Является ли отсутствие оценки предмета ипотеки основанием для отмены государственной регистрации права собственности: позиция Верховного Суда

Верховный Суд в составе коллегии судей Первой судебной палаты Кассационного гражданского суда рассмотрел в порядке упрощённого искового производства кассационные жалобы представителей заёмщика и ипотекодателя на решения судов предыдущих инстанций по делу об оспаривании государственной регистрации права собственности банка на предмет ипотеки.

Предметом кассационного пересмотра были решения местного и апелляционного судов, которыми по-разному разрешён спор относительно правомерности приобретения банком права собственности на земельный участок и жилой дом во внесудебном порядке на основании ипотечного оговорочного условия, предусмотренного договором ипотеки.

Суть дела № 932/3641/22

Заёмщик обратился в суд с иском к акционерному обществу «Сенс Банк», третьими лицами по делу привлечены ипотекодатель и областное коммунальное предприятие «Софиевское бюро технической инвентаризации», правопреемником которого является коммунальное предприятие «Криворожское районное бюро технической инвентаризации» Днепропетровского областного совета.

Иск заявлен об отмене решений государственного регистратора о государственной регистрации права собственности банка на земельный участок и домовладение, которые были предметом ипотеки.

Судами установлено, что 25 декабря 2007 года между банком и заёмщиком заключён договор о предоставлении возобновляемой кредитной линии № 79/144, по условиям которого заёмщик получил кредит в размере 610 000 грн со сроком возврата до 24 декабря 2022 года.

В тот же день между банком и ипотекодателем заключён ипотечный договор № 1012, удостоверенный частным нотариусом, согласно которому в ипотеку переданы земельный участок площадью 0,0565 га и домовладение по одному адресу.

Ипотечный договор содержал оговорку об удовлетворении требований ипотекодержателя, в соответствии с которой последний имел право приобрести право собственности на предмет ипотеки в счёт исполнения основного обязательства в порядке статьи 37 Закона Украины «Об ипотеке».

4 июля 2019 года государственным регистратором принято решение с индексным номером 47620260 о государственной регистрации права собственности за акционерным обществом «Укрсоцбанк» на указанное домовладение и земельный участок. Основаниями регистрации определены, в частности, письменное требование о

досрочном погашении задолженности от 4 февраля 2019 года, дубликат ипотечного договора и кредитный договор.

Истец обосновывал иск тем, что:

• регистрация права собственности осуществлена с нарушением законодательства, поскольку он и ипотекодатель не получали надлежащим образом требования об устранении нарушений;
• подлежал применению Закон Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в обеспечение кредитов в иностранной валюте», поскольку спорное имущество использовалось как место постоянного проживания;
• процедура внесудебного обращения взыскания нарушена из-за отсутствия надлежащей оценки предмета ипотеки;
• отсутствует отдельный договор об удовлетворении требований ипотекодержателя.

Вместе с тем установлено, что кредит предоставлен в национальной валюте. Банк направил письменные требования должнику и ипотекодателю 6 февраля 2019 года заказными письмами, которые были возвращены по истечении срока хранения.

Решения судов первой и апелляционной инстанций

Решением местного суда иск удовлетворён частично. Суд отменил решение государственного регистратора о регистрации права собственности банка на домовладение и земельный участок, исходя из того, что обращение взыскания произошло с нарушением Закона Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в обеспечение кредитов в иностранной валюте».

Постановлением апелляционного суда решение местного суда отменено и в удовлетворении иска отказано. Суд исходил из того, что истец как заёмщик не является ипотекодателем, а следовательно его права не нарушены регистрацией права собственности на предмет ипотеки.

Постановлением Верховного Суда от 15 января 2025 года указанное решение апелляционного суда отменено с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку апелляционный суд не учёл, что должник, отличный от ипотекодателя, несёт ответственность перед ипотекодателем в случае обращения взыскания, а также не проверил соблюдение требований относительно направления письменного требования.

После нового рассмотрения апелляционный суд постановлением от 15 апреля 2025 года вновь отменил решение местного суда и отказал в удовлетворении иска, указав, что кредит не был валютным, требования об устранении нарушений направлены надлежащим образом, а истребование дополнительных доказательств не влияет на разрешение спора.

Позиция и выводы Верховного Суда

Верховный Суд, пересматривая дело в пределах доводов кассационных жалоб, пришёл к выводу о частичном удовлетворении кассационных жалоб.

Суд отметил, что ипотечный договор содержал надлежащее ипотечное оговорочное условие, которое в соответствии со статьёй 37 Закона Украины «Об ипотеке» является правовым основанием для государственной регистрации права собственности ипотекодержателя на предмет ипотеки без заключения отдельного договора.

Также Верховный Суд согласился с выводом апелляционного суда о том, что Закон Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в обеспечение кредитов в иностранной валюте» не подлежит применению, поскольку кредит предоставлен в гривне.

Относительно соблюдения процедуры уведомления Верховный Суд указал, что направление письменного требования заказными письмами по адресам, определённым договором, является надлежащим исполнением обязанности ипотекодержателя, а возврат корреспонденции по истечении срока хранения не свидетельствует о несоблюдении процедуры.

В то же время суд указал, что цена приобретения права собственности на предмет ипотеки является существенным обстоятельством. В соответствии с частью третьей статьи 37 Закона Украины «Об ипотеке» ипотекодержатель приобретает предмет ипотеки в собственность по стоимости, определённой на момент такого приобретения на основании оценки субъекта оценочной деятельности, и обязан возместить ипотекодателю превышение 90 процентов стоимости предмета ипотеки над размером обеспеченных требований.

Несмотря на то, что Порядок государственной регистрации вещных прав в редакции, действовавшей на момент регистрации, прямо не требовал подачи отчёта об оценке, такое требование вытекало из закона как акта высшей юридической силы.

Банк не предоставил доказательств подачи государственному регистратору документа об экспертной оценке предмета ипотеки на момент приобретения права собственности. Отсутствие в регистрационном деле сведений о стоимости предмета ипотеки свидетельствует о несоблюдении требований статьи 37 Закона Украины «Об ипотеке» и Порядка № 1127.

Такое нарушение процедуры внесудебного обращения взыскания является основанием для отмены государственной регистрации права собственности.

Вместе с тем требование о признании решения государственного регистратора противоправным не является надлежащим способом защиты в спорных правоотношениях.

С учётом изложенного Верховный Суд отменил решения местного и апелляционного судов, принял новое решение о частичном удовлетворении иска, отменил решение государственного регистратора о регистрации права собственности банка на домовладение и земельный участок, а в остальной части иска отказал.

Постановление вступило в законную силу с момента его принятия и является окончательным.

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.