Держреєстрація розірвання договору оренди в односторонньому порядку за умови письмового попередження заінтересованої сторони: позиція ВС

Офіс протидії рейдерству повідомляє, що під час розгляду заяв про припинення права оренди землі державний реєстратор серед іншого оцінює документи, подані для державної реєстрації, на наявність підстав припинення даного речового права.

У разі посилання заявника на припинення права оренди внаслідок розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку, виникає питання щодо документів, які підтверджують відповідне розірвання, що залежить у тому числі від умов договору оренди землі щодо порядку розірвання договору, відповідно до яких припинення права оренди може здійснюватися шляхом укладення додаткової угоди або ж в іншому порядку.

В одному з таких реєстраційних кейсів Верховний Суд висловив правову позицію про те, що за умовами договору оренди землі його розірвання мало здійснюватися без укладення додаткової угоди про розірвання договору (постанова від 09 серпня 2021 року у справі № 820/4389/17).

За обставинами даного кейсу заявниками були подані заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень щодо припинення іншого речового права – права оренди, але рішеннями державних реєстраторів прав на нерухоме майно їм було відмовлено в проведенні вказаних реєстраційних дій.

Відмовляючи в державній реєстрації, державні реєстратори зазначили про неможливість встановлення наявності підстав припинення іншого речового права - права оренди на земельні ділянки.

Не погодившись з відмовами, заявники у адміністративному порядку оскаржили відповідні рішення державних реєстраторів.

За результатом розгляду скарг у сфері державної реєстрації оскаржувані рішення були скасовані Головним територіального управління юстиції, оскільки було встановлено, що заявником у процедурі державної реєстрації - стороною за вказаними договорами оренди землі (що передбачав розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку за умови письмового попередження заінтересованої в цьому сторони, за два місяці до закінчення польових робіт, але не пізніше 1 листопада поточного року) з урахуванням правил представництва, дотримано умови, передбачені договором оренди землі, в частині порядку, форми та строків повідомлення іншої сторони договору про розірвання договорів в односторонньому порядку, в строк до 1 листопада поточного року.

У подальшому, зазначені накази Головним територіального управління юстиції були оскаржені до суду.

Судами за результатом розгляду позовних вимог було встановлено, що заявником в процедурі державної реєстрації до заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, серед інших документів, подано заяву у формі письмового попередження про дострокове розірвання договору оренди землі за підписом представника орендодавців за довіреністю, посвідченої нотаріально.

Із заяви у формі попередження про дострокове розірвання договору оренди вбачається, що зазначений документ вручений представником заявника уповноваженому представнику орендаря під розписку, який останнім зареєстровано.

За таких обставин, направлення заяви у формі письмового попередження про дострокове розірвання договорів оренди землі є необхідною та достатньою умовою на підтвердження волевиявлення орендодавців за вказаними договорами, скористатися передбаченим договорами оренди землі правом розірвати їх в односторонньому порядку та припинити договірні відносини з орендарем.

Направлення листа-відповіді на вказану заяву на ім’я представника орендодавців є належним та достатнім доказом на підтвердження того факту, що орендарю в особі директора було достеменно відомо про дострокове розірвання орендодавцями вказаних договорів оренди землі в односторонньому порядку.

Враховуючи наведене, Верховний Суд погодився з висновками судів попередніх інстанцій, що дії заявників скарг щодо направлення заяв у формі письмового попередження про дострокове розірвання договорів оренди землі правоприпиняючим фактом та спрямовані на припинення договірних правовідносин.

Крім того, Верховний Суд звернув увагу, що документального підтвердження припинення зобов’язань відповідно до договорів оренди землі та письмову угоду про розірвання договорів відповідно до статті 654 ЦК України, на чому наголошують державні реєстратори в оскаржуваних рішеннях, норми чинного законодавства не містять.

З цих же підстав Верховний Суд відхилив доводи орендаря про те, що для скасування державної реєстрації договору оренди необхідна наявність відповідної додаткової угоди про припинення дії договору або наявність судового рішення.

З текстом постанови Верховного Суду можна ознайомитися за посиланням.

Отже, під час розгляду заяви стосовно припинення права оренди внаслідок розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку важливе значення має оцінка умов договору оренди землі щодо наявності права на одностороннє розірвання договору та порядок його реалізації.

Також «Судово-юридична газета» писала, чи є належним відповідачем державний реєстратор у справі про держреєстрацію речового права на нерухоме майно.

Крім того, ми повідомляли, в яких випадках передбачено проведення технічної інвентаризації на нерухомість.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал та на Twitter, щоб бути в курсі найважливіших подій.