Верховна Рада збирається «зменшити вартість житла для громадян» шляхом змін до Податкового кодексу

Як відомо, нещодавно, 15 серпня Верховна Рада прийняла в цілому як закон законопроект «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому 5091 (який було внесено ще 17.02.2021 року).

Як зазначила його співавтор, голова партії «Слуга народу» Олена Шуляк, «відтепер забудовник не зможе продавати квартири, не маючи дозвільних документів та всіх умов для добудови об’єкта». «Продаж неможливий, якщо кожна квартира у багатоквартирному будинку не зареєстрована як окремий об’єкт майнових прав, а зареєструвати її у Мінюсті можливо тільки за наявності всієї дозвільної документації. Крім того, забудовник має розкривати інформацію про те, скільки квартир у будинку вже продані», - зазначила вона.

Також норми законопроекту впроваджують ще один запобіжник від недобросовісних забудовників.

«Раніше була досить поширена схема, коли нежитлові приміщення у будинку продавали у якості житла, а одну велику квартиру перетворювали на кілька маленьких й продавали у такому вигляді. Зараз, коли всі об’єкти будуть зареєстровані, ця схема стане неможливою», - запевнила Шуляк.

Вона наголосила, що законопроект впроваджує чіткі правила, коли інвестор має право розірвати невигідний йому договір із забудовником. Наприклад, коли продавець без попередження змінює технічні характеристики квартири або ж більш ніж на 6 місяців порушує термін здачі будинку в експлуатацію.

«Є й ще одна важлива новація: договори першого продажу мають закріплювати зобов’язання забудовника під’єднати будинок до інженерних мереж на постійній основі, раніше з цим були величезні проблеми, й треба нарешті убезпечити покупців нових квартир від неприємних сюрпризів у вигляді відсутності води чи світла», - переконана Шуляк.

У той же час Головне юридичне управління ВР мало суттєві заперечення на цей проект.

«Ефективне гарантування державою речових прав на об'єкти незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості (у разі створення об'єкта нерухомості) може бути здійснено лише у випадку, якщо на законодавчому рівні передбачатиметься механізм страхування відповідальності забудовника (з врахуванням інфляційних втрат) щодо майбутнього об'єкта будівництва на користь покупця.

У такому випадку покупець майбутнього об'єкта нерухомості буде впевнений, що у разі незавершення будівництва він отримає відшкодування вкладених у таке будівництво коштів, а відтак, і його права будуть захищені. Водночас враховуючи, що законопроект не передбачає такого механізму, констатуємо про наявність концептуальної вади законопроекту, яка не дозволить забезпечити ефективне гарантування державою речових прав на об'єкти незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості (у разі створення об'єкта нерухомості), а відтак, і захисту цих прав», - підкреслили експерти у висновку.

Наразі ж до Ради внесено законопроект «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» 7683, який пов’язаний із прийнятим законом, і автором якого теж є Олена Шуляк.

«На сьогодні операції з постачання нерухомості, створеної шляхом будівництва, в цілому підпадають під оподаткування ПДВ, крім операцій з житловою нерухомістю наступних за першим постачанням. Втім, застосування ПДВ збільшує вартість житла для громадян, тим самим зменшуючи попит на ринку нерухомості.

Традиційно ПДВ розглядається, в тому числі, як засіб для вилучення частини коштів з ринку для запобігання його перегріву, зменшення платоспроможного попиту, спрямованого на "споживання". Для України ж говорити про перенасиченість ринку житла підстав немає, зокрема з огляду на один із найнижчих в Європі показників забезпечення житлом на особу. Тому завдання вилучати гроші з цього ринку з метою його охолодження очевидно не стоїть. Оскільки бажаний соціальний стандарт забезпеченості житлом (до рівня Європи в середньому) не досягнутий, то очевидно не виконане і соціальне завдання держави, зафіксоване в Конституції України, щодо забезпечення громадян житлом на належному рівні.

Виконанню цього завдання сприяло б зменшення вартості житла для громадян, зокрема, шляхом зменшення податкового навантаження на його створення в тому числі звільненням "першого постачання" новозбудованого житла від оподаткування ПДВ при введенні житла на ринок.

Такого роду зміни – звільнення такого постачання від ПДВ - також значною мірою зменшать ризики можливого шахрайства з ПДВ у цій сфері (йдеться про випадки штучного створення забудовниками додаткових витрат з ПДВ з метою збільшення суми податкового кредиту), оскільки весь вхідний ПДВ в результаті буде включатися до собівартості об’єкта будівництва.

На сьогодні будівництво нової житлової нерухомості значною мірою забезпечується за рахунок залучення коштів населення. Але через відсутність чіткого та зрозумілого регулювання здійснення інвестицій в об’єкти, що тільки будуються (в тому числі операцій подальшої купівлі-продажу таких об’єктів до етапу завершення та введення їх в експлуатацію), на практиці використовуються різні схеми, які можуть бути досить ризикованими для інвесторів, що певною мірою стримує потенційно можливі інвестиції в цю галузь від населення.

Як свідчить практика, в більшості випадків забудовники пропонують такі варіанти документального оформлення інвестиції в об’єкт будівництва:

• договір купівлі-продажу майнових прав;
• інвестиційний договір;
• договір про сплату пайових внесків і участь в будівельному кооперативі;
• попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна.

Однак варто зауважити, що вказані інструменти не забезпечують права інвесторів від так званого «подвійного продажу», ефективним методом протидії чого може бути запровадження в цивільний оборот нового концепту «майбутній об’єкт нерухомості» із наступною формалізацією переходу правових титулів щодо нього шляхом реєстрації в Державному реєстрі речових прав.

Водночас такі зміни до Цивільного кодексу України потребують відповідного правого врегулювання оподаткування відповідних операцій з такими новими об’єктами цивільного обороту», - зазначають автори.

Проектом Закону зокрема пропонується:

Встановити касовий метод для забудовників та девелоперів щодо визначення податкових зобов’язань з податку на додану вартість відносно операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому. При цьому не підлягає бюджетному відшкодуванню сума від’ємного значення, до розрахунку якої включено суми податку, сплачені отримувачем товарів/послуг у попередніх та звітному податкових періодах постачальникам товарів/послуг, які використані або будуть використані в операціях з першого постачання житла. Суми такого від’ємного значення будуть зараховуватись до складу податкового кредиту наступного звітного (податковий) періоду до її повного погашення податковими зобов’язаннями.

Уточнити, що під активами інституту спільного інвестування розуміється лише сформована (оплачена) за рахунок коштів спільного інвестування сукупність активів, передбачених законами та нормативно-правовими актами Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку.

Включити до переліку операцій з «першого постачання житла» також операції з купівлі-продажу неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості.

Установити порядок оподаткування податком на доходи фізичних осіб доходу від операцій з неподільнім об’єктом незавершеного будівництва/майбутнім об’єктом нерухомості, подільним об’єктом незавершеного будівництва та з відступленням прав вимоги за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця. Зокрема визначено, що вказаний дохід оподатковується за ставкою 18 % та водночас може бути зменшений на документально підтверджені витрати.

Нижче наводимо порівняльну таблицю

Автор: Наталя Мамченко

Підписуйтесь на наш telegram-канал t.me/sudua, на Twitter а також на нашу сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.