопроєкту Комітет прийняв рішення змінити цей термін на 1 липня 2022 року);

- органи державної влади та органи місцевого самоврядування до 31 грудня 2021 року повинні забезпечити формування земельних ділянок шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, за проєктами землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів, проєктами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб.

Присутній на засіданні Комітету аналітик АМУ з питань ЖКГ Олег Гарник у своїх виступах обґрунтувував необхідність відхилення цих правок, проте парламентарі не дослухалися до висловленої позиції.

Асоціація міст України категорично не підтримує зазначені правки з таких причин:

1. За інформацією, отриманою з публічних джерел, з 33 000 ОСББ лише близько 15% на сьогодні оформили право власності або право користування на прибудинкові території. З урахуванням відведених у власність чи користування ЖБК прибудинкових територій, загальна чисельність оформлених земельних ділянок складе не більше 10 000. З урахуванням того, що в Україні налічується близько 170 000 житлових будинків, з 1 липня 2022 року фінансове навантаження з прибирання прибудинкових територій під більш ніж 160 000 багатоквартирних будинків буде перекладене на місцеві бюджети. У місті Києві нараховується близько 10 000 багатоквартирних будинків, на прибирання прибудинкової території під якими співвласниками витрачається близько 100 млн грн в місяць. Таким чином, загальні витрати органів місцевого самоврядування на прибирання прибудинкової території за приблизними підрахунками будуть коштувати місцевим бюджетам близько 1,5 млрд грн.
2. Мінімальні витрати місцевих бюджетів на формування земельних ділянок шляхом визначення меж земельних ділянок комунальної власності не менше  560 млн грн. При цьому, межі земельних ділянок визначатимуться на розсуд органів місцевого самоврядування, погодження таких меж з співвласниками, за відсутності ОСББ в більшості багатоквартирних будинків, неможливе. Таким чином, у випадку незгоди створеного у майбутньому ОСББ з межами та площею ділянки, виготовлена документація не буде використана, а бюджетні кошти будуть витраченими марно. Окрім того, передача у власність або користування земельних ділянок під багатоквартирними будинками співвласникам можлива лише у разі створення ними ОСББ. За станом на лютий 2020 року, в Україні було зареєстровано лише 32 982 ОСББ. Таким чином, за існуючих темпів зростання ОСББ, більше 80 відсотків такої документації не буде використана найближчим часом за призначенням.
3. Переважна більшість співвласників багатоквартирних будинків (у тому числі й тих, де створені ОСББ) не зацікавлена у отриманні у власність або користування земельних ділянок, оскільки це збільшення фіскального навантаження на них. Таким чином, підтримані комітетом правки ніяким чином не спонукатимуть співвласників житла до оформлення земельних ділянок. Більше того, сприятимуть відмові від оформлення земельних ділянок, оскільки це сприятиме зменшенню вартості житлово-комунальних послуг. За умови відсутності належного наповнення місцевих бюджетів, це призведе до відмови органів місцевого самоврядування від прибирання прибудинкових територій, або прибирання з неналежною якістю.

Таким чином, прийняття законопроєкту 2458 з урахуванням правок № 87, 478 та 484 призведе до невизначеної ситуації з прибиранням прибудинкової території, виготовлення незатребуваної документації за бюджетні кошти, втрат з місцевих бюджетів, а подекуди й антисанітарного стану прибудинкових територій. Зважаючи на це, Асоціація міст України наполягає на відхиленні таких правок під час розгляду законопроєкту №2458 у другому читанні», — отмечается в обращении.

Что касается замечаний Главного юридического управления ВР к законопроекту, то они заключаются в следующем:

1) изменения в статью 5 Закона «О жилищно-коммунальных услугах».

Дается определение услуги по управлению многоквартирным домом. Она будет включать обеспечение содержания общего имущества многоквартирного дома, в том числе уборку внутридомовых помещений и придомовой территории, если придомовая территория, по данным Государственного земельного кадастра, находится в собственности или пользовании совладельцев многоквартирного дома в соответствии с требованиями законодательства, выполнение санитарно-технических работ, обслуживание внутридомовых систем, содержание лифтов и т. д.

Это положение вводится в действие с 1 июля 2022 года. Кроме того, Кабмину в 6-месячный срок со дня вступления в силу закона поручается разработать и внести на рассмотрение парламента законопроект относительно реализации совладельцами многоквартирных домов прав на получение в пользование или собственность земельных участков, на которых расположены такие дома, относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории.

Как отмечает ГЮУ ВР, таким образом реализация положений законопроекта о предоставлении жилищной услуги по управлению многоквартирным домом, а именно содержание придомовой территории, ставится в зависимость от действий или бездействия правительства, а также Верховной Рады по своевременному принятию соответствующего закона, а также от наличия сведений о придомовой территории многоквартирных домов в Государственном земельном кадастре.

Кроме того, действующее законодательство не содержит четких механизмов реализации совладельцами прав на придомовые территории многоквартирных домов. Так, в статье 14 Налогового кодекса и статье 1 Закона «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» термин «придомовая территория» употреблен в разных значениях. В статье 42 Земельного кодекса и статье 382 Гражданского кодекса законодатель допустил одновременное существование на один земельный участок многоквартирного дома разных прав: право общей совместной собственности и право постоянного пользования земельным участком.

«Предложенный проектом способ реализации совладельцами многоквартирных домов прав на получение в пользование или собственность земельных участков, на которых расположены такие дома, относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории, не содержит достаточных и завершенных механизмов его реализации. Учитывая такую ​​неопределенность, усматриваются основания для нарушения прав жителей домов на должный уровень жилищно-коммунальных услуг», - отмечает ГЮУ.

2) предоставляется управляющему право действовать от имени совладельца многоквартирного дома как его представителя в отношениях с исполнителями коммунальных услуг на основании письменного заявления такого совладельца многоквартирного дома. В таком случае законопроектом предлагается применять положения Гражданского кодекса.

Однако Кодексом определено осуществление представительства по доверенности, основанное на договоре, а не на основании заявления.

По мнению ГЮУ, применение представительства на основании заявления может повлечь коррупционные риски в представительстве интересов совладельцев многоквартирного дома.

3) в ч. 4 статьи 19 Закона «О жилищно-коммунальных услугах» предлагается установить, что «управляющий, объединение совладельцев многоквартирного дома или уполномоченное совладельцами лицо может обратиться к оператору газораспределительных систем с заявлением о получении копии технической документации на внутридомовую систему газоснабжения в многоквартирном доме. В случае получения письменного запроса о предоставлении копии технической документации на внутридомовую систему газоснабжения, оператор газораспределительной системы предоставляет (при наличии) такую ​​копию в течение 30 дней со дня получения запроса. «Однако из указанной нормы не усматривается, каким образом будет действовать оператор в случае отсутствия технической документации на внутридомовую систему газоснабжения», - отмечает ГЮУ ВР. 

4) предлагается определить, что тарифы на тепловую энергию, которая поставляется предприятием с помощью систем автономного теплоснабжения, формируются и устанавливаются с учетом особенностей, определенных Законом «О жилищно-коммунальных услугах». Однако ни действующий Закон о ЖК-услугах, ни законопроект не содержат особенностей формирования и установления тарифов на тепловую энергию, которая поставляется субъектом хозяйствования с помощью систем автономного теплоснабжения.

5) изменениями в статью 4 Закона «О рынке природного газа к полномочиям регулятора предлагается отнести утверждение методологии расчета предельных уровней стоимости выполнения видов работ и услуг по техническому обслуживанию внутридомовых систем газоснабжения в многоквартирных домах и установления для операторов газораспределительных систем предельных уровней стоимости выполнения видов работ и услуг по техническому обслуживанию внутридомовых систем газоснабжения в многоквартирных домах, которые рассчитаны в соответствии с утвержденной регулятором методологией.

По мнению ГЮУ, такое предложение не соответствует статье 116 Конституции и ст. 13 Закона «О ценах и ценообразовании», согласно которой государственное регулирование цен осуществляется Кабмином, органами исполнительной власти, государственными коллегиальными органами и органами местного самоуправления в соответствии с их полномочиями.

6) определяется право доступа представителя оператора газораспределительной системы или иного предприятия, с которым заключен договор по техническому обслуживанию внутридомовых систем газоснабжения, в жилище, иной объекта недвижимого имущества для осуществления технического обслуживания внутридомовых систем газоснабжения в таком доме. При этом сам порядок такого доступа и последствия его непредоставления владельцем (совладельцами) предлагается устанавливать законодательством.

7) Замечания у ГЮУ вызывают и Заключительные положения законопроекта, которые содержат ряд поручений не только правительству, Нацкомиссии, осуществляющей государственное регулирование в сферах энергетики и коммунальных услуг, другим органам власти и органам местного самоуправления по разработке нормативно-правовой базы, но и операторам газораспределительных систем и исполнителям коммунальных услуг, которые являются субъектами хозяйственной деятельности, по уведомлению жителей газифицированных многоквартирных домов о необходимости заключения договора по техническому обслуживанию внутридомовых систем газоснабжения, обязанности пересмотра платы за абонентское обслуживание потребителей газа и взносов за установку, обслуживание и замену узлов коммерческого учета.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы быть в курсе самых важных событий.