В Офісі протидії рейдерству розказали про поширені порушення у сфері держреєстрації речових прав на нерухомість

В Офісі протидії рейдерству повідомляє, що аналіз практики розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб’єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції свідчить про наявність кількох поширених порушень, що обумовлюють скасування рішень, прийнятих державними реєстраторами щодо державної реєстрації прав на нерухомість.

З метою зменшення порушень законодавства у сфері державної реєстрації прав та захисту прав скаржників про проблемні моменти і поширені порушення під час проведення реєстраційних дій у сфері державної реєстрації речових прав на нерухомість секретар центральної Колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб’єкті державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції України Ольга Кухтик розповідає:

«За результатом розгляду документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор на підставі прийнятого ним рішення про державну реєстрацію прав вносить відомості про речові права, обтяження речових прав до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Державний реєстр прав).

Проте, перш ніж здійснити внесення відомостей про речові права, обтяження речових прав до Державного реєстру прав та прийняти рішення про державну реєстрацію, державний реєстратор приймає та перевіряє документи, подані для проведення такої реєстраційної дії.

Для державної реєстрації прав заявник подає оригінали документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачені Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно" (далі – Закон), іншими законами України та Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою  Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 р. № 1127.

Порядок проведення державної реєстрації встановлений статтею 18 Закону і визначає, зокрема, що державний реєстратор приймає/отримує документи для державної реєстрації прав та виготовляє електронні копії таких документів.

При цьому, електронні копії таких документів повинні бути придатні для сприйняття їх змісту (пункт 17 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.10.2011 р. № 1141).

Під час розгляду скарг центральною Колегією неодноразово встановлювалися випадки неналежного здійснення державними реєстраторами під час проведення державної реєстрації прав перевірки документів, поданих для проведення такої реєстраційної дії вимогам, встановлених Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Статтею 22 Закону визначено, що НЕ розглядаються документи з підчищеннями або дописками, закресленими словами та іншими не обумовленими в них виправленнями, заповнені олівцем, з пошкодженнями, що не дають змоги однозначно тлумачити їх зміст, а також оформлені з порушенням вимог законодавства.

Так, частино третьою статті 10 Закону встановлено, що державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, зокрема:

• відповідність обов’язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом;
• наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов’язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації.

Крім того, під час проведення реєстраційних дій державний реєстратор обов’язково використовує відомості Державного земельного кадастру та Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, а також відомості інших реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем, держателем (розпорядником, володільцем, адміністратором) яких є державні органи, шляхом безпосереднього доступу до них чи у порядку інформаційної взаємодії з Державним реєстром прав, у тому числі відомості, що містять персональні дані особи (пункт 4 частини третьої статті 10 Закону).

Також, неодноразово під час розгляду скарг встановлювалися порушення щодо належної перевірки документів особи, що підтверджує її повноваження діяти від імені іншої особи.

Слід зазначити, що відповідні повноваження може підтверджувати:

• документ, що підтверджує повноваження законного представника особи;
• нотаріально посвідчена довіреність або;
• відомості з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань про особу, уповноважену діяти від імені юридичної особи.

Крім того, звертаємо увагу, що з 26.07.2022, у зв’язку з набранням чинності відповідними положеннями Закону України "Про внесення змін до деяких законів України щодо удосконалення механізму протидії рейдерству" від 12.05.2022 № 2255-IX, перелік документів, що підтверджує повноваження особи діяти від імені іншої особи, дещо доповниться та включатиме:

• нотаріально посвідчену довіреність (крім проведення реєстраційних дій за заявою уповноваженої особи державного органу, органу місцевого самоврядування);
• довіреність, видану відповідно до законодавства іноземної держави.

Дійсність довіреності, нотаріально посвідченої відповідно до законодавства України, перевіряється за допомогою Єдиного реєстру довіреностей (абзац восьмий частини першої статі 20 Закону).»

Також ми писали про строки подання скарги у сфері державної реєстрації нерухомості та бізнесу: пам'ятка.

Підписуйтесь на наш telegram-канал t.me/sudua та на Youtube Право ТВ, а також на нашу сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.