Реформа БТИ: конец монополии, очередей и взяток

Не успели украинцы свыкнуться с мыслью, что с 2013 г. регистрацию прав на недвижимость будет осуществлять созданная на базе Минюста Государственная регистрационная служба, а не бюро технической инвентаризации, как правительство внесло новое предложение, касающееся реформирования БТИ. В стенах украинского парламента был зарегистрирован законопроект «О технической инвентаризации объектов недвижимого имущества» №10286-1. Предлагаемые новшества анализировала «Судебно-юридическая газета».

Законодательное урегулирование отношений в сфере технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, по мнению авторов документа, обусловлено как временем (поскольку такие отношения регулируются на уровне подзаконных нормативно-правовых актов еще с советских времен), так и необходимостью реформирования самой сферы госрегистрации прав на недвижимое имущество. Но основное и наиболее глобальное изменение касается организационно-правовой формы БТИ. Сейчас осуществление технической инвентаризации объектов недвижимого имущества полностью сосредоточено в руках коммунальных предприятий. Ст. 3 законопроекта предлагает закрепить возможность проведения техинвентаризации и за физическими лицами-предпринимателями, и за юридическими лицами, находящимися в частной собственности – правда, при условии, что в штате таких юрлиц будет работать не менее 3 имеющих лицензию исполнителей (специалистов) по технической инвентаризации. Таким образом, расширив круг субъектов технической инвентаризации, инициаторы законопроекта надеются на устранение монополии коммунальных предприятий в этой сфере.

Профаттестация = образование, помноженное на опыт

Какие же требования проект выдвигает к тем, кто хочет осуществлять инвентаризацию объектов недвижимого имущества? Этот вопрос подробно расписан в ст. 4 «Исполнитель работ по технической инвентаризации». Основное требование – наличие соответствующего квалификационного сертификата. Причем обладателем такого документа может быть как гражданин Украины, так и иностранец или лицо без гражданства. Им просто необходимо пройти профессиональную аттестацию. Чем вызвана такая космополитическая формулировка и какой от нее практический толк, непонятно. Но при этом к профессиональной аттестации допускаются физические лица, имеющие полное высшее образование по направлению профессиональной аттестации и стаж работы по специальности не менее 3 лет. Удастся пройти аттестацию и тем, кто не имеет высшего образования по указанному направлению, но проработал в сфере технической инвентаризации не менее 10 лет. Тем же, у кого в арсенале есть только среднее специальное образование по направлению профессиональной аттестации, необходимо будет добавить стаж работы по специальности не менее 5 лет. Для всех иных лиц, не соответствующих обозначенным критериям, получение заветного квалификационного сертификата, увы, недоступно.

Реестр исполнителей работ

Достаточно интересным и правильным с позиции контроля является желание инициаторов законопроекта внедрить государственный реестр исполнителей работ по технической инвентаризации, предусмотренный ч. 5 ст. 4 проекта. В реестре будут указываться фамилия, имя и отчество исполнителя, дата выдачи и номер квалификационного сертификата, информация об аннулировании такого сертификата, место работы исполнителя работ по технической инвентаризации. Т. е. заказчик без труда сможет проверить квалификацию как отдельного специалиста, так и юридического лица на предмет соответствия его деятельности законодательству.

Кроме того, в документе предлагается определить понятие самой технической инвентаризации, обозначив ее цели и порядок проведения. В соответствии со ст. 2 проекта, под технической инвентаризацией понимается процесс определения состава, фактической площади, объема, технического состояния и физического износа объекта недвижимого имущества на дату проведения технической инвентаризации с изготовлением соответствующих документов. Коротко и понятно, а главное – никаких излишеств, позволяющих двояко истолковывать нормы закона. Что касается целей инвентаризации, то их законопроект предусматривает всего две. Первая – это обеспечение государственных органов и органов местного самоуправления необходимой информацией для выполнения определенных законами задач. Вторая – предоставление сведений для проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Содержит законопроект и перечень случаев, при которых инвентаризация проводится в обязательном порядке. Их всего четыре:

1) перед принятием в эксплуатацию объектов завершенного строительства (в т. ч. после проведения реконструкции и капитального ремонта);

2) перед проведением государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства;

3) перед проведением государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, образовавшегося в результате разделения, объединения объекта недвижимого имущества или выдела доли (кроме случаев, когда такой объект ранее принимался в эксплуатацию);

4) перед проведением государственной регистрации прекращения права собственности на объект недвижимого имущества в связи с его уничтожением.

Во всех иных случаях техническая инвентаризация проводится по желанию заказчика.

Договор прежде всего

В проекте закона (ст. 8) детально расписано, каким должен быть договор о проведении технической инвентаризации. Он должен заключаться в письменной форме и может быть двухсторонним или многосторонним. Во время заключения многостороннего договора стороной в нем, кроме заказчика технической инвентаризации, может выступать лицо-плательщик, если оплату услуг субъекта технической инвентаризации осуществляет не заказчик, а другое лицо. С практической точки зрения это очень удобно и для заказчика, не имеющего возможности оплатить услуги по проведению инвентаризации, и для исполнителя, так как есть все шансы не потерять клиента из-за его неплатежеспособности.

Более того, авторы законопроекта прописали и существенные условия договора на проведение технической инвентаризации. Если законопроект примут, в нем необходимо будет обязательно указывать объект недвижимого имущества, подлежащий технической инвентаризации, срок проведения инвентаризации, размер и порядок оплаты работ, круг прав и обязанностей сторон договора. Также необходимо будет прописать ответственность сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение условий договора, порядок разрешения споров, которые могут возникнуть во время проведения технической инвентаризации и принятия заказчиком ее результатов.

Безусловно, на сегодняшний день аналогичные договора содержат все перечисленные условия, однако регулируется этот вопрос и общими нормами ГК, и подзаконными актами (например, Инструкцией о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества), а не специальными нормами, как это предусматривается законопроектом. Т. е. при разрешении спорных вопросов в случае принятия законопроекта преимущество будет отдано специальным нормам. Например, законопроект предусматривает, что срок проведения технической инвентаризации с выдачей соответствующих документов устанавливается в договоре, но не должен превышать 30 календарных дней. Инструкция же устанавливает аналогичный срок в один месяц. Поэтому с правовой точки зрения правильно использовать срок, предложенный проектом закона, поскольку он максимально точно определяет окончательный момент исполнения обязательств по договору, ведь месяц месяцу по количеству дней рознь. Пусть на день или два, но все же.

Егор Желтухин,

«Судебно-юридическая газета»

Принятие закона о технической инвентаризации позволит:

- надлежащим образом урегулировать отношения в сфере технической инвентаризации с определением прав и обязанностей субъектов отношений;

- сократить время и упростить процедуры проведения технической инвентаризации;

- свободно выбирать субъект проведения технической инвентаризации;

- установить исчерпывающий перечень обязательных оснований для проведения технической инвентаризации;

- создать прозрачную и конкурентную среду в сфере технической инвентаризации объектов недвижимого имущества.

ПРОЕКТ №10286-1 вноситься
Кабінетом міністрів України

ЗАКОН УКРАЇНИ

 Про технічну інвентаризацію об’єктів нерухомого майна
__________________________________

Стаття 9. Документи з технічної інвентаризації

1. На підставі матеріалів технічної інвентаризації складаються інвентаризаційні справи, технічні паспорти, витяги, а також формується та ведеться інформаційна база матеріалів технічної інвентаризації, яка є невід’ємною складовою частиною Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Порядок ведення інформаційної бази матеріалів технічної інвентаризації, у тому числі внесення до неї інформації, що міститься у матеріалах технічної інвентаризації, визначається Кабінетом міністрів України. Матеріали технічної інвентаризації є власністю держави.

2. Зміст, форма, порядок складення та ведення обліку документів з технічної інвентаризації у паперовій формі визначаються центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері технічної інвентаризації.

3. Порядок ведення діловодства у сфері технічної інвентаризації визначається центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері діловодства.

Стаття 11. Технічний паспорт

1. Технічний паспорт є документом, що складається суб’єктом технічної інвентаризації за результатами проведення технічної інвентаризації.

2. Технічний паспорт надається суб’єктом технічної інвентаризації замовникові технічної інвентаризації.

3. Технічній паспорт містить основні відомості про об’єкт нерухомого майна (місцезнаходження, склад, технічні характеристики, план та опис об’єкта) та підписується виконавцями робіт з технічної інвентаризації, які безпосередньо проводили технічну інвентаризацію такого об’єкта, і скріплюється печаткою та підписом керівника суб’єкта технічної інвентаризації.

Стаття 12. Надання інформації з інформаційної бази матеріалів технічної інвентаризації

1. Інформація з інформаційної бази матеріалів технічної інвентаризації надається у формі витягу за письмовими запитами про отримання інформації. Витяг є документом, що містить стислу інформацію про технічну характеристику об’єкта нерухомого майна, у тому числі дані про його місцезнаходження, склад та опис. Витяг надається органом державної реєстрації прав.

2. Витяг мають право отримувати:

особи, яким об’єкт нерухомого майна належить на законних підставах або в яких такий об’єкт перебуває на законних підставах;

спадкоємці (правонаступники – для юридичних осіб) або їх уповноважені особи;

суд, органи місцевого самоврядування, органи внутрішніх справ, прокуратури, державної податкової служби, Служби безпеки України та інші державні органи (їх посадові особи), якщо запит зроблено у зв’язку із здійсненням ними повноважень, визначених законом.

3. Порядок надання витягів з інформаційної бази матеріалів технічної інвентаризації та розмір плати за їх надання встановлюються Кабінетом міністрів України. Витяг на запит державних органів та органів місцевого самоврядування надається безоплатно.

4. Витяг не надається, якщо заявник відповідно до законів не має права на отримання такої інформації.