Квадратные метры за счет соседей: когда суд заставит вернуть общее имущество, а когда — позволит реконструкцию
невозможно. Также суды установили, что владелица квартиры не предоставила документы, подтверждающие законное приобретение права собственности на дополнительные квадратные метры или согласие других совладельцев дома на использование части чердака.
В результате суд первой инстанции признал незаконной государственную регистрацию квартиры с возросшей площадью. Апелляционный суд поддержал этот вывод.
Какие доводы приводила владелица квартиры
В кассационной жалобе представитель владелицы утверждал, что: ОСМД избрало ненадлежащий способ защиты, государственный регистратор только зарегистрировал изменение технических характеристик квартиры, для отмены регистрации необходимо было сначала обжаловать решение общего собрания совладельцев.
Также заявитель настаивал, что суды не исследовали отдельные документы, которые, по его мнению, имели значение для разрешения спора.
Позиция Верховного суда
Кассационный гражданский суд не согласился с подобными аргументами. Верховный Суд отметил, что вспомогательные помещения многоквартирного дома имеют особый правовой режим. Согласно части 2 статьи 382 Гражданского кодекса Украины, они являются общей собственностью всех совладельцев дома независимо от того, создано ли ОСМД и когда именно была приватизирована квартира. Кроме того, часть 2 статьи 369 ГК Украины устанавливает, что распоряжение имуществом, которое находится в совместной собственности, осуществляется только с согласия всех совладельцев.
Суд обратил внимание, что право собственности на чердаки, подвалы и другие вспомогательные помещения возникают у совладельцев без необходимости оформления отдельных документов. Поэтому ни один собственник квартиры не может включить такое помещение в состав своего жилья.
Верховный Суд подчеркнул, что законодательство прямо устанавливает: вспомогательные помещения являются общим имуществом совладельцев, они не могут быть выделены в натуре одному собственнику, распоряжение таким имуществом возможно только с согласия совладельцев. Если же реконструкция предусматривает использование чердака или других помещений общего пользования, необходимо согласие всех совладельцев, оформленное в соответствии с требованиями закона. По этому делу таких доказательств ответчик не предоставил.
Почему Верховный Суд оставил решение без изменений
Коллегия судей согласилась с выводами предыдущих инстанций, что владелица квартиры не подтвердила законность получения права на дополнительные квадратные метры.
Поскольку площадь жилья была увеличена за счет вспомогательного помещения, принадлежащего всем совладельцам дома, государственная регистрация права собственности на квартиру с увеличенной площадью была произведена без надлежащих правовых оснований.
Верховный Суд также отклонил доводы о ненадлежащем способе защиты, отметив, что отмена государственной регистрации в подобных спорах является эффективным способом восстановления нарушенных прав совладельцев. В результате кассационная жалоба оставлена без удовлетворения, а решение судов первой и апелляционной инстанций – по-прежнему.
Какое значение имеет это постановление
Решение Верховного Суда подтверждает сложившуюся судебную практику по защите прав совладельцев многоквартирных домов. Фактически суд еще раз подчеркнул: чердаки, подвалы и другие вспомогательные помещения принадлежат всем совладельцам дома, увеличить площадь квартиры за счет такого имущества без надлежащих правовых оснований невозможно, даже внесение изменений в Государственный реестр прав или оформления нового технического паспорта само по себе не легализует присоединение общего имущества.
Противоположная практика Верховного Суда
В то же время, практика Верховного Суда свидетельствует, что не все помещения в многоквартирном доме автоматически принадлежат к общему имуществу совладельцев. Верховный Суд в составе коллегии судей Первой судебной палаты Кассационного гражданского суда в постановлении от 17.06.2026 года по делу № 755/460/24 разъяснил, при каких условиях подвальные помещения не считаются вспомогательными.
Совладельцы многоквартирного дома обратились в суд, считая, что нежилое помещение в подвале является вспомогательным помещением, а значит, принадлежит всем совладельцам дома на праве общей совместной собственности. Они просили признать, что это помещение не является самостоятельным объектом недвижимости, поскольку предназначено для нужд жильцов дома.
Верховный Суд оставил кассационную жалобу без удовлетворения и согласился с выводами судов предыдущих инстанций. Суд отметил, что определяющим критерием для отнесения помещения к вспомогательному является его функциональное назначение, способ использования и другие характеристики. Истцы не доказали, что спорное помещение обеспечивает эксплуатацию дома или обслуживает всех совладельцев. В то же время материалы дела подтвердили, что оно является отдельным нежилым помещением, поєтому оснований для признания его общим имуществом совладельцев нет.
По другому делу № 344/822/18 владелица квартиры в многоквартирном доме в Ивано-Франковске обратилась в суд с требованием отменить приватизацию квартиры, которая была обустроена на чердаке дома, признать недействительным ее дальнейший договор купли-продажи, отменить государственную регистрацию права собственности и решение об оформлении права собственности. По ее мнению, чердак является вспомогательным помещением, принадлежащим всем совладельцам дома, поэтому его переоборудование под отдельную квартиру, последующая продажа предыдущей владелицей другому лицу и реконструкция были осуществлены незаконно и нарушили права совладельцев.
В постановлении от 28 января 2026 года Верховный Суд согласился с выводами судов предыдущих инстанций и отметил, что истица не доказала нарушения своих прав. Суд указал, что спорная квартира является самостоятельным объектом недвижимости, а не общим имуществом совладельцев, а ее реконструкция не создала препятствий в пользовании чердаком. Также Верховный Суд отклонил доводы о незаконности реконструкции из-за статуса дома как памятника архитектуры, поскольку градостроительные условия не содержали соответствующих ограничений. В то же время суд отметил, что первая инстанция ошибочно сослалась на пропуск исковой давности, однако это не повлияло на правильность разрешения спора. В результате кассационная жалоба была оставлена без удовлетворения, а решение судов первой и апелляционной инстанций – без изменений.
По делу № 396/1191/22 спор возник между двумя владелицами квартир в многоквартирном доме. Владелица квартиры №5 реконструировала свое жилье под магазин, обустроив отдельный вход, бетонную лестничную площадку и пандус. Владелица соседней квартиры обратилась в суд, утверждая, что работы выполнены с отклонением от проекта и без согласия совладельцев дома, а сооруженные конструкции нарушают его имущественные права. Она просила обязать ответчицу демонтировать лестничную площадку и пандус.
Суд первой инстанции иск удовлетворил и обязал ответчицу демонтировать бетонные конструкции. Апелляционный суд это решение отменил и отказал в иске, отметив, что истица не доказала фактического нарушения своих прав, а также взыскала с нее более 19,5 тыс. грн судебных расходов в пользу ответчицы.
Верховный Суд согласился с выводами апелляционного суда и оставил решение без изменений. Суд подчеркнул, что даже если при реконструкции были допущены отклонения от проекта или отдельные нарушения строительных норм, этого недостаточно для сноса сооружения. Истец должен доказать, что именно его права реально нарушены таким строительством. По этому делу ни один из экспертных выводов не подтвердил, что лестничная площадка и пандус создают фактические препятствия в пользовании квартирой истицы. Эксперты лишь отметили, что в будущем эти конструкции могут усложнить возможную реконструкцию квартиры под магазин.
Верховный Суд подчеркнул, что потенциальные неудобства или предположения о возможных нарушениях в будущем не свидетельствуют об уже возбужденном гражданском праве. Суд также обратил внимание, что снос самовольного строительства является крайней мерой, которая может применяться только при условии доказанного нарушения прав истца и невозможности устранить нарушения менее обременительными способами.
Поскольку такие обстоятельства по делу не установлены, оснований для демонтажа конструкций не было. Следовательно, кассационные жалобы были оставлены без удовлетворения, а постановление апелляционного суда и дополнительное постановление о судебных расходах – без изменений.
Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER и WhatsApp, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.
