Недострой можно делить без ввода в эксплуатацию — позиция БП ВС
В деле № 607/10858/22 от 8 апреля 2026 года Большая Палата Верховного Суда рассмотрела вопрос надлежащего способа защиты прав одного из супругов относительно объекта незавершенного строительства. Спор касался возможности раздела жилого дома, который фактически завершен и используется, но не введен в эксплуатацию и не зарегистрирован.
Это решение БП ВС существенно уточняет подход к проблематике раздела «недостроев» и формирует новый ориентир для правоприменения.
Обстоятельства дела
Истец обратилась в суд с требованиями о разделе имущества супругов, в частности транспортных средств и жилого дома, который был построен во время брака, но не введен в эксплуатацию.
Стороны состояли в браке с 1990 по 2011 год. После расторжения брака они продолжали проживать вместе в спорном доме.
Истец отмечала, что ответчик чинит ей препятствия в пользовании домом, при этом сам дом является полностью готовым к эксплуатации, фактически завершен, используется по назначению, обеспечен электроэнергией, газом, водой и канализацией, однако ответчик не вводит его в эксплуатацию и не регистрирует право собственности.
Ответчик возражал против иска, ссылаясь на то, что на момент обращения в суд транспортные средства ему не принадлежат, часть из них была отчуждена еще во время брака, а истец не предоставила доказательств их стоимости. Относительно дома он указывал на недоказанность того, что строительство осуществлялось во время брака и с участием истца, а также заявил о пропуске срока исковой давности.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении исковых требований относительно дома, указав на ненадлежащий способ защиты и отсутствие оснований для признания объекта совместной совместной собственностью.
Истец подала кассационную жалобу, в которой просила отменить решения судов предыдущих инстанций и удовлетворить иск.
Жалобу мотивировала тем, что суды безосновательно применили срок исковой давности относительно компенсации за проданный автомобиль, поскольку о его отчуждении она узнала только во время рассмотрения дела. Также отмечала, что спорный дом имеет 100 % готовность и фактически используется, однако ответчик умышленно не вводит его в эксплуатацию и не регистрирует право собственности, что делает невозможным раздел имущества. Подчеркивала неправильное применение норм права и непринятие во внимание судебной практики Верховного Суда относительно раздела объектов незавершенного строительства и взыскания компенсации за отчужденное имущество.
Ответчик в отзыве просил оставить жалобу без удовлетворения, указав, что транспортные средства ему не принадлежат, а требования относительно них являются необоснованными. Относительно дома указывал, что право собственности оформлено за другими лицами, а истец не доказала ни факта совместного строительства, ни приобретения этого имущества во время брака.
Позиция БП ВС
Суд напомнил, что право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т.п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества).
Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию. Если право собственности на недвижимое имущество в соответствии с законом подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации.
До завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и т.п., которые были использованы в процессе этого строительства (создания имущества). В случае необходимости лицо, указанное в абзаце первом этой части, может заключить договор относительно объекта незавершенного строительства после проведения государственной регистрации права собственности на него в соответствии с законом.
Было подчеркнуто, что государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства прямо предусмотрена Законом 1952-IV с августа 2012 года.
БП ВС указала, что объектом незавершенного строительства является вновь созданная вещь, физическое создание которой начато, но не завершено, то есть не выполнены все предусмотренные проектом работы.
Кроме того, «незавершенность» строительства в понимании закона и для целей правоприменения может заключаться в невыполнении действий, направленных на завершение юридического состава строительства — введение здания в эксплуатацию и осуществление государственной регистрации права собственности на него.
БП ВС подчеркнула: «Объект незавершенного строительства с учетом подходов, которые сложились в доктрине гражданского права, может рассматриваться в трех измерениях: 1) как совокупность строительных материалов (совокупность движимых вещей — res mobiles); 2) как объект недвижимого имущества (res immobiles); 3) как вещь особого рода, которая, по сути, сочетает в себе признаки движимых и недвижимых вещей (res sui generis — вещь «своего рода»)».
Недвижимое имущество хотя и существует в действительности как определенный объект материального мира, но до государственной регистрации права собственности на него это имущество как объект гражданского оборота юридически «не существует».
Объект незавершенного строительства, независимо от стадии готовности, как правило, соответствует одному из основных признаков, определенных законом для объектов недвижимости — «стационарности», то есть невозможности их свободного перемещения в пространстве без их обесценивания и изменения их назначения, поскольку такой объект неразрывно связан с земельным участком (землей), на котором он возводится, и его перемещение без причинения ему вреда невозможно.
Другой особенностью, отличающей объект незавершенного строительства, является то, что он создается с использованием движимых вещей — строительных материалов.
Суд подчеркнул, что строительные материалы, помимо присущего им признака «движимости», по своей природе в большинстве своем являются также вещами потребляемыми, то есть такими, которые в результате их одноразового использования уничтожаются или прекращают существовать в первоначальном виде.
То есть объект имеет самостоятельную экономическую ценность, которая не сводится к стоимости материалов.
Следовательно, определение объекта незавершенного строительства исключительно как совокупности строительных материалов и конструкций является неполным и не соответствует ни природе создания такого объекта, ни правовым последствиям утраты строительными материалами и конструкциями своей идентичности как объектов гражданского оборота.
С учетом изложенного БП ВС рассматривает объект незавершенного строительства как вещь особого рода, в отношении которой возможно существование гражданских прав и обязанностей, которая хотя и тяготеет к недвижимому имуществу по своим физическим свойствам, однако не является полноценным объектом недвижимости.
Такая вещь соответствует природному критерию (наличие факта ее физического возведения), однако не удовлетворяет юридическому критерию — отсутствует факт введения ее в эксплуатацию и проведения государственной регистрации вещных прав на нее.
БП ВС обратила внимание, что объект строительства (объект незавершенного строительства) — это недвижимая вещь особого рода: ее физическое создание начато, однако не завершено. В отношении такой вещи возможно установление субъективных имущественных, а также обязательственных прав в случаях и порядке, определенных актами гражданского законодательства.
Суд пришел к выводу, что в рассматриваемом деле предметом спора о разделе имущества супругов является именно объект незавершенного строительства (жилой дом) как объект гражданских прав и вещь sui generis, а не использованные при его возведении строительные материалы, изделия и конструкции.
Также важным является то, что сами супруги, возводя жилой дом, не идентифицируют незавершенный строительством объект как совокупность строительных материалов и конструкций и т.п., а стремятся приобрести в собственность объект недвижимого имущества (жилье). Незавершенность строительства и невведение объекта в эксплуатацию не нивелируют эти стремления и ожидания, поэтому законодатель в статье 331 ГК Украины предусмотрел «при необходимости» приобретение права на такой объект.
Поэтому при обстоятельствах, когда сособственник, который не является застройщиком и не может осуществить юридически значимые действия по введению объекта в эксплуатацию, стремится защитить свои правомерные ожидания относительно приобретения права собственности на недвижимое имущество, — он может обратиться в суд и просить признать за собой право на принадлежащую ему долю в объекте незавершенного строительства.
То есть иного способа защиты своих прав такое лицо не имеет, поскольку полностью зависит от действий другого из супругов (формального застройщика), который, в свою очередь, действует недобросовестно и не заинтересован во введении дома в эксплуатацию.
Суд подчеркнул что объекты самовольного строительства по своей природе всегда являются незавершенными, поскольку при отсутствии соответствующих разрешений / планов / проектов либо при нарушении определенных ими условий не могут быть введены в эксплуатацию в обычном порядке. В то же время далеко не каждый объект незавершенного строительства является самовольным.
БП ВС отметила, что решение о признании права на долю не заменяет процедуру введения объекта в эксплуатацию, но устраняет правовую неопределенность и является основанием для государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства.
Руководствуясь изложенным, решения судов первой и апелляционной инстанций в части отказа в удовлетворении требования иска о признании за истцом права собственности на долю в объекте незавершенного строительства подлежат отмене с принятием в этой части нового решения об удовлетворении иска.
Большая Палата Верховного Суда подчеркнула, что такое судебное решение не заменяет процедуру введения объекта незавершенного строительства в эксплуатацию и не освобождает стороны по делу (сособственников) от обязанности совершения действий, направленных на завершение процедуры оформления вещных прав на это имущество как на завершенный строительством объект недвижимости.
Следовательно, БП ВС частично удовлетворила кассационную жалобу и признала за каждым из бывших супругов право собственности на долю в объекте незавершенного строительства.
В части отказа в удовлетворении требований иска о признании имущества совместной совместной собственностью и о взыскании денежной компенсации за отчужденные ответчиком транспортные средства судебные решения подлежат оставлению без изменений как принятые с соблюдением норм материального и процессуального права.
Таким образом, Суд сформулировал принципиально важную правовую позицию: объект незавершенного строительства как вещь sui generis может быть самостоятельным объектом раздела, а сособственник имеет право на судебное признание своей доли даже без введения его в эксплуатацию.
Это решение устраняет правовую неопределенность, защищает правомерные ожидания и уточняет пределы применения предыдущей практики Верховного Суда.
Напомним, что «Судебно-юридическая газета» недавно публиковала обзор практики Большой Палаты Верховного Суда за март, опубликованный Верховным Судом.
Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER и WhatsApp, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.
