Срок пользования арендованным земельным участком сельхозназначения закончился после введения военного положения, - ВС указал, когда договор аренды считается возобновленным

Если срок пользования арендованным земельным участком сельскохозяйственного назначения, в том числе частной собственности, истек уже после введения военного положения, срок действия договора аренды считается восстановленным на один год без волеизъявления сторон соответствующих договоров и без внесения сведений о возобновлении договора в Государственный реестр прав на недвижимое имущество. Это соответствует пункту 27 раздела X «Переходные положения» Земельного кодекса, который имеет обратное действие во времени и должен применяться с 24 февраля 2022 года. Соответствующую позицию Верховный Суд высказал в постановлении от 23 ноября 2023 г. по делу № 685/547/23.

Обставини справи

23 листопада 2023 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду розглянув касаційну скаргу А у справі за позовом А до Теофіпольської селищної ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі.

Судами встановлено, що 31 березня 2015 року між А та райдержадміністрацією укладено договір оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва із нерозподілених (невитребуваних) земель, які знаходяться на території Теофіпольської селищної ради за межами населеного пункту смт Теофіполь. Додатковою угодою про внесення змін до договору оренди землі в 2017 році змінено положення договору. Пункт 8 договору оренди землі викладено в такій редакції: «договір укладено на термін до моменту посвідчення їх власниками права власності на земельні ділянки, але не більше як на 7 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір його продовжити».

У грудні 2022 року позивач звернувся з листом-повідомленням до селищної ради, в якому просив продовжити дію договору оренди зазначеної земельної ділянки. За результатом розгляду звернення селищна рада повідомила, що на розгляді сесії селищної ради рішення «Про поновлення договорів оренди землі» не прийняте.

Позивач вважав, що договір оренди земельної ділянки для ведення товарного сільського виробництва є поновленим на той самий строк і на тих же умовах.

Рішенням районного суду у задоволенні позову відмовлено. Постановою апеляційного суду рішення районного суду змінено, викладено його мотивувальну частину в редакції цієї постанови. На обґрунтування постанови апеляційний суд зазначив, що позивач надіслав орендодавцю лист-повідомлення про свій намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди на новий строк з порушенням строку, встановленого у договорі.

Позиція Верховного Суду

Постановою Верховного Суду рішення судів попередніх інстанцій скасовано та ухвалено нове рішення, позовні вимоги задоволено з огляду на таке. Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 24 березня 2022 року № 2145-IX були внесені зміни, зокрема до Земельного кодексу.

Відповідно до пункту 27 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей: вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування.

У пункті 1 Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні» вказано: «Ввести в Україні воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року».

Верховний Суд зауважив, що законодавець на свій розсуд може встановлювати спеціальні випадки зворотної дії актів законодавства. Зазвичай вони стосуються поширення дії норм нового закону на відносини, що не були врегульовані до його прийняття або регулювалися не повною мірою.

Законодавець на рівні пункту 27 розділу Х «Перехідні положення» ЗК передбачив спеціальний випадок поновлення договору оренди невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, та пов’язує наявність специфіки в регулюванні окремих конструкцій із наявністю правового режиму воєнного стану.

Пункт 27 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України має зворотну дію в часі та повинен застосовуватися із 24 лютого 2022 року. Суди не врахували, що строк користування земельною ділянкою за договором оренди від 31 березня 2015 року з урахуванням додаткової угоди від 7 червня 2017 року закінчився 31 березня 2022 року, після введення воєнного стану, та з моменту його закінчення був поновлений на один рік, тобто до 31 березня 2023 року.

Суди встановили, що лист-повідомлення А про свій намір скористатися правом на поновлення договору оренди на новий строк надіслав орендодавцю 5 грудня 2022 року. Таким чином, позивач у встановлений договором строк надіслав орендодавцю повідомлення про намір реалізувати своє право на поновлення договору оренди на новий строк, тим самим реалізував механізм поновлення договору оренди землі, що передбачений умовами укладеного між сторонами договору.

Автор: Наталья Мамченко

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на нашу страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.