Квадратні метри за рахунок сусідів: коли суд змусить повернути спільне майно, а коли — дозволить реконструкцію
Власники квартир не можуть самостійно приєднувати до свого житла горища, підвали чи інші допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, навіть якщо після цього зміни були внесені до Державного реєстру речових прав. Такого висновку дійшов Верховний Суд у справі №761/38626/23, залишивши без змін рішення судів попередніх інстанцій про скасування державної реєстрації квартири, площа якої була збільшена за рахунок спільного майна співвласників.
Суть спору
До суду звернулося одне з київських ОСББ, яке заявило, що одна із власниць квартир фактично збільшила площу свого житла, приєднавши частину горища. За даними справи, квартира була придбана у 2001 році площею 50 кв. м. Пізніше після внесення змін до технічної документації її площа спочатку збільшилася до 93,8 кв. м, а згодом – до 159 кв. м. Підставою для зміни технічних характеристик стали нові технічні паспорти та довідки про показники нерухомості.
Водночас ОСББ вказувало, що фактично розширення відбулося за рахунок горища, яке є допоміжним приміщенням будинку та належить усім співвласникам. Саме тому об’єднання просило скасувати державну реєстрацію права власності на квартиру із новою площею.
Що встановили суди
Під час розгляду справи була проведена будівельно-технічна експертиза. Експерт підтвердив, що: горище є допоміжним приміщенням багатоквартирного будинку, воно призначене для забезпечення експлуатації будинку, приміщення квартири та горища фактично не поєднані, облаштувати мансарду без втручання у несучі конструкції будинку неможливо. Також суди встановили, що власниця квартири не надала документів, які підтверджували б законне набуття права власності на додаткові квадратні метри або згоду інших співвласників будинку на використання частини горища.
У результаті суд першої інстанції визнав незаконною державну реєстрацію квартири зі збільшеною площею. Апеляційний суд підтримав цей висновок.
Які доводи наводила власниця квартири
У касаційній скарзі представник власниці стверджував, що: ОСББ обрало неналежний спосіб захисту, державний реєстратор лише зареєстрував зміну технічних характеристик квартири, для скасування реєстрації необхідно було спочатку оскаржити рішення загальних зборів співвласників.
Також заявник наполягав, що суди не дослідили окремі документи, які, на його думку, мали значення для вирішення спору.
Позиція Верховного Суду
Касаційний цивільний суд не погодився з такими аргументами. Верховний Суд зазначив, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку мають особливий правовий режим. Відповідно до частини 2 статті 382 Цивільного кодексу України вони є спільною власністю всіх співвласників будинку незалежно від того, чи створено ОСББ та коли саме була приватизована квартира. Крім того, частина 2 статті 369 ЦК України встановлює, що розпорядження майном, яке перебуває у спільній сумісній власності, здійснюється лише за згодою всіх співвласників.
Суд звернув увагу, що право власності на горища, підвали та інші допоміжні приміщення виникає у співвласників без необхідності оформлення окремих документів. Тому жоден власник квартири не може одноосібно включити таке приміщення до складу свого житла.
Верховний Суд підкреслив, що законодавство прямо встановлює: допоміжні приміщення є спільним майном співвласників, вони не можуть бути виділені в натурі одному власнику, розпорядження таким майном можливе лише за згодою співвласників. Якщо ж реконструкція передбачає використання горища або інших приміщень загального користування, необхідна згода всіх співвласників, оформлена відповідно до вимог закону. У цій справі таких доказів відповідачка не надала.
Чому Верховний Суд залишив рішення без змін
Колегія суддів погодилася з висновками попередніх інстанцій, що власниця квартири не підтвердила законність набуття права на додаткові квадратні метри.
Оскільки площа житла була збільшена за рахунок допоміжного приміщення, яке належить усім співвласникам будинку, державна реєстрація права власності на квартиру зі збільшеною площею була проведена без належних правових підстав.
Верховний Суд також відхилив доводи про неналежний спосіб захисту, зазначивши, що скасування державної реєстрації у подібних спорах є ефективним способом відновлення порушених прав співвласників. У результаті касаційну скаргу залишено без задоволення, а рішення судів першої та апеляційної інстанцій – без змін.
Яке значення має ця постанова
Рішення Верховного Суду підтверджує сформовану судову практику щодо захисту прав співвласників багатоквартирних будинків. Фактично суд ще раз наголосив: горища, підвали та інші допоміжні приміщення належать усім співвласникам будинку, збільшити площу квартири за рахунок такого майна без належних правових підстав неможливо, навіть внесення змін до Державного реєстру речових прав або оформлення нового технічного паспорта саме по собі не легалізує приєднання спільного майна.
Протилежна практика Верховного Суду
Водночас практика Верховного Суду свідчить, що не всі приміщення у багатоквартирному будинку автоматично належать до спільного майна співвласників. Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 17.06.2026 року у справі № 755/460/24 роз’яснив, за яких умов підвальні приміщення не вважаються допоміжними.
Співвласники багатоквартирного будинку звернулися до суду, вважаючи, що нежитлове приміщення у підвалі є допоміжним приміщенням, а отже належить усім співвласникам будинку на праві спільної сумісної власності. Вони просили визнати, що це приміщення не є самостійним об’єктом нерухомості, оскільки призначене для потреб мешканців будинку.
Верховний Суд залишив касаційну скаргу без задоволення та погодився з висновками судів попередніх інстанцій. Суд зазначив, що визначальним критерієм для віднесення приміщення до допоміжного є його функціональне призначення, а також спосіб використання та інші характеристики. Позивачі не довели, що спірне приміщення забезпечує експлуатацію будинку чи обслуговує всіх співвласників. Натомість матеріали справи підтвердили, що воно є окремим нежитловим приміщенням, а тому підстав для визнання його спільним майном співвласників немає.
В іншій справі 344/822/18 власниця квартири в багатоквартирному будинку в Івано-Франківську звернулася до суду з вимогою скасувати приватизацію квартири, яка була облаштована на горищі будинку, визнати недійсним її подальший договір купівлі-продажу, скасувати державну реєстрацію права власності та рішення про оформлення права власності після реконструкції. На її думку, горище є допоміжним приміщенням, що належить усім співвласникам будинку, тому його переобладнання під окрему квартиру, подальший продаж попередньою власницею іншій особі та реконструкція були здійснені незаконно і порушили права співвласників.
У постанові від 28 січня 2026 року Верховний Суд погодився з висновками судів попередніх інстанцій і зазначив, що позивачка не довела порушення своїх прав. Суд вказав, що спірна квартира є самостійним об’єктом нерухомості, а не спільним майном співвласників, а її реконструкція не створила перешкод у користуванні горищем. Також Верховний Суд відхилив доводи про незаконність реконструкції через статус будинку як пам’ятки архітектури, оскільки містобудівні умови не містили відповідних обмежень. Водночас суд зауважив, що перша інстанція помилково послалася на пропуск позовної давності, однак це не вплинуло на правильність вирішення спору. У результаті касаційну скаргу залишили без задоволення, а рішення судів першої та апеляційної інстанцій – без змін.
У справі № 396/1191/22 спір виник між двома власницями квартир у багатоквартирному будинку. Власниця квартири №5 реконструювала своє житло під магазин, облаштувавши окремий вхід, бетонний сходовий майданчик та пандус. Власниця сусідньої квартири звернулася до суду, стверджуючи, що роботи виконані з відхиленням від проєкту та без згоди співвласників будинку, а споруджені конструкції порушують її майнові права. Вона просила зобов’язати відповідачку демонтувати сходовий майданчик і пандус.
Суд першої інстанції позов задовольнив та зобов’язав відповідачку демонтувати бетонні конструкції. Апеляційний суд це рішення скасував і відмовив у позові, зазначивши, що позивачка не довела фактичного порушення своїх прав, а також стягнув із неї понад 19,5 тис. грн судових витрат на користь відповідачки.
Верховний Суд погодився з висновками апеляційного суду та залишив його рішення без змін. Суд наголосив, що навіть якщо під час реконструкції були допущені відхилення від проєкту чи окремі порушення будівельних норм, цього недостатньо для знесення споруди. Позивач повинен довести, що саме його права реально порушені таким будівництвом. У цій справі жоден із експертних висновків не підтвердив, що сходовий майданчик і пандус створюють фактичні перешкоди у користуванні квартирою позивачки. Експерти лише зазначили, що в майбутньому ці конструкції можуть ускладнити можливу реконструкцію її квартири під магазин.
Верховний Суд підкреслив, що потенційні незручності або припущення про можливі порушення в майбутньому не свідчать про вже порушене цивільне право. Суд також звернув увагу, що знесення самочинного будівництва є крайнім заходом, який може застосовуватися лише за умови доведеного порушення прав позивача та неможливості усунути порушення менш обтяжливими способами.
Оскільки таких обставин у справі не встановлено, підстав для демонтажу конструкцій не було. Відтак касаційні скарги були залишені без задоволення, а постанова апеляційного суду та додаткова постанова про судові витрати – без змін.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.
