Дети выехали из-за домашнего насилия, а отец продал квартиру без разрешения органа опеки: как ситуацию оценил Верховный Суд

Граница между правом собственника распоряжаться жильем и обязанностью защищать права детей регулярно становится предметом судебных споров. В постановлении от 10 июня 2026 года по делу № 519/138/24 Верховный Суд объяснил, когда продажа квартиры, в которой зарегистрированы малолетние дети, без разрешения органа опеки может стать основанием для признания договора недействительным.

Обстоятельства дела

Мать двух несовершеннолетних детей обратилась в суд в их интересах с иском о признании недействительным договора купли-продажи квартиры.

Истец состояла в браке с собственником квартиры, который был расторгнут в 2021 году. От брака стороны имеют двоих детей. Семья проживала и была зарегистрирована в квартире, принадлежавшей отцу детей на праве собственности.

Позже женщине стало известно, что в мае 2023 года бывший муж продал квартиру другому лицу. На момент заключения договора дети оставались зарегистрированными в спорном жилье.

При удостоверении договора отец подал нотариусу заявление, в котором указал, что несовершеннолетние и малолетние дети не зарегистрированы, не проживают и не имеют права пользования квартирой.

Истец утверждала, что другого жилья дети не имеют, а разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение квартиры не получалось.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что орган опеки не предоставлял соответствующего согласия.

Также было учтено, что дети временно не проживали в квартире из-за поведения отца, который ранее привлекался к административной ответственности за домашнее насилие и другие правонарушения.

В результате суды признали договор купли-продажи недействительным.

Покупатель квартиры обжаловал эти решения в Верховном Суде, указывая, что отсутствие разрешения органа опеки не является автоматическим основанием для недействительности договора, а также что мать детей не является стороной договора.

Позиция Верховного Суда

Верховный Суд прежде всего обратил внимание на право заинтересованного лица оспаривать сделку, если ею нарушаются его права или законные интересы.

Требование о признании оспариваемой сделки недействительной может быть заявлено как одной из сторон сделки, так и другим заинтересованным лицом, права и законные интересы которого нарушены совершенной сделкой.

Суд указал, что по смыслу статьи 12 Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей», статей 17, 18 Закона Украины «Об охране детства» и статьи 177 СК Украины заботиться о сохранении и использовании имущества ребенка в его интересах — обязанность родителей.

С целью гарантирования приоритета интересов ребенка закон предусматривает дополнительные средства контроля со стороны государства, устанавливая запрет для родителей малолетнего ребенка и лиц, которые их заменяют, совершать определенные сделки относительно его имущественных прав без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

ВС отметил, что в соответствии с частью второй статьи 177 СК Украины родители малолетнего ребенка не имеют права без разрешения органа опеки и попечительства заключать договоры, подлежащие нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, относительно имущества, собственником (совладельцем) и (или) пользователем которого является ребенок.

Вместе с тем Верховный Суд подтвердил, что сделка в отношении недвижимого имущества, право собственности или пользования которым имеет ребёнок, заключённая без разрешения органа опеки и попечительства, может быть признана недействительной, если она нарушает права и интересы ребёнка, ограничивает его имущественные права либо гарантии сохранения права на жильё.

В то же время сам по себе факт отсутствия обязательного предварительного разрешения органа опеки и попечительства на заключение оспариваемой сделки не является безусловным основанием для признания ее недействительной.

Оценивая конкретные обстоятельства спора, Суд пришел к выводу, что права детей были нарушены.

ВС отметил, что вследствие заключения договора купли-продажи произошло отчуждение квартиры, право пользования которой имели малолетние дети, а потому эта сделка противоречит правам и интересам этих детей, сужает объем их имущественных прав, ограничивает их права и интересы относительно жилого помещения, нарушает гарантии сохранения права на жилье.

Суд также обратил внимание, что на момент заключения договора дети были зарегистрированы в квартире, другого жилья не имели и лишь временно не проживали в ней по объективным причинам, связанным с поведением отца.

Руководствуясь изложенным, Верховный Суд оставил без изменений решения предыдущих инстанций и подтвердил недействительность договора купли-продажи квартиры.

Суд подтвердил важный вывод, что отсутствие разрешения органа опеки и попечительства не приводит автоматически к недействительности сделки, однако если отчуждение жилья без такого разрешения фактически нарушает жилищные права детей, сужает их имущественные права и лишает гарантий сохранения права на жилье, договор может быть признан недействительным в судебном порядке.

Дополнительно читайте другую позицию ВС, в которой ребенок самостоятельно подал в суд на родную мать из-за домашнего насилия.

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER и WhatsApp, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.