Верховная Рада одобрила законопроект об «уменьшении стоимости жилья для граждан» путем изменений в Налоговый кодекс

Верховная Рада 30 августа приняла в первом чтении законопроект 7683 о внесении изменений в Налоговый кодекс Украины о налогообложении операций с объектами недвижимого имущества, которые будут построены в будущем.

Как отмечает глава партии «Слуга народа» Елена Шуляк, «он облегчает доступ украинцев к новому жилью».

«После принятия этого Закона мы улучшим уровень обеспеченности украинцев жильем, расширим список недвижимости и сможем увеличить объемы строительства.

Среди предлагаемых изменений:

• Освобождение от уплаты НДФЛ сделок по продаже жилья и других объектов строительства, в том числе незавершенных, если имущественное право на них зарегистрировано в пользу покупателя и за них уплачено хотя бы частично. НДФЛ уплачивается из разницы между суммами купли и продажи.

• Введение кассового метода (налог взимается только при наличии дохода) для застройщиков и девелоперов для определения налоговых обязательств по НДС по операциям с объектами недвижимости, которые будут построены в будущем.

• Включение в перечень операций по «первой поставке жилья» также сделки по купле-продаже неделимого жилого объекта незавершенного строительства/будущего объекта жилой недвижимости.

Также он поможет очистить отрасль от возможного мошенничества по НДС и легализует рынок торговли будущими объектами недвижимости», - рассказала она.

Итак, проектом Закона, в частности, предлагается:

• Установить кассовый метод для застройщиков и девелоперов по определению налоговых обязательств относительно НДС по операциям с объектами недвижимого имущества, которые будут построены в будущем. При этом не подлежит бюджетному возмещению сумма отрицательного значения, в расчет которой включены суммы налога, уплаченные получателем товаров/услуг в предыдущих и отчетном налоговых периодах поставщикам товаров/услуг, которые использованы или будут использованы в операциях по первой поставке жилья. Суммы такого отрицательного значения будут зачисляться в состав налогового кредита следующего отчетного (налогового) периода до полного погашения налоговыми обязательствами.
• Уточнить, что под активами института совместного инвестирования понимается только сформированная (оплаченная) за счет средств совместного инвестирования совокупность активов, предусмотренных законами и нормативными правовыми актами Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку.
• Включить в список операций по «первой поставке жилья» также операции по купле-продаже неделимого жилого объекта незавершенного строительства/будущего объекта жилой недвижимости.
• Установить порядок налогообложения налогом на доходы физических лиц дохода от операций с неделимым объектом незавершенного строительства/будущим объектом недвижимости, раздельным объектом незавершенного строительства и с уступки прав требования по договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, в отношении которого уплачена частично цена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя. В частности, определено, что указанный доход облагается налогом по ставке 18 % и одновременно может быть уменьшен на документально подтвержденные расходы.

Напомним, что сейчас на подписи у Президента Зеленского находится связанный законопроект, который Рада приняла недавно, 15 августа, «О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем» 5091 (который был внесен еще 17.02.2021 года).

Как отметила его соавтор, глава партии «Слуга народа» Елена Шуляк, «отныне застройщик не сможет продавать квартиры, не имея разрешительных документов и всех условий для достройки объекта». «Продажа невозможна, если каждая квартира в многоквартирном доме не зарегистрирована как отдельный объект имущественных прав, а зарегистрировать ее в Минюсте можно только при наличии разрешительной документации. Кроме того, застройщик должен раскрывать информацию о том, сколько квартир в доме уже проданы», – рассказала она.

Также в законопроект вводится еще один предохранитель от недобросовестных застройщиков.

«Раньше была достаточно распространена схема, когда нежилые помещения в доме продавали в качестве жилья, а одну большую квартиру превращали в несколько маленьких и продавали в таком виде. Сейчас, когда все объекты будут зарегистрированы, эта схема станет невозможной», – заверила Шуляк.

Она подчеркнула, что законопроект вводит четкие правила, когда инвестор имеет право расторгнуть невыгодный ему договор с застройщиком. Например, когда продавец без предупреждения изменяет технические характеристики квартиры или более чем на 6 месяцев нарушает срок сдачи дома в эксплуатацию.

«Есть и еще одно важное новшество: договоры первой продажи должны закреплять обязательства застройщика подключить дом к инженерным сетям на постоянной основе, раньше с этим были огромные проблемы, и надо наконец-то обезопасить покупателей новых квартир от неприятных сюрпризов в виде отсутствия воды или света», - убеждена Шуляк.

В то же время Главное юридическое управление ВР выразило существенные возражения к этому проекту.

«Эффективное гарантирование государством прав на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости (в случае создания объекта недвижимости) может быть осуществлено только в случае, если на законодательном уровне будет предусматриваться механизм страхования ответственности застройщика (с учетом инфляционных потерь) относительно будущего объекта строительства в пользу покупателя.

В таком случае покупатель будущего объекта недвижимости будет уверен, что в случае незавершения строительства он получит возмещение вложенных в такое строительство средств, а значит, и его права будут защищены. В то же время учитывая, что законопроект не предусматривает такого механизма, констатируем о наличии концептуального недостатка законопроекта, который не позволит обеспечить эффективное гарантирование государством прав на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости (в случае создания объекта недвижимости), а следовательно, и защиты этих прав», – подчеркнули эксперты в заключении.

Автор: Наталья Мамченко

Подписывайтесь на наш telegram-канал t.me/sudua и на Twitter, а также на нашу страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.