Недобудову можна ділити без введення в експлуатацію — позиція ВП ВС

У справі № 607/10858/22 від 8 квітня 2026 року Велика Палата Верховного Суду розглянула питання належного способу захисту прав одного з подружжя щодо об’єкта незавершеного будівництва. Спір стосувався можливості поділу житлового будинку, який фактично завершений і використовується, але не введений в експлуатацію та не зареєстрований.

Це рішення ВП ВС суттєво уточнює підхід до проблематики поділу «недобудов» і формує новий орієнтир для правозастосування.

Обставини справи

Позивачка звернулася до суду з вимогами про поділ майна подружжя, зокрема транспортних засобів і житлового будинку, який був збудований під час шлюбу, але не введений в експлуатацію.

Сторони перебували у шлюбі з 1990 до 2011 року. Після розірвання шлюбу вони продовжували проживати разом у спірному будинку.

Позивачка зазначала, що відповідач чинить їй перешкоди у користуванні будинком, при цьому сам будинок є повністю готовим до експлуатації, фактично закінчений, використовується за призначенням, забезпечений електроенергією, газом, водою та каналізацією, однак відповідач не вводить його в експлуатацію та не реєструє право власності.

Відповідач заперечував проти позову, посилаючись на те, що на момент звернення до суду транспортні засоби йому не належать, частина з них була відчужена ще під час шлюбу, а позивачка не надала доказів їх вартості. Щодо будинку він зазначав про недоведеність того, що будівництво здійснювалося під час шлюбу та за участю позивачки, а також заявив про сплив позовної давності.

Суди першої та апеляційної інстанцій відмовили у задоволенні позовних вимог щодо будинку, вказавши на неналежний спосіб захисту та відсутність підстав для визнання об’єкта спільною сумісною власністю.

Позивачка подала касаційну скаргу, у якій просила скасувати рішення судів попередніх інстанцій і задовольнити позов.

Скаргу мотивувала тим, що суди безпідставно застосували позовну давність щодо компенсації за проданий автомобіль, оскільки про його відчуження вона дізналася лише під час розгляду справи. Також зазначала, що спірний будинок має 100 % готовність і фактично використовується, однак відповідач умисно не вводить його в експлуатацію та не реєструє право власності, що унеможливлює поділ майна. Наголошувала на неправильному застосуванні норм права та неврахуванні судової практики Верховного Суду щодо поділу об’єктів незавершеного будівництва і стягнення компенсації за відчужене майно.

Відповідач у відзиві просив залишити скаргу без задоволення, зазначивши, що транспортні засоби йому не належать, а вимоги щодо них є необґрунтованими. Щодо будинку вказував, що право власності оформлене за іншими особами, а позивачка не довела ні факту спільного будівництва, ні набуття цього майна під час шлюбу.

Позиція ВП ВС

Суд нагадав, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону.

Було наголошено, що державна реєстрація права власності на об’єкт незавершеного будівництва прямо передбачена у Законі 1952-IV із серпня 2012 року.

ВП ВС вказала, що об’єктом незавершеного будівництва є новостворена річ, фізичне створення якої розпочато, але не завершено, тобто не виконані всі передбачені проєктом роботи.

Крім того, «незавершеність» будівництва в розумінні закону та для цілей правозастосування може полягати у невчиненні дій, спрямованих на закінчення юридичного складу будівництва - введення будівлі в експлуатацію та здійснення державної реєстрації права власності на неї.

ВП ВС наголосила: «Об’єкт незавершеного будівництва з урахуванням підходів, які склалися у доктрині цивільного права, може розглядатися у трьох вимірах: 1) як сукупність будівельних матеріалів (сукупність рухомих речей - res mobiles); 2) як об’єкт нерухомого майна (res immobiles); 3) як річ особливого роду, яка, по суті, поєднує в собі ознаки рухомих і нерухомих речей (res sui generis - річ «свого роду»)».

Нерухоме майно хоча й наявне в дійсності як певний об’єкт матеріального світу, але до державної реєстрації права власності на нього цього майна як об’єкта цивільного обороту юридично «не існує».

Об’єкт незавершеного будівництва, незалежно від того, на якій стадії готовності він перебуває, як правило, відповідає одній з основних ознак, визначених законом для об`єктів нерухомості - «стаціонарності», тобто неможливості їхнього вільного переміщення у просторі без їх знецінення та зміни їх призначення, оскільки такий об’єкт нерозривно пов'язаний із земельною ділянкою (землею), на якій він зводиться, і переміщення цього об’єкта без завдання йому шкоди є неможливим.

Іншою особливістю, яка вирізняє об’єкт незавершеного будівництва, є те, що він створюється з використанням рухомих речей - будівельних матеріалів.

Суд підкреслив, що будівельні матеріали, крім характерної їм ознаки «рухомості», за своєю природою переважно є ще й речами споживними, тобто такими, які внаслідок одноразового їх використання знищуються або припиняють існувати у первісному вигляді.

Тобто об’єкт має самостійну економічну цінність, яка не зводиться до вартості матеріалів.

Отже, визначення об’єкта незавершеного будівництва винятково як сукупності будівельних матеріалів і конструкцій є неповним і таким, що не відповідає ні природі створення такого об'єкта, ні правовим наслідкам втрати будівельними матеріалами і конструкціями своєї ідентичності як об'єктами цивільного обороту.

З урахуванням викладеного ВП ВС розглядає об’єкт незавершеного будівництва як річ особливого роду, щодо якої можливе існування цивільних прав і обов`язків, яка хоча і тяжіє до нерухомого майна за своїми фізичними властивостями, проте не є повноцінним об’єктом нерухомості.

Така річ відповідає природному критерію (наявний факт її фізичного спорудження), проте не задовольняє юридичний критерій - відсутній факт введення її в експлуатацію та проведення державної реєстрації речових прав на неї.

ВП ВС звернула увагу, що об’єкт будівництва (об’єкт незавершеного будівництва) - це нерухома річ особливого роду: її фізичне створення розпочато, однак не завершено. Щодо такої речі можливе встановлення суб`єктивних майнових, а також зобов`язальних прав, у випадках та в порядку, визначених актами цивільного законодавства.

Суд дійшов висновку, що у справі, що переглядається, предметом спору про поділ майна подружжя є саме об’єкт незавершеного будівництва (житловий будинок) як об’єкт цивільних прав і річ sui generis, а не використані під час його спорудження будівельні матеріали, вироби та конструкції.

Також, важливим є те, що саме подружжя, споруджуючи житловий будинок, не ідентифікує незавершений будівництвом об’єкт як сукупність будівельних матеріалів і конструкцій тощо, а прагне набути у власність об’єкт нерухомого майна (житло). Незавершення будівництва і невведення об’єкта в експлуатацію не нівелює ці прагнення і очікування, тому законодавець у статті 331 ЦК України передбачив «у разі необхідності» набуття права щодо такого об'єкта.

Тому за обставин, коли співвласник, який не є забудовником і не може здійснити юридично значущі дії щодо введення об'єкта в експлуатацію, прагне захистити свої правомірні очікування щодо набуття права власності на нерухоме майно, - може звернутися до суду та просити визнати за собою право на належну йому частку в об'єкті незавершеного будівництва.

Тобто, іншого шляху для захисту своїх прав така особа не має, оскільки є повністю залежною від дій іншого з подружжя (формального забудовника), який своєю чергою діє недобросовісно та не заінтересований у введенні будинку в експлуатацію.

Суд наголосив, що об’єкти самочинного будівництва за своєю природою завжди є незавершеними, оскільки за відсутності відповідних дозволів / планів / проєктів чи в разі порушення визначених ними умов не можуть бути введені в експлуатацію за звичайною процедурою. Водночас далеко не кожен об'єкт незавершеного будівництва є самочинним.

ВП ВС зазначила, що рішення про визнання права на частку не замінює процедуру введення об’єкта в експлуатацію, але усуває правову невизначеність і є підставою для державної реєстрації прав на об’єкт незавершеного будівництва.

Керуючись вищевикладеним, рішення судів першої та апеляційної інстанцій в частині відмови в задоволенні вимоги позову про визнання за позивачем права власності на частку в об’єкті незавершеного будівництва підлягають скасуванню з ухваленням у цій частині нового рішення про задоволення позову.

Велика Палата Верховного Суду підкреслила, що таке судове рішення не замінює процедуру введення об’єкта незавершеного будівництва в експлуатацію та не звільняє сторін у справі (співвласників) від обов’язку із вчинення дій, спрямованих на завершення процедури оформлення речових прав на це майно як на завершений будівництвом об’єкт нерухомості.

Отже, ВП ВС частково задовольнила касаційну скаргу та визнала за кожним із колишнього подружжя право власності на частку в об’єкті незавершеного будівництва.

У частині відмови в задоволенні вимог позову про визнання майна спільною сумісною власністю та про стягнення грошової компенсації за відчужені відповідачем транспортні засоби судові рішення підлягають залишенню без змін як ухвалені з дотриманням норм матеріального й процесуального права.

Таким чином, Суд сформулював принципово важливу правову позицію: об’єкт незавершеного будівництва як річ sui generis може бути самостійним об’єктом поділу, а співвласник має право на судове визнання своєї частки навіть без введення його в експлуатацію.

Це рішення усуває правову невизначеність, захищає правомірні очікування та уточнює межі застосування попередньої практики Верховного Суду.

Нагадаємо, що «Судово-юридична газета» нещодавно публікувала огляд практики Великої Палати Верховного Суду за березень, оприлюднений Верховним Судом.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.