Обязательность наличия оценки имущества для обращения взыскания на предмет ипотеки в практике Верховного Суда

Виктория Никитина,

«Судебно-юридическая газета»

Верховный Суд Украины пришел к выводу, что суд должен обязательно установить в денежном выражении начальную цену предмета ипотеки для его дальнейшей реализации, определенную по процедуре, предусмотренной ч. 6 ст. 38 Закона «Об ипотеке».

Об этом идет речь в Постановлении Судебной палаты в гражданских делах ВСУ от 2 ноября 2016 года №6-1907цс16.

Так, по требованиям ч. 1 ст. 39 Закона «Об ипотеке», в случае удовлетворения судом иска об обращении взыскания на предмет ипотеки в решении суда указываются:

- общий размер требований и все его составляющие, подлежащие уплате ипотекодержателю из стоимости предмета ипотеки;

- описание недвижимого имущества, за счет которого подлежат удовлетворению требования ипотекодержателя;

- меры по обеспечению сохранности предмета ипотеки или передачи его в управление на период до его реализации, если таковые необходимы;

- способ реализации предмета ипотеки путем проведения публичных торгов или применения процедуры продажи, установленной ст. 38 Закона;

- приоритет и размер требований других кредиторов, подлежащих удовлетворению из стоимости предмета ипотеки;

- начальная цена предмета ипотеки для его дальнейшей реализации.

Суть ипотеки как средства обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств заключается в том, что кредитор (ипотекодержатель) приобретает право в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного ипотекой, получить удовлетворение своих требований из стоимости ипотечного имущества преимущественно перед другими кредиторами ипотекодателя. Это право в соответствии с Законом «Об ипотеке» подлежит подтверждению со стороны суда.

Согласно положениям ч. 1 ст. 39 Закона, в случае обращения взыскания на предмет ипотеки начальная цена ипотечного имущества, с которой начинаются торги, устанавливается решением суда.

Поскольку решение суда об обращении взыскания на предмет ипотеки дает право на принудительную продажу ипотечного имущества, то, излагая резолютивную часть решения об обращении взыскания на предмет ипотеки, суд должен обязательно установить в денежном выражении начальную цену предмета ипотеки для его дальнейшей реализации, определенную по процедуре, предусмотренной ч. 6 ст. 38 Закона «Об ипотеке».

В пересматриваемом деле, приняв решение об обращении взыскания на предмет ипотеки путем его продажи от имени банка с заключением договора купли-продажи земельного участка по начальной цене, определенной субъектом оценочной деятельности, суд, нарушив требования ст. 39 Закона «Об ипотеке», не указал в решении необходимую составляющую — начальную цену предмета ипотеки для его дальнейшей реализации, определенной в соответствии с ч. 6 ст. 38 настоящего Закона.

Ссылка суда в резолютивной части решения на определение начальной цены предмета ипотеки субъектом оценочной деятельности противоречит требованиям статей 39 и 43 Закона «Об ипотеке». В понимании нормы ст. 39 Закона указание в решении суда начальной цены предмета ипотеки, установленной по процедуре, предусмотренной ч. 6 ст. 38 Закона, означает установление ее в денежном выражении.

Кроме этого, ВСУ обратил внимание на несоответствие резолютивной части решения суда первой инстанции его мотивировочной части.

С полным текстом судебного решения можно ознакомиться по ссылке.