Чи є відсутність оцінки предмета іпотеки підставою для скасування державної реєстрації права власності: позиція Верховного Суду

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційні скарги представників позичальника та іпотекодавця на рішення судів попередніх інстанцій у справі про оскарження державної реєстрації права власності банку на предмет іпотеки.

Предметом касаційного перегляду були рішення місцевого та апеляційного судів, якими по-різному вирішено спір щодо правомірності набуття банком права власності на земельну ділянку та житловий будинок у позасудовому порядку на підставі іпотечного застереження, передбаченого договором іпотеки.

Суть справи № 932/3641/22

Позичальник звернувся до суду з позовом до акціонерного товариства «Сенс Банк», третіми особами у справі залучено іпотекодавця та обласне комунальне підприємство «Софійське бюро технічної інвентаризації», правонаступником якого є комунальне підприємство «Криворізьке районне бюро технічної інвентаризації» Дніпропетровської обласної ради.

Позов заявлено про скасування рішень державного реєстратора щодо державної реєстрації права власності банку на земельну ділянку та домоволодіння, що були предметом іпотеки.

Судами встановлено, що 25 грудня 2007 року між банком та позичальником укладено договір про надання відновлюваної кредитної лінії № 79/144, за умовами якого позичальник отримав кредит у розмірі 610 000 грн зі строком повернення до 24 грудня 2022 року.

Того ж дня між банком та іпотекодавцем укладено іпотечний договір № 1012, посвідчений приватним нотаріусом, відповідно до якого в іпотеку передано земельну ділянку площею 0,0565 га та домоволодіння за однією адресою.

Іпотечний договір містив застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, відповідно до якого останній мав право набути право власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання у порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку».

4 липня 2019 року державним реєстратором прийнято рішення з індексним номером 47620260 про державну реєстрацію права власності за акціонерним товариством «Укрсоцбанк» на вказане домоволодіння та земельну ділянку. Підставами реєстрації визначено, зокрема, письмову вимогу про дострокове погашення заборгованості від 04 лютого 2019 року, дублікат іпотечного договору та кредитний договір.

Позивач обґрунтовував позов тим, що:

• реєстрація права власності здійснена з порушенням законодавства, оскільки він та іпотекодавець не отримували належним чином вимоги про усунення порушень;
• застосуванню підлягав Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», оскільки спірне майно використовувалося як місце постійного проживання;
• процедура позасудового звернення стягнення порушена через відсутність належної оцінки предмета іпотеки;
• відсутній окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя.

Водночас встановлено, що кредит надано у національній валюті. Банк направив письмові вимоги боржнику та іпотекодавцю 06 лютого 2019 року рекомендованими листами, які були повернуті за закінченням строку зберігання.

Рішення судів першої та апеляційної інстанцій

Рішенням місцевого суду позов задоволено частково. Суд скасував рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності банку на домоволодіння та земельну ділянку, виходячи з того, що звернення стягнення відбулося з порушенням Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Постановою апеляційного суду  ішення місцевого суду скасовано та у задоволенні позову відмовлено. Суд виходив з того, що позивач як позичальник не є іпотекодавцем, а отже його права не порушені реєстрацією права власності на предмет іпотеки.

Постановою Верховного Суду від 15 січня 2025 року зазначене рішення апеляційного суду скасовано з направленням справи на новий розгляд, оскільки апеляційний суд не врахував, що боржник, відмінний від іпотекодавця, несе відповідальність перед іпотекодавцем у разі звернення стягнення, а також не перевірив дотримання вимог щодо направлення письмової вимоги.

Після нового розгляду апеляційний суд постановою від 15 квітня 2025 року знову скасував рішення місцевого суду та відмовив у задоволенні позову, зазначивши, що кредит не був валютним, вимоги про усунення порушень направлено належним чином, а витребування додаткових доказів не впливає на вирішення спору.

Позиція та висновки Верховного Суду

Верховний Суд, переглядаючи справу в межах доводів касаційних скарг, дійшов висновку про часткове задоволення касаційних скарг.

Суд зазначив, що іпотечний договір містив належне іпотечне застереження, яке відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» є правовою підставою для державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки без укладення окремого договору.

Також Верховний Суд погодився з висновком апеляційного суду про те, що Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не підлягає застосуванню, оскільки кредит надано у гривні.

Щодо дотримання процедури повідомлення Верховний Суд зазначив, що направлення письмової вимоги рекомендованими листами за адресами, визначеними договором, є належним виконанням обов’язку іпотекодержателя, а повернення кореспонденції за закінченням строку зберігання не свідчить про недотримання процедури.

Водночас суд вказав, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною. Відповідно до частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки суб’єкта оціночної діяльності, та зобов’язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених вимог.

Незважаючи на те, що Порядок державної реєстрації речових прав у редакції, чинній на момент реєстрації, прямо не вимагав подання звіту про оцінку, така вимога випливала із закону як акта вищої юридичної сили.

Банк не надав доказів подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки на момент набуття права власності. Відсутність у реєстраційній справі відомостей про вартість предмета іпотеки свідчить про недотримання вимог статті 37 Закону України «Про іпотеку» та Порядку № 1127.

Таке порушення процедури позасудового звернення стягнення є підставою для скасування державної реєстрації права власності.

Разом з тим вимога про визнання рішення державного реєстратора протиправним не є належним способом захисту у спірних правовідносинах.

З урахуванням викладеного Верховний Суд скасував рішення місцевого та апеляційного судів, ухвалив нове рішення про часткове задоволення позову, скасував рішення державного реєстратора щодо реєстрації права власності банку на домоволодіння та земельну ділянку, а в іншій частині позову відмовив.

Постанова набрала законної сили з моменту її прийняття та є остаточною.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.