Верховний Суд: держреєстрація права власності на майно на підставі мирової угоди

Офіс протидії рейдерству повідомляє, що однією з підстав для державної реєстрації права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва, є зокрема, ухвала суду про затвердження (визнання) мирової угоди, що передбачено у статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон про державну реєстрацію).

Проте, державна реєстрація права власності на підставі мирової угоди можлива лише за умови, що предметом такої угоди є нерухоме майно, що вже має такий статус та права на нього зареєстровані в установленому законодавством порядку.

До такого висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 18 серпня 2021 року у справі №910/17777/19.

Згідно з обставинами даної справи позивач придбав майновий комплекс на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна. Водночас, ухвалою господарського суду затверджено мирову угоду, на підставі якої приватним нотаріусом зареєстровано за відповідачем право власності на гараж та склад, що розташовані за тією ж адресою, що і майновий комплекс позивача. Позивач просив скасувати дану державну реєстрацію, визнати недійсними договори купівлі-продажу даного майна, укладені після такої реєстрації, скасувати подальші рішення про державну реєстрацію права власності на таке майно та відповідні записи. Позивач наголошував, що мирова угода не містить підтвердження того, що склад-ангар та гараж із збірно-розбірних металоконструкцій належать на праві власності стороні, яка уклала мирову угоду, як нерухоме майно.

Верховний Суд не погодився з позицією судів попередніх інстанцій, які відмовили у задоволенні позовних вимог, зауваживши, що судами попередніх інстанцій:

- не досліджено характеристики зареєстрованого майна;

- не обґрунтовано висновку, що це майно належить до категорії нерухомості;

- не перевірено, чи не належать вищезазначені об’єкти до передбачених частиною четвертою статті 5 Закону про державну реєстрацію об’єктів, що не підлягають державній реєстрації.

Суди обмежилися формальним підходом до розгляду справи та, констатуючи правомірність дій державного реєстратора, не перевірили фактичних обставин:

- у який передбачений законом спосіб попередній власник набув право власності на вищезазначені об’єкти;

- якими правовстановлюючими документами таке право підтверджувалося;

- чи було це майно зареєстровано як нерухоме майно на час укладення мирової угоди та/або з якого моменту воно набуло такий статус.

При цьому Верховний Суд зауважив на необхідності врахування таких положень законодавства:

1. Статтею 2 Закону про державну реєстрацію визначено, що державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно є офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових права на нерухоме майно.
2. Згідно з положеннями вказаного Закону про державну реєстрацію об’єкти нерухомого майна мають бути капітального типу, а не тимчасовими, що є притаманним для малих архітектурних форм і тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності.
3. Відповідно до частини першої статті 181 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
4. Статтею 182 ЦК України визначено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов’язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.
5. У силу частини четвертої статті 5 Закону про державну реєстрацію не підлягають державній реєстрації речові права та їх обтяження на корисні копалини, рослини, а також на малі архітектурні форми, тимчасові, некапітальні споруди, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких можливе без їх знецінення та зміни призначення, а також окремо на споруди, що є приналежністю головної речі, або складовою частиною речі, зокрема на магістральні та промислові трубопроводи (у тому числі газорозподільні мережі), автомобільні дороги, електричні мережі, магістральні теплові мережі, мережі зв’язку, залізничні колії.
6. Суть державної реєстрації прав – офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, які вже мали місце на підставі рішень відповідних органів, договорів чи інших правовстановлюючих документів, шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру прав, а не безпосереднє створення таких фактів зазначеними записами.
7. Ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації, а тим більше тлумачення факту державної реєстрації як підстави його виникнення є логічною та юридичною помилкою, намаганням підмінити поняття причини та наслідку.

Офіс пише, що виходячи із системного аналізу статей 1, 2, 5, 18, 27 Закону про державну реєстрацію для державної реєстрації права власності на підставі мирової угоди предметом такої угоди повинно бути нерухоме майно, яке вже має такий статус та права на нього зареєстровані в установленому законодавством порядку. Тобто, майно не може набути статусу нерухомого лише за наслідком укладення мирової угоди.

Текст постанови Верховного Суду за посиланням.

Також «Судово-юридична газета» писала про держреєстрація розірвання договору оренди в односторонньому порядку за умови письмового попередження заінтересованої сторони: позиція ВС.

Додамо, що ми писали, чи є належним відповідачем державний реєстратор у справі про держреєстрацію речового права на нерухоме майно.

Крім того, ми повідомляли, в яких випадках передбачено проведення технічної інвентаризації на нерухомість.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал та на Twitter, щоб бути в курсі найважливіших поді