Верховна Рада схвалила законопроект про «зменшення вартості житла для громадян» шляхом змін до Податкового кодексу

Верховна Рада 30 серпня схвалила у першому читанні законопроект 7683 про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому.

Як зазначає голова партії «Слуга народу» Олена Шуляк, «він полегшує доступ українців до нового житла».

«Після ухвалення цього Закону, ми покращимо рівень забезпеченості українців житлом, розширимо список нерухомості та зможемо збільшити обсяги будівництва.

Серед запропонованих змін:

• Звільнення від сплати ПДФО операцій із продажу житла та інших об’єктів будівництва, у тому числі незавершених, якщо майнове право на них зареєстровано на користь покупця та за них сплачено хоча б частково. ПДФО сплачується з різниці між сумами купівлі та продажу.

• Запровадження касового методу (податок стягується лише за наявності доходу) для забудовників та девелоперів для визначення податкових зобов’язань з ПДВ щодо операцій з об’єктами нерухомості, які будуть збудовані в майбутньому.

• Включення до переліку операцій з «першого постачання житла» також операції з купівлі-продажу неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості.

Також він допоможе очистити галузь від можливого шахрайства з ПДВ та легалізує ринок торгівлі майбутніми об’єктами нерухомості», - розповіла вона.

Отже, проектом Закону, зокрема, пропонується:

• Встановити касовий метод для забудовників та девелоперів щодо визначення податкових зобов’язань з податку на додану вартість відносно операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому. При цьому не підлягає бюджетному відшкодуванню сума від’ємного значення, до розрахунку якої включено суми податку, сплачені отримувачем товарів/послуг у попередніх та звітному податкових періодах постачальникам товарів/послуг, які використані або будуть використані в операціях з першого постачання житла. Суми такого від’ємного значення будуть зараховуватись до складу податкового кредиту наступного звітного (податковий) періоду до її повного погашення податковими зобов’язаннями.
• Уточнити, що під активами інституту спільного інвестування розуміється лише сформована (оплачена) за рахунок коштів спільного інвестування сукупність активів, передбачених законами та нормативно-правовими актами Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку.
• Включити до переліку операцій з «першого постачання житла» також операції з купівлі-продажу неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості.
• Установити порядок оподаткування податком на доходи фізичних осіб доходу від операцій з неподільнім об’єктом незавершеного будівництва/майбутнім об’єктом нерухомості, подільним об’єктом незавершеного будівництва та з відступленням прав вимоги за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця. Зокрема визначено, що вказаний дохід оподатковується за ставкою 18 % та водночас може бути зменшений на документально підтверджені витрати.

Нагадаємо, що зараз на підписі у Президента Зеленського знаходиться пов’язаний законопроект, який Рада прийняла нещодавно, 15 серпня, «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» 5091 (який було внесено ще 17.02.2021 року).

Як зазначила його співавтор, голова партії «Слуга народу» Олена Шуляк, «відтепер забудовник не зможе продавати квартири, не маючи дозвільних документів та всіх умов для добудови об’єкта». «Продаж неможливий, якщо кожна квартира у багатоквартирному будинку не зареєстрована як окремий об’єкт майнових прав, а зареєструвати її у Мін'юсті можливо тільки за наявності всієї дозвільної документації. Крім того, забудовник має розкривати інформацію про те, скільки квартир у будинку вже продані», - розповіла вона.

Також норми законопроекту впроваджують ще один запобіжник від недобросовісних забудовників.

«Раніше була досить поширена схема, коли нежитлові приміщення у будинку продавали у якості житла, а одну велику квартиру перетворювали на кілька маленьких й продавали у такому вигляді. Зараз, коли всі об’єкти будуть зареєстровані, ця схема стане неможливою», - запевнила Шуляк.

Вона наголосила, що законопроект впроваджує чіткі правила, коли інвестор має право розірвати невигідний йому договір із забудовником. Наприклад, коли продавець без попередження змінює технічні характеристики квартири або ж більш ніж на 6 місяців порушує термін здачі будинку в експлуатацію.

«Є й ще одна важлива новація: договори першого продажу мають закріплювати зобов’язання забудовника під’єднати будинок до інженерних мереж на постійній основі, раніше з цим були величезні проблеми, й треба нарешті убезпечити покупців нових квартир від неприємних сюрпризів у вигляді відсутності води чи світла», - переконана Шуляк.

У той же час Головне юридичне управління ВР мало суттєві заперечення на цей проект.

«Ефективне гарантування державою речових прав на об'єкти незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості (у разі створення об'єкта нерухомості) може бути здійснено лише у випадку, якщо на законодавчому рівні передбачатиметься механізм страхування відповідальності забудовника (з врахуванням інфляційних втрат) щодо майбутнього об'єкта будівництва на користь покупця.

У такому випадку покупець майбутнього об'єкта нерухомості буде впевнений, що у разі незавершення будівництва він отримає відшкодування вкладених у таке будівництво коштів, а відтак, і його права будуть захищені. Водночас враховуючи, що законопроект не передбачає такого механізму, констатуємо про наявність концептуальної вади законопроекту, яка не дозволить забезпечити ефективне гарантування державою речових прав на об'єкти незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості (у разі створення об'єкта нерухомості), а відтак, і захисту цих прав», - підкреслили експерти у висновку.

Автор: Наталя Мамченко

Підписуйтесь на наш telegram-канал t.me/sudua та на Twitter, а також на нашу сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.