В течение 2015 года следователи отдела ГУМВД Украины в Днепропетровской области были внесены сведения в Единый реестр досудебных расследований и начато досудебное расследование по 16 фактам незаконных действий с недвижимостью, в которых фигурировали риэлторы и агентства недвижимости (по статьям 190, 358 Уголовного кодекса Украины). Об этом сообщает ОСО ГУМВД Украины в Днепропетровской области.
Наказание за указанные категории преступлений предусмотрены в виде штрафа от 50 необлагаемых минимумов доходов граждан до лишения свободы на срок от 5 до 12 лет с конфискацией имущества.
Одним из ярких примеров деятельности преступной группировки является организованная незаконная продажа квартир, принадлежавших территориальной общине г. Днепропетровска. Преступная схема была разоблачена и прекращена сотрудниками днепропетровской милиции.
Так, три человека вступили в преступный сговор и путем подделки документов на владение недвижимостью реализовывали квартиры, которые находились в коммунальной собственности. Таким образом, было реализовано 4 квартиры. Сейчас на имущество наложен арест. В мае 2015 года деятельность преступной группы была прекращена, дело с обвинительным актом направлено в суд.
Для предостережения граждан от мошенников необходимо привести основные примеры мошеннических схем в сфере купли-продажи и аренды недвижимости.
К основным «хитростям», к которым прибегают риелторы, чтобы обмануть добросовестных покупателей и продавцов принадлежат следующие механизмы. Во-первых, это размещение «липовых» объявлений. На сайтах или в газетах размещаются объявления о продаже несуществующих квартир, которые по всем параметрам схожи с квартирами, которые действительно выставлены на продажу. Только вот цена «подставных» квартир в три раза ниже, чем цена на существующие. По мнению экспертов сегодня около 70% объявлений о продаже недвижимости - «липа». Еще несколько лет назад этот показатель составлял 50%. Крупные агентства недвижимости выделяют для таких квартир отдельный номер телефона или держат в штате менеджера, который занимается переориентацией потенциальных покупателей на «реальные» квартиры.
Такая уловка практикуется для привлечения внимания покупателей и создания видимости ажиотажа на покупку той или иной квартиры, что в итоге приводит к снижению стоимости на «реальные» квартиры. Например, риэлтор показывает продавцу «липовые» объявления, уверяя его в том, что точно такая же квартира, как у него выставлена на продажу в соседнем районе, однако ее цена ниже выставленной на 10-15 тысяч долларов. Продавец, веря риэлтору, снижает цену на квартиру. Риэлтор в свою очередь быстро находит на нее покупателя, получая комиссию с обоих: с продавца за то, что быстро нашел клиента, покупателя за то, что быстро нашел квартиру. Избежать такую ситуацию возможно, если продавец сам будет прозванивать похожие объекты, а покупатель, набравшись терпения, будет искать «реальные» квартиры.
Еще одним распространенным приемом риэлторов является многократная комиссия. Допустим, продавец и покупатель в основном договоре, являются сторонами еще и в смежном договоре (когда продают одну квартиру для того, чтобы купить другую). В этом случае риэлтор берет комиссию с обеих сторон за обе сделки, то есть фактически он имеет четыре комиссионных платежа. Принимая во внимание тот факт, что с одной сделки риэлтор получает 3-5%, то общий «доход» в таком случае составляет 12-15%. Чтобы избежать подобной ситуации лучше покупать квартиру на первичном рынке, так как комиссию риэлтору в этом случае платит сам застройщик. Если же квартира приобретается на вторичном рынке, то в договоре нужно прописывать конкретную сумму вознаграждения риэлтора.
Достаточно распространенное явление сегодня подставные покупатели. С продавцом и риэлтором приходят потенциальные покупатели, которые смотрят квартиру и прицениваются, а затем бесследно исчезают. Риэлтор объясняет это тем, что цена на квартиру слишком высока и ее нужно снижать. Также риэлтор может предложить продавцу подписать с ним эксклюзивный договор на работу с покупателями. В случае подписания такого договора у продавца оказываются связаны руки. Исходя из этого, ни при каких обстоятельствах не стоит подписывать такой договор.
Иногда случается так, что брокер, который работает от имени известного риэлторского агента, на самом деле оказывается обычным самозванцем. У него в наличии есть визитка этого агентства и бланк договора, в котором прописано, что в случае возникновения каких-либо проблем с продажей квартиры, риэлтерская фирма ответственности не несет. Договор с продавцом (покупателем) в таком случае в основном подписывается дома, в машине или вовсе на улице. Чтобы избежать подобного обмана договор нужно подписывать с риэлторским агентством, а не с риэлтором. И делать это нужно в офисе.
Бывают случаи, когда риэлтор предлагает взять на себя все «заботы» связаные с подготовкой необходимых документов при продаже квартиры. В результате такой «помощи» квартира может оказаться заложенной, сданной в аренду или просто проданной. Поэтому лучше, если подготовкой документов продавец будет заниматься самостоятельно.