Іпотека та права дітей: коли відсутність дозволу опіки не рятує угоду від скасування

Держава зобов’язана забезпечувати належний захист прав дитини під час укладення правочинів щодо нерухомого майна, об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості. Стаття 177 Сімейного кодексу та стаття 12 Закону «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей» вимагають попереднього дозволу органу опіки та піклування на будь-яку дію з майном, де дитина є власником або користувачем. Також важливим кроком до спрощення процедур стало прийняття Закону № 4824-IX від 25 березня 2026 року, відповідно до якого безоплатне набуття майна дитиною, наприклад, дарування їй квартири, не потребує дозволу ООП.

Водночас судова практика Верховного Суду 2025-2026 років демонструє, що наявність дитини в житловому приміщенні не є автоматичним запобіжником від відчуження майна, а кожна справа вимагає доведення реального порушення прав. Розберемо останні законодавчі зміни роз’яснення держорганів та судових позицій, які визначають долю нерухомості за участю дітей.

Роз’яснення органів юстиції: стандарти нотаріальних дій

Згідно з роз’ясненням Міжрегіонального управління юстиції від 20 квітня 2026 року головним принципом залишається недопустимість зменшення або обмеження житлових прав та інтересів дітей.

Для відчуження нерухомого майна, власником або користувачем якого є дитина, попередній дозвіл органу опіки та піклування є обов’язковим і не має альтернативи.

Згідно зі статтею 177 Сімейного кодексу України, батьки (усиновлювачі) або опікуни не мають права без попередньої згоди органу опіки вчиняти такі дії від імені дитини:

• Відмова від майнових прав, зокрема речових прав на нерухомість, що підлягають реєстрації.
• Видача письмових зобов’язань від імені малолітньої дитини.
• Укладення правочинів щодо житла та земельних ділянок, де дитина є власником або користувачем.
• Відчуження, поділ або виділ нерухомого майна, об’єктів незавершеного будівництва та цінного рухомого майна (зокрема транспортних засобів).

Дозвіл надається протягом одного місяця після ретельної перевірки, яка має підтвердити гарантоване збереження права дитини на житло. У разі виявлення ризиків орган опіки має право не лише відмовити у наданні згоди, а й одночасно звернутися до нотаріуса для накладення заборони відчуження такого майна.

Нотаріус при посвідченні правочинів зобов’язаний визначати обсяг цивільної дієздатності малолітніх та неповнолітніх осіб. При вчиненні правочину щодо нерухомого майна малолітньої дитини одним із батьків необхідною умовою є письмова нотаріально посвідчена згода другого з батьків.

Посадові особи органів опіки та піклування несуть персональну відповідальність за забезпечення та захист прав і законних інтересів дітей під час надання дозволів на вчинення правочинів щодо їхнього майна.

Закон № 4824-IX

Закон вніс важливі зміни до ст. 177 Сімейного кодексу, уточнюючи процедури управління майном дитини. Встановлено, що дозвіл органу опіки необхідний не лише для відчуження об’єктів житлової нерухомості, а й для земельних ділянок, на яких вони розміщені, якщо дитина є їх власником або користувачем.

Важлива зміна — правочини, за якими дитина набуває майно безоплатно, вчиняються без надання дозволу органу опіки та піклування.

Якщо один із батьків перебуває у полоні, інтернований, зник безвісти або не бере участі у вихованні понад 6 місяців, правочини можуть вчинятися без його згоди.

Аналіз судової практики

Постанова ВС від 14.01.2026 року у справі № 127/6019/24 підтверджує підхід судів щодо визнання договору міни недійсним через порушення заборон для батьків відчужувати житло дитини без дозволу органу опіки.

Мати, позбавлена батьківських прав, обміняла квартиру, де дитина була зареєстрована з 2012 року, без дозволу органу опіки.

Верховний Суд наголошує, що орган опіки не дав дозволу на відчуження житлового приміщення, де виникло право користування дитини, що порушело вимоги ст. 177 СК України.

Відсутність дозволу не є автоматичною підставою для визнання договору недійсним, але в поєднанні з фактичним відчуженням житлового приміщення, яке було єдиним місцем користування/проживання дитини, такий вчинок суперечить Закону «Про охорону дитинства», а також ст. 12 Закону «Про основи соціального захисту бездомних громадян та безпритульних дітей, що відкриває судову можливість для визнання правочину недійсним.

Коли відсутність дозволу органу опіки не скасовує договір?

Постанова Верховного Суду від 20.02.2026 року у справі № 205/688/23 свідчить, що відсутність реєстрації дорівнює відсутності захисту.

Батько оскаржував продаж квартири матір’ю дитини, стверджуючи, що вони проживали там однією сім’єю і дитина мала право користування. Проте дитина не була зареєстрована в цій квартирі, а її право проживання за іншою адресою не було спростовано. Крім того, на момент придбання квартири батько перебував у шлюбі з іншою жінкою, що виключає виникнення права спільної власності.

ВС зауважив, що сам факт відсутності дозволу органу опіки не є автоматичною підставою для визнання договору недійсним. Якщо дитина втратить свої житлові права, наприклад, залишиться без житла, – це дає підстави для визнання правочину недійсним. Якщо ж права дитини не звужені, а лише відсутній дозвіл – це вже інший випадок, де суд не може вважати правочин однозначно недійсним.

Цей кейс демонструє розмежовує підходи у спорах щодо правочинів із майном, у яких можуть бути зачеплені права дитини.

Якщо правочин було укладено без дозволу органу опіки та піклування і при цьому встановлено фактичне звуження житлових або майнових прав дитини, суд може дійти висновку про недійсність такого договору.

У випадках, коли дозвіл органу опіки та піклування не отримано, але відсутні докази порушення прав чи інтересів дитини, суди, як правило, виходять із принципу презумпції правомірності правочину та залишають договір чинним.

У постанові від 01.12.2025 № 317/5530/23 Верховний Суд відповів на питання, чи мають права на майно придбане за кредитні кошти діти, які народжені після кредиту.

Мати намагалася скасувати реєстрацію права власності банку на будинок, стверджуючи, що не було дозволу органу опіки на відчуження житла, де проживає донька.

Іпотечний договір було укладено у 2008 році, а дитина народилася лише у 2016-му. На момент вчинення реєстраційних дій дитина набула право користування лише як член сім’ї власника, яке зберігається під час іпотеки, але не потребує дозволу на реєстрацію права власності за банком, бо іпотека була вчинена задовго до її народження.

Оскільки дитина народилася вже після укладення іпотечного договору, вона не була власницею майна й зареєстрована за адресою будинку лише після реєстрації в ньому, тому перереєстрація власника за банком не змінює її права члена сім’ї власника користуватися житлом за статтею 405 ЦК України. Відтак повідомлення про відсутність дозволу органу опіки не визнається самостійною підставою для скасування реєстрації.

У постанові від 10.12.2025 по справі № 201/9425/18 Верховний Суд сформулював підхід щодо оцінки добросовісності покупця нерухомості.

Обставини справи полягали в тому, що чоловік у 2012 році продав частку квартири без фактичної згоди дружини, оскільки її підпис у документах виявився підробленим. Дружина дізналася про це лише у 2018 році, знайшовши договір у сейфі вже після смерті чоловіка.

Верховний Суд залишив у силі рішення про недійсність договору, підтвердивши, що розпорядження спільним майном без згоди другого з подружжя є підставою для недійсності, якщо покупець діяв недобросовісно.

Чому покупця визнали недобросовісним? Особа купувала не окрему квартиру, а лише частку. Суд вказав, що покупець не міг не знати, що в квартирі живе сім'я. Пасивна поведінка покупця, а саме неперевірка реальної згоди дружини, з якою доведеться жити в одній квартирі, свідчить про недобросовісність.

На момент продажу в квартирі проживала малолітня донька. Відчуження частки квартири, яка є єдиним місцем проживання дитини, без дозволу органу опіки та піклування — це пряме порушення закону. Навіть якщо дитина не є власником, вона є користувачем, і її право на житло має бути захищене.

Відповідачі наполягали на порушеннях строків позовної давності, оскільки пройшло забагато часу з 2012 по 2018 рік. ВС, своєю чергою зазначив, що перебіг позовної давності починається не з моменту укладення договору, а з дня, коли особа дізналася або могла дізнатися про порушення свого права. Оскільки договір зберігався у сейфі, а покупець не заявляв про свої права 6 років, суд визнав, що позивачка дізналася про нього лише у 2018 році.

Продаж нерухомості, що належить дитині

Захист майнових прав дитини під час відчуження нерухомості — це складний процес. Коли батьки планують продати квартиру, частка в якій належить дитині, ключовим етапом стає отримання дозволу від служби у справах дітей. Головна вимога держави — умови проживання дитини не повинні погіршитися, а її майнова частка не має зменшитися.

Процес починається з візиту до відповідального працівника органу опіки та піклування. На цьому етапі фахівець аналізує документи та надає індивідуальну консультацію.

Найбільш важливий момент — підтвердження того, що дитина не залишиться без власності.

Якщо планується купівля нового житла, батьки подають попередній договір купівлі-продажу. З нього має бути чітко видно, що частка дитини в новому об'єкті буде не меншою за попередню.

Дозволяється надання договорів інвестування в новобудови, якщо вони укладені в інтересах дитини. У такому разі додатково надаються докази того, що дитина фактично забезпечена житлом за іншою адресою на час будівництва.

Дитині може бути заздалегідь подарована частка в іншому об’єкті нерухомості, що перекриває вартість та площу частки, яка продається.

Важливо: Письмові пояснення без документального підтвердження намірів (без попередніх договорів) часто стають причиною відмови. Орган опіки не може покладатися лише на слова про майбутні плани.

Офіційна процедура подання документів зазвичай відбувається через Центр надання адміністративних послуг.

1. Батьки подають заяву з повним пакетом додатків.
2. Служба у справах дітей проводить перевірку та готує проект рішення.
3. Остаточне рішення приймається виконкомом або адміністрацією.
4. Заявник отримує повідомлення про готовність рішення (найчастіше — через СМС).

Найпоширеніша практика — це одночасне укладення двох договорів у нотаріуса. В один і той же день підписується договір купівлі-продажу старого житла та договір купівлі нового. Це є гарантією збереження прав дитини, оскільки нотаріус контролює виконання умов, зазначених у дозволі органу опіки.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.