Три ошибки в договорах аренды, которые могут стоить вам бизнеса и имущества

Договор аренды — это основа большинства бизнес-процессов, однако именно он чаще всего становится причиной затяжных судебных споров. Использование типовых шаблонов из открытых источников и игнорирование индивидуальных правовых нюансов нередко приводят к критическим последствиям для обеих сторон. В результате возникают ситуации, когда арендатор фактически не может полноценно пользоваться объектом, арендодатель — взыскать плату, а прекращение договора становится началом начисления значительных штрафов.

В этой статье мы рассмотрим 3 распространенные ошибки, которые допускаются при заключении договоров аренды, и проанализируем их с учетом правовых позиций Верховного Суда.

Заключение притворных сделок

Довольно распространенная ошибка — попытки обойти сложную процедуру аренды государственной или коммунальной земли путем заключения договора аренды элементов благоустройства или индивидуально определенного имущества — асфальтированной площадки.

В деле № 906/377/25 прокурор оспаривал договор аренды асфальтированной танцевальной площадки, утверждая, что это лишь прикрытие для аренды земли обороны, которую квартирно-эксплуатационная часть не имела права сдавать.

Верховный Суд отметил, что притворная сделка согласно статье 235 ГК Украины — это сделка, в которой стороны намеренно создают иную форму для сокрытия реальных отношений. Если при рассмотрении дела будет установлено, что сделка совершена с целью сокрытия другой сделки, суд на основании положений статьи 235 ГК Украины должен признать, что стороны совершили именно эту сделку, и разрешить спор с применением норм, регулирующих эту сделку. Если сделка, которая была совершена на самом деле, противоречит закону, суд принимает решение об установлении её ничтожности или о признании её недействительной.

Если объект, например площадка, имеет инвентарный номер, оценочную стоимость и находится на балансе как отдельное сооружение, он может быть самостоятельным объектом аренды. Но если целью является именно использование земельного участка для застройки, парковки и т.д., договор должен заключаться именно в отношении земли в соответствии с Земельным кодексом Украины. В противном случае возникает риск признания договора недействительным из-за отсутствия полномочий у арендодателя.

Сейчас перед БП ВС стоит задача по решению исключительной правовой проблемы: является ли асфальт недвижимостью или это просто часть земли, и как именно защищать права в таких спорах? Ранее «Судебно-юридическая газета» сообщала, что Определением КХС ВС от 27 января 2026 года на рассмотрение БП ВС передано дело для решения проблемы относительно определения правового статуса площадки с твердым покрытием как объекта гражданского права.

Срок действия договора аренды

Стороны часто считают, что окончание срока договора автоматически прекращает все обязательства. Однако, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель молчит в течение месяца — договор возобновляется.

В деле № 465/4793/19 описана ситуация, когда договор аренды между сторонами был прекращен в связи с окончанием срока его действия, однако арендатор не вернул помещение после окончания срока, а арендодатель начислил неустойку в размере двойной платы.

Верховный Суд отметил, что после окончания срока договора аренды он признается продленным на тот же срок, на который этот договор заключался, при условии, если против этого не возражает арендодатель. Причем арендодатель имеет право отказаться от договора, направив арендатору соответствующее заявление в течение месяца после окончания срока такого договора. Уведомление арендодателем арендатора о прекращении договора является юридически значимым действием, которое подтверждает наличие такого волеизъявления и обеспечивает своевременную осведомленность о нем другой стороны, являясь предпосылкой для наступления обусловленных такой односторонней сделкой последствий — то есть обязанности арендатора рассчитаться и освободить объект аренды.

Суд подчеркнул, что по ст. 785 ГК Украины, если арендатор не выполняет обязанность по немедленному возврату вещи, он должен уплатить неустойку в размере двойной платы за все время просрочки. Неустойка — это не плата за пользование, а санкция за невыполнение обязанности вернуть вещь.

Арендодателю необходимо направить уведомление о прекращении договора в течение месяца после окончания срока, но лучшая практика — за месяц до окончания срока. Арендатору следует настаивать на подписании акта приема-передачи имущества. Отсутствие акта — это прямой путь к двойной оплате, даже если арендатор фактически освободил помещение.

Отсутствие проверки пригодности имущества для целевого назначения

Арендатор подписывает договор на торговое место, а затем выясняется, что объект не введен в эксплуатацию или не имеет статуса рынка, что делает невозможным получение разрешительных документов.

Из анализа дела № 903/285/25 следует, что предприниматель арендовал площадь для установки сооружения, но не мог получить паспорт привязки из-за отсутствия у арендодателя документов на землю и необходимого статуса рынка у объекта недвижимости.

Верховный Суд разъяснил, что согласно статье 767 ГК Украины наймодатель обязан передать нанимателю вещь в комплекте и в состоянии, соответствующем условиям договора найма и её назначению. В то же время в силу положений статьи 784 ГК Украины, основанием для расторжения договора аренды по требованию арендатора могут служить обстоятельства передачи наймодавцем вещи, качество которой не соответствует условиям договора и назначению вещи.

Договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной. А существенным является такое нарушение, когда вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора. То есть, если арендатор лишен того, на что рассчитывал, в частности не может вести деятельность, это может быть основанием для расторжения договора из-за существенного нарушения.

Необходимо прописывать в договоре конкретное целевое назначение имущества и гарантии арендодателя относительно наличия всех необходимых разрешений, таких как статус рынка, пожарная безопасность и т.д. Перед подписанием необходимо проверять регистрацию права собственности и ввод объекта в эксплуатацию.

 Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER и WhatsApp, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.