Новые правила игры в сфере жилья, отмена Жилищного кодекса и Закона о приватизации жилья: что на самом деле приняла Верховная Рада

13 января 2026 года Верховная Рада во втором чтении и в целом приняла законопроект № 12377 «Об основных принципах жилищной политики». Документ определяет принципы государственной жилищной политики, требования к качеству жилья и механизмы поддержки строительства, приобретения и аренды.

Суть законопроекта, поданного еще Кабинетом Министров Дениса Шмыгаля и поддержанного Комитетом Верховной Рады Украины по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства во главе с Еленой Шуляк, заключается в замене Жилищного кодекса и Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» Законом «Об основных принципах жилищной политики».

Новым законом предусматривается следующее:

- установление принципов жилищной политики;

• необходимость разработки и принятия Государственной стратегии жилищной политики;
• жилищный фонд Украины состоит из частного, государственного и жилищного фонда территориальных общин;
• предусматривается возможность привлечения частного жилищного фонда в качестве социального жилья;
• жилье из государственного жилищного фонда и жилищного фонда территориальных общин предоставляется на условиях аренды с целевым назначением — как социальное жилье или как служебное жилье. При этом уровень арендной платы, уплачиваемой непосредственно гражданином, зависит от уровня доходов и имущества такого гражданина и регулируется путем установления механизмов субсидирования;
• предусматривается создание кооперативов: жилищных (для совместного владения и пользования жильем) и жилищно-строительных (для строительства жилья);
• вводятся минимальные и общие требования к потребительскому качеству жилья;
• предусматривается реализация финансово-кредитных механизмов для приобретения гражданами жилья в собственность (устанавливаются ограничения на отчуждение жилья, приобретенного с использованием финансово-кредитных механизмов при поддержке государства или органов местного самоуправления, с целью недопущения злоупотреблений и эффективного использования ресурсов государства и органов местного самоуправления);
• предусматривается внедрение и стимулирование создания институций, которые будут осуществлять строительство и управление доступным жильем;
• определяются гарантии защиты права на жилье;
• планируется формирование Единой информационно-аналитической жилищной системы как публичного электронного реестра, который обеспечивает сбор, накопление, защиту, учет, отображение, обработку и предоставление сведений о жилищном фонде Украины, а также о лицах, которые могут воспользоваться государственной поддержкой в реализации права на жилье.

Законопроектом предлагается ввести учет всего жилищного фонда Украины в Единой информационно-аналитической жилищной системе, о которой рассказываем немного ниже. Это касается как государственного, так и коммунального и частного секторов, а также бесхозяйственного или выморочного имущества.

Сведения из существующих реестров (Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, Единой государственной электронной системы в сфере строительства, других информационно-коммуникационных систем государственной формы собственности) будут вноситься автоматически через электронное взаимодействие.

Остальные данные внесут уполномоченные субъекты: органы власти — для государственного фонда, органы местного самоуправления — для жилищного фонда территориальных общин, собственники — для частного.

Кабинет Министров Украины совместно с органами местного самоуправления будет обязан в течение 12 месяцев со дня вступления в силу данного Закона обеспечить проведение учета имеющегося жилья государственного жилищного фонда и жилищного фонда территориальных общин путем внесения информации о жилье в Единую информационно-аналитическую жилищную систему.

Для территорий, которые на дату вступления в силу данного Закона отнесены к территориям возможных боевых действий и для которых не определена дата прекращения возможности боевых действий, а также территорий активных боевых действий проведение учета осуществляется в течение 12 месяцев соответственно с даты прекращения возможности боевых действий, завершения боевых действий либо завершения временной оккупации.

Организацию учета жилищного фонда на территории соответствующих территориальных общин обеспечат исполнительные органы сельских, поселковых, городских советов.

При этом будет прекращено ведение государственного реестра граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, а для учета жилья создается Единая информационно-аналитическая жилищная система.

Цель ее создания — обеспечение сбора, накопления, учета, обработки, хранения и защиты информации и документов о:

1. лицах, которые могут воспользоваться государственной поддержкой в реализации права на жилье, состоянии ее получения;
2. механизмах государственной поддержки реализации права на жилье, в том числе условиях государственных и местных программ, предусматривающих реализацию механизмов государственной поддержки реализации права на жилье;
3. жилье;
4. операторах доступного жилья;
5. жилищно-строительных и жилищных кооперативах, их членах, а также о домах таких кооперативов.

Подключение, доступ и пользование системой будут бесплатными. Однако за выдачу выписок, справок придется платить.
 Информация, внесенная в Единую информационно-аналитическую жилищную систему, будет открытой и общедоступной, кроме регистрационных номеров учетных карточек налогоплательщиков, реквизитов документов, удостоверяющих личность и подтверждающих гражданство Украины, и документов, удостоверяющих личность и подтверждающих ее специальный статус, места проживания лица, других персональных данных.

Однако все ли так просто с принятым Законом?

Главное юридическое управление Верховной Рады в Замечаниях к проекту Закона Украины об основных принципах жилищной политики (регистрационный № 12377) отмечало, что тем самым проектом закладывается возможность ознакомления, в том числе с информацией с ограниченным доступом, непредусмотренным количеством лиц. Это, в том числе, будет касаться информации относительно лиц, которые относятся к кадровому составу разведывательных органов Украины и/или занимают должности, пребывание на которых связано с государственной тайной в связи с непосредственным осуществлением такими лицами оперативно-розыскной, контрразведывательной, разведывательной деятельности, что будет нести угрозу национальной безопасности Украины.

Также в результате реализации положений законопроекта конфиденциальная информация неограниченного круга физических лиц будет обрабатываться неопределенным кругом субъектов в неопределенных законом объемах в течение неопределенных законом сроков, и соответствующая обработка персональных данных не будет предсказуемой и прогнозируемой (по способам и объемам) для владельцев персональных данных, что:

не соответствует части второй статьи 32 Конституции Украины, согласно которой «не допускается сбор, хранение, использование и распространение конфиденциальной информации о лице без его согласия, кроме случаев, определенных законом, и только в интересах национальной безопасности, экономического благосостояния и прав человека»;

не учитывает:

правовые позиции Конституционного Суда Украины, высказанные, в частности, в его Решении от 11 октября 2018 года № 7-р/2018, практику Европейского суда по правам человека,

требования: статьи 12 Всеобщей декларации прав человека, статьи 17 Международного пакта о гражданских и политических правах, статьи 8 Конвенции Совета Европы о защите прав человека и основных свобод (каждый имеет право на уважение своей частной и семейной жизни, своего жилища и корреспонденции), статьи 8 Хартии фундаментальных прав Европейского Союза и статьи 16 Договора о функционировании Европейского Союза (каждое лицо имеет право на защиту своих персональных данных), Конвенции Совета Европы «О защите лиц в связи с автоматизированной обработкой персональных данных», Регламента Европейского парламента и Совета (ЕС) 2016/679 от 27 апреля 2016 года «О защите физических лиц в связи с обработкой персональных данных и о свободном движении таких данных, и об отмене Директивы 95/46/ЕС (Общий регламент о защите данных)» (защита физических лиц при обработке персональных данных является фундаментальным правом), принципов 3 и 7 «Хранение информации» Рекомендации Комитета министров Совета Европы № R (87)15;

не согласуется с положениями статьи 6 Закона Украины «О защите персональных данных».

Таким образом, право на защиту своих персональных данных, которое является основополагающим правом человека и охраняется Конституцией Украины и Конвенцией о защите прав человека и основных свобод, при такой редакции законопроекта может быть нарушено, что является недопустимым с учетом требований указанных выше актов.

По мнению Главного научно-экспертного управления, следствием утраты силы Жилищного кодекса станет:

• появление пробелов в правовом регулировании жилищных отношений (например, относительно использования для временного проживания общежитий (ст. ст. 127–132¹);
• обеспечения сохранности жилищного фонда, его эксплуатации и ремонта (ст. ст. 175–188); исчезает запрет на предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера (ст. 6);
• с утратой силы ЖК выселение членов семьи может стать проблематичным;
• отменяются требования, предъявляемые к жилым помещениям, в частности, речь идет о предписании ст. 50 ЖК, согласно которому «лицам пожилого возраста, а по заключению лечебно-профилактического учреждения также соответствующим категориям лиц с инвалидностью и больных по их просьбе жилые помещения предоставляются на нижних этажах или в домах с лифтами» и т. п., что может негативно сказаться на уровне защиты жилищных прав граждан Украины.

Также Главное научно-экспертное управление предупреждало: анализ поданного проекта позволяет сделать вывод, что он по своему содержанию не является новым кодексом, в котором системно и комплексно регулируются жилищные отношения в полном объеме, а является «рамочным» актом, в котором определяются основы правового регулирования соответствующих общественных отношений, которые будут детализироваться как в других законах, регулирующих отдельные аспекты жилищных отношений, так и в соответствующих подзаконных нормативно-правовых актах.

Относительно отмены Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» ГНЕУ отмечает, что к проекту не предоставлена статистическая информация относительно государственного и коммунального жилья, которое осталось неприватизированным. Дело в том, что в условиях, когда в государственном жилищном фонде и жилищном фонде территориальных общин остается лишь служебное и социальное жилье, правовой статус неприватизированного государственного и коммунального жилья остается неопределенным, что может негативно сказаться на обеспечении жилищных прав граждан, которые проживают в жилых помещениях, входящих в состав неприватизированного жилья.

Автор: Тарас Лученко

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.